Файл: Собственность и право собственности в предпринимательских отношениях (Понятие права собственности на жилое помещение).pdf

Стабильность оборота недвижимости гарантируется положениями действующего закона относительно того, что до регистрации перехода права отношения продавцов и покупателей с третьими лицами не видоизменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Заявительная направленность государственной регистрации как правоприменительной операции ни в коем случае не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. В различии же от нотариальной формы договора, стороны не имеют права собственным соглашением утвердить государственную регистрацию, равно так же, как и отменить ее. В тех условиях, когда договор относится к обязательной государственной регистрации, то его необходимо считать заключенным с момента регистрации, а когда договор не подлежит обязательной регистрации, то с момента достижения обоюдного соглашения по всем вещественным условиям в форме, которая установлена действующим законодательством либо настоящим договором (ст. 432, 433, 434 ГК РФ). Таким образом, договор купли - продажи жилищного помещения является заключенным с момента государственной регистрации сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В согласии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Настоящего закона в регистрации прав и сделок, которые не подлежат обязательной регистрации в согласии с настоящим законом, должно быть отказано. Допустим, отказывается в соответствующей регистрации договоров найма жилищного помещения, так как они являются заключенными, а основанные на них обязательственные права являются непосредственно появившимися без акта данной регистрации.

В согласии с правовыми нормам ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав и сделок действующее законодательство о государственной регистрации детализирует обстоятельства потребности регистрации. Соответственно закону к данной регистрации относятся права:

а) на недвижимое имущество, документы устанавливающие законное право, на которое оформлены после 31 января 1998 г. (п. 2 ст. 4);

б) ранее появившиеся права перед регистрацией сделки либо другого ограничения (обременения) права (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13).

Второй случай непосредственно касается темы относительно права собственности жилищных помещений. Когда законное право на недвижимость появилось без акта соответствующей регистрации, то собственник имеет полное право пользоваться и быть владельцем недвижимости. Допустим, лицо, которое прямо унаследовало жилищное помещение либо загородный дом, имеет полное право проживать в них, не оформляя при этом необходимого свидетельства о законном праве на наследство и не регистрируя собственных прав в организации юстиции (конечно, в таком случае он утрачивает доказательства существования собственного права). В то же время он в частности должен нести сопутствующие затраты, которые связаны с осуществлением данного права собственности, выплачивать коммунальные платежи и налоги, реконструировать жилищное помещение. Однако, если он в качестве собственника захочет распорядиться недвижимым имуществом (перепродать, обменять, подарить и пр.), его право в беспрекословном порядке должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре.^[21]

На данный момент энергично процветает криминальная область деятельности. Применяя, в первую очередь, правовую неосведомленность людей относительно режима оформления какой-либо имущественной сделки, используя разные методы мошенничества, с гражданами подписывают договора на весьма проигрышных для них условиях. Зачастую с посредством мошенничества они утрачивают собственное имущество. Когда жилищное помещение покидает законное владение, владельцы обращаются к юридической защите^[22].

Гражданско-юридическая защита реализуется по правилам Гражданского кодекса. Методы защиты в судебном порядке гражданских прав, в частности и жилищных, очень многообразны. Однако действующее законодательство, все же, выделяет самые вещественные из них (ст.12 ГК)^[23].

В первую очередь, это исковое требование владельца о признании не соблюденного либо оспариваемого его права на жилищное помещение. В большей части обстоятельств признание судебной коллегией данного права считается требуемой предпосылкой, которая обеспечивает принудительную реализацию иных требований. Допустим, требование о признании права на жилищное помещение считается обязательным условием реализации требования о выселении субъекта, который на незаконных основаниях занимает данное помещение.

Иным методом защиты гражданских прав считается возобновление положения, которое существовало до нарушения права, и пресечение действий, которые нарушают право либо представляющих какую-либо угрозу его нарушения. В качестве наглядного примера может привести обмен жилищными помещениями, который был осуществлен под воздействием заблуждения одной из сторон, без какого-либо злого умысла с иной стороны проводимой сделки. Данный обмен судебная коллегия может признать ничтожным и возвратить стороны в изначальное положение.

В ряде поименованных в действующем законодательстве методов защиты гражданских прав, например, как (кроме названных) признание ничтожным акта государственного органа либо органа местного самоуправления, самозащита права, компенсация убытков, возмещение морального вреда и некоторых иных, самых эффективных для обеспечения законности сделок, которые заключаются на жилищном рынке, является возможность признания оспоримой сделки ничтожной и применения последствий данного признания.

Действующее законодательство включает в себя и такие методы защиты прав граждан при осуществлении жилищных сделок, как компенсация убытков, возмещение неустойки, возмещение морального вреда и некоторые иные.

Наиважнейшей гарантией в предоставлении юридической защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилищными помещениями считаются правовые нормы ГК (ст.162, 165-180), которые устанавливают основания, по которым судебной инстанцией сделки могут быть признаны ничтожными, и последствия, которые влечет за собой данное решение суда^[24].

В системе гражданско-юридических норм, гарантирующих охрану интересов граждан в жилищной области, огромной ролью обладает Закон РФ от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей^[25]». Данный Закон регламентирует, так же, и взаимоотношения, которые вытекают из осуществления договора купли-продажи, когда гражданин покупает жилищное помещение у компании.

Юридическая защита граждан в качестве владельцев жилищного помещения от посягательств на их права реализуется правовыми нормами не только гражданского, жилищного, а также и административного и уголовного законодательства. В криминальных условиях, если относительно владельца жилищного помещения совершается насилие, вымогательство, мошенничество и иные законом наказуемые действия с целью завладения имуществом, в действие вступают правовые нормы Уголовного кодекса РФ.

Уголовный кодекс утвердил самую высочайшую меру наказания за мошенничество и вымогательство, чему очень подвергается главным образом рынок жилья. Таким образом, соответственно ст.159 УК мошенничество, то есть хищение чужого имущества либо же появление права на чужое имущество способом обмана, либо злоупотребления доверием, наказывается и штрафными санкциями, так же и исправительными трудовыми работами, или арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы до трех лет^[26].

Мошенничество, осуществленное организованной группой либо в крупном размере, наказывается лишением свободы на срок от пяти до десяти лет. Статья о вымогательстве (ст.163) в УК РФ представлена в частности в новом содержании. Данная статья свидетельствует о том, что вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества либо же законного права на имущество или осуществление иных действий имущественной направленности под угрозой использования насильственных мер или уничтожения либо повреждения чужого имущества, а так же под шантажом распространения информации, которая позорила бы потерпевшего либо его ближайших родственников, или других данных, которые могут нанести вещественный ущерб правам либо законным интересам пострадавшего или его близких, наказывается ограничением свободы на срок до трех лет, или же арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до четырех лет со штрафными санкциями в размере до пятидесяти предельно минимальных размеров оплаты трудовой деятельности или дохода осужденного за период до одного месяца или без такового.

В статье в частности говорится, что вымогательство, осуществленное при более отягчающих обстоятельствах, допустим вымогательство с использованием насильственных мер, наказывается лишением свободы на срок от трех до семи лет, а при более тяжелых обстоятельствах, допустим с нанесением вреда здоровью потерпевшего, наказывается лишением свободы на срок от семи до пятнадцати лет^[27].

2.3. Судебная практика по вопросам реализации прав собственности на жилые помещения

В тех обстоятельствах, когда имущество получено на безвозмездной основе от субъекта, не имеющего законного права его отчуждать, владелец имеет полное право истребовать имущество назад во всех обстоятельствах (пункт 2 статьи 302 ГК РФ).

Правовые вещественные условия, которые подлежат установлению судебной инстанцией по данной категории споров, принято считать:

1) существование (не существование) законного права собственности субъекта, который обратился с исковым требованием о возврате имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения владельца либо из владения субъекта, которому оно было непосредственно передано владельцем во владение, по воле либо против их воли;

3) на безвозмездной (возмездной) основе приобретения имущества;

4) существование у незаконного обладателя статуса добросовестного приобретателя, продиктованного тем, что он был не осведомлен и не должен был знать о том, что имущество получено непосредственно от субъекта, у которого нет законного права на его отчуждение.

Данные условия, которые имеют вещественное значение для рассматриваемого дела, ввиду части 2 статьи 56 Настоящего Кодекса^[28] должны быть вынесены на рассмотрение судом, даже когда стороны на какие-либо из них не опирались.

К тому же соответственно части 1 статьи 56 ГПК РФ истец обязан доказывать существование у него законного права собственности или же основания законного владения относительно спорного жилищного помещения, факт существования данного имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения против воли. Условия, доказывающие о недобросовестности приобретателя, необходимо доказывать истцу.

Приобретения имущества на возмездной основе подлежит обязательному доказыванию ответчиком. Помимо этого, ответчик - добросовестный приобретатель имеет законное право предъявлять доказательства выбытия имущества из владения собственника по его собственной воле.

Если отсутствует государственная регистрация законное право собственности истца на имущество подлежит доказыванию с посредством любых установленных процессуальным законом доказательств, которые непосредственно подтверждают возникновение данного права.

Отнесение недвижимого имущества в реестр государственной либо муниципальной собственности, в частности факт расположения данного имущества на балансе какого-либо юридического лица не считаются бесспорными доказательствами права собственности либо законного владения.

Таким образом, допустим, при изучении дела по иску администрации муниципального учреждения к Б. об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения судебная инстанция признала установленным право муниципальной собственности на спорное жилищное помещение, так как это обстоятельство подтверждалось комплексностью предоставленных истцом доказательств, а точнее: решением исполнительного комитета районного Совета депутатов трудящихся от 1963 года о распределении жилплощади, решением главы администрации области от 1995 года о приеме в муниципальную собственность объектов жилого фонда и коммунально-бытового назначения, располагающихся в хозяйственном ведении акционерного общества «Р», актом приемки-передачи, справкой из реестра. К тому же отсутствие регистрации права собственности муниципального образования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) суд признал не имеющим юридического значения, так как ввиду пунктов 1, 2 статьи 6 Настоящего закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, появившиеся до момента вступления в силу данного федерального закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным действующим законом. Государственная регистрация данных прав осуществляется по желанию их обладателей.

Когда жилищное помещение выбыло из владения публично-юридического образования против его воли, владелец имеет полное право истребовать его из чужого незаконного владения, в частности от добросовестного покупателя.