Файл: Ипотека в гражданском праве(Понятие ипотеки в гражданском праве).pdf

2.3. Особенности страхования по договору ипотеки

Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 31, п.1, 2, .3 - «Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке» обязывает страховать имущество в пользу залогодержателя (т.е. банка) [3].

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной [17].

Данное обязательное условие государства предоставляет кредитору возможность получить выданные взаймы деньги обратно даже если с квартирой, выступающей в качестве залогового обеспечения что-либо случиться. Более того, в большинстве случаев страховой случай предполагает выгоду главным для кредитора. При определении цены подобной страховки учитывается состояние и возраст здания, в котором расположена приобретаемая квартира, как правило, заемщику приходится ежегодно платить 1% от цены купленного в кредит жилья [10].

Помимо этого, страхование ипотечного кредита довольно часто предполагает требование кредитора приобрести полис титульного страхования. Смысл данной страховки при ипотеке заключается в том, что благодаря ей заемщик может не беспокоиться о всевозможных поползновениях на купленную им квартиру, которые могут поступать со стороны предыдущих хозяев недвижимости. На стоимость данного страхового полиса не влияют ни состояние заемщика, ни состояние самого жилья. Как правило, цена данной страховки не превышает 0.5 % от стоимости приобретаемого в кредит жилья.

Из вышеперечисленного несложно сделать вывод, что комплексное страхование при ипотеке может значительно увеличить итоговую переплату. Если заемщик приобретет все страховые полиса, которые потребует кредитор, то в конечном счете расходы на приобретение всевозможных страховых полисов могут обойтись порядка 3% от стоимости приобретаемой в кредит недвижимости, а если учесть еще и тот факт, что жилищный заем подразумевает довольно продолжительный период заимствования, то в итоге получается весьма значительная денежная сумма [17]. Следует знать, что когда соискатель соглашается купить весь требуемый кредитором комплекс страховых полисов, он будет вынужден платить за страховку до тех пор, пока не будет погашен кредит.

2.4. Практика ипотечного кредитования

Несмотря на активное развитие ипотечного кредитования, вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам составляет около 0,3% от ВВП, в то время как в странах Западной Европы достигает 70%, в США – 50%.

Судебная практика по ипотеке интересна своими основаниями. Среди них эксперты выделяют:

- Невозможность заемщика полностью погашать ипотеку;

- Несогласие с условиями договора;

- Признание отдельных пунктов сделки недействительными;

- Несогласие с порядком обращения взыскания на залог [19].

Рассмотрим несколько случаев из практики ипотечного кредитования.

Как сообщается на сайте Управления службы судебных приставов по Архангельской области, житель Архангельской области за долги по ипотеке лишился квартиры. На исполнении у судебных приставов Онежского района находилось исполнительное производство в отношении гражданина Б [18].

Взяв в банке ипотечный кредит в размере 1 млн. 300 тыс. рублей на приобретение квартиры, онежанин по какой-то причине перестал вносить ежемесячные платежи. В результате банк обратился в суд. Суд встал на сторону банка и вынес решение — обратить взыскание на заложенное имущество, двухкомнатную квартиру. В результате судебные приставы арестовали квартиру. После подготовки необходимых бумаг, квартира была передана на реализацию. Однако торги были признаны несостоявшимися из-за отсутствия покупателей [18].

В соответствии с законодательством, если имущество не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15%. Если же имущество не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой.

На вторые торги квартира была выставлена по сниженной цене — 998 тысяч рублей. В связи с тем, что вторые торги также не состоялись, банк принял квартиру по акту передачи в счёт погашения долга за 988 тысяч рублей. Оставшуюся часть задолженности, а это порядка 310 тысяч рублей, судебные приставы должны будут взыскивать с неплательщика [18].

Распространены случаи, когда заемщик длительное время выплачивает ипотеку, и уже в конце не вносит банку достаточно незначительную по финансовым меркам сумму (5-10 тыс. руб.), которая спустя несколько месяцев «превращается» уже в 100 тыс., с учетом начисленных процентов и неустойки.

Банк при возникновении конфликта с клиентом заинтересован в том, чтобы вернуть вложенные деньги. Потому большинство споров в суде разрешаются по вопросам возврата ипотечного долга [19].

Норма закона: ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение из этого составляет жилье, являющееся предметом ипотеки. На него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" [3] обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Порядок реализации жилья, на которое обращено взыскание, предусмотрен той же ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" [3]. Порядок выселения проживающих в ипотечном жилье лиц урегулирован ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Позиция суда: закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное. С личностью зарегистрированных в жилье лиц закон обращение взыскания никак не связывает. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении [19].

Пример из практики: сын взял в банке кредит, решив попробовать себя на ниве предпринимательства. А в залог предоставил квартиру, в которой проживал он и его родители. Родители не возражали. Когда же горе-заемщик не расплатился с кредитом и банк стал требовать его возврата, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, и сын, и его родители, выступая в суде, стали доказывать, что заложенная квартира - их единственное жилье. Кроме того, в квартире за это время был зарегистрирован и поселился несовершеннолетний ребенок, над которым родители заемщика оформили опеку. Все указанные обстоятельства не помешали суду не только взыскать сумму кредита с заемщика, но и обратить взыскание на это единственное жилье.

И вышестоящая инстанция посчитала данное решение законным и обоснованным (Кассационное определение Саратовского областного суда от 09.08.2011 по делу N 33-4014) [20].

Суть спора: залог уже давно утрачен или выбыл из залогового имущества, а банк требует обратить взыскание на заложенное имущество. Такое возможно в тех случаях, когда за время действия договора не раз сменилась команда банка, а документы, подтверждающие снятие обременения с квартиры, в банке утрачены. И причин для подобного шага со стороны банка не имелось.

Норма закона: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ) [2].

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (ч. 1 ст. 348 ГК РФ) [19].

Позиция суда: взыскание по требованию банка может быть обращено только на имущество, которое является предметом залога на момент вынесения решения. В случае если имущество уже выбыло из залога, договор ипотеки уже прекращен, а запись об ипотеке в Росреестре погашена (в частности, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя), то законных оснований в силу положений ст. 334 ГК РФ на обращение взыскания на освобожденное от залога имущество должника не имеется [2].

Пример из практики: банк обратился в суд с иском о взыскании суммы долга по невозвращенному кредиту и обращении взыскания на заложенную квартиру. Суд удовлетворил требования банка о взыскании суммы долга. А в обращении взыскания на имущество отказал по причине отсутствия для этого оснований. Исходя из представленных доказательств, а также на основании истребованной судом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП или Росреестр), суд пришел к выводу, что спорная квартира на момент вынесения решения не была обременена правами третьих лиц. Следовательно, на нее не могло быть обращено взыскание как на заложенное имущество (Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 03.06.2013 по делу N 33-1265) [22].

Вывод: независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание.

Несмотря на создание необходимых правовых основ в жилищной сфере, разработку государственных целевых программ государственное регулирование рынка недвижимости требует определенной доработки, в том числе путем принятия соответствующих правовых норм [19].

По общему правилу, обязательства заемщика - физического лица по возврату кредита, предоставленного для целей приобретения жилого помещения (ипотека в силу закона), прекращаются перед кредитором с момента погашения задолженности по договору об ипотеке, т.е. с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3].

Как следует из п. 4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства залогодержатель вправе потребовать его досрочного исполнения, а при невыполнении этого требования- обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, обращению взыскания на заложенное имущество предшествует требование залогодержателя о досрочном исполнении основного обязательства. При этом закон не раскрывает порядок предъявления такого требования, думается, что оно может быть предъявлено в простой письменной форме [19].

Из положений ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что обращение взыскания на недвижимое имущество физических лиц возможно только по решению суда (п. 5 ст. 55) [3]. Однако, закон не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства. В связи с чем, банки иногда обращаются в суд лишь с требованием о взыскании задолженности по кредитному договору, который, в свою очередь, обеспечен залогом жилого помещения в силу закона, что не является на сегодняшний день нарушением законодательства.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», требования об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства могут предъявляться в суд отдельно друг от друга [6].