Файл: Ипотека в гражданском праве(Понятие ипотеки в гражданском праве).pdf

Возникает вопрос, не нарушаются ли в данном случае права должника (залогодателя), поскольку сущность договора об ипотеке заключается в том, что в случае невозможности исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, кредитор вправе удовлетворить требования из стоимости заложенного имущества!?[19].

Интересным представляется следующий пример из судебной практики.

Хабаровский краевой суд признал обоснованными встречные требования истца (ответчика по первоначальному иску) об обращении взыскания на заложенное имущество. Как следует из определения, решением суда первой инстанции были удовлетворены лишь требования банка о взыскании задолженности по кредитному договору, в удовлетворении встречных требований об обращении взыскания на заложенное имущество было отказано. Как указал суд апелляционной инстанции, кредитные денежные средства были предоставлены Банком для приобретения жилого помещения. Обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств является, в том числе, ипотека в силу закона. Бездействие Банка в решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество приводит к увеличению задолженности должника по обеспеченному залогом обязательству [19]. В представленном примере суд не только верно, на наш взгляд, определил сущность договора ипотеки, но и указал на нарушение банком прав должника.

При этом, не допускается обращение взыскания на заложенное имущество в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке) [3]. С учетом указанной правовой нормы, считаем, что пока не доказан размер образовавшейся задолженности, удовлетворение требований об обращении взыскания на заложенное имущество также невозможно.

Как следует из п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика – физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора.

Из указанной правовой нормы следует, что реализация предмета ипотеки при условии получения кредитором указанных выше выплат, влечет прекращение обязательства заемщика перед кредитором по возврату кредита.

Согласно п. 4 ст. 58 ФЗ об ипотеке в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 ст. 58 Закона, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах [3].

Таким образом, положения п. 4 ст. 58 и п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» направлены, в первую очередь, на защиту интересов должника (залогодателя), который оказался не в силах исполнить обязательства по договору ипотеки. Разумеется, что банк, в первую очередь, заинтересован в получении денежных средств от должника, именно поэтому Банки временят с предъявлением требования об обращении взыскания [19].

Однако, на взгляд ученых, предъявление банком только требования о взыскании задолженности по договору, обеспечением которого является залог жилого помещения, нарушает права должника (залогодателя). Предъявив к исполнению исполнительный лист с требованием о взыскании задолженности, судебный пристав-исполнитель, приступив к совершению исполнительных действий, при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств, согласно ч. 4 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» вправе обратить взыскание на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве [17].

Таким образом, сущность договора об ипотеке теряет свой правовой смысл. При этом особая ценность жилища требует от законодателя и право-применителя такого подхода, при котором будет соблюден баланс интересов сторон договора ипотеки с установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора.

Таким образом, основные проблемы судебной практики связаны с соблюдением условий договора ипотеки.

Вывод. Отметим особенные черты, которые позволяют выделить ипотеку, как особый вид залога:

- имущественный характер, так как предметом ипотеки выступает исключительно недвижимое имущество, как находящиеся в собственности у должника по обязательству, так и то, которые он приобретет в будущем времени;

- высокая экономическая ценность и стоимость недвижимого имущества, которое делает его значимым в хозяйственной деятельности и в жизни граждан;

- высокий стимулирующий эффект, который направлен принудить должника в добровольном порядке надлежащим образом исполнить основное обязательство;

- особый порядок оборота недвижимого имущества, который не позволяет должнику (не нарушив нормы законодательства) реализовать уже заложенное имущество без согласия залогодержателя.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека является одним из способов залога недвижимости. Ипотека предполагает, как правило, очень долгосрочные взаимоотношения по займу. В среднем заемщикам (обычно молодым семьям) приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. А банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о получении своих доходов от деятельности и исключении рисков. Исходя из этого, а также многочисленной судебной практики не в пользу заемщиков, существует очень много юридических нюансов в гражданско-правовом регулировании ипотеки, которые необходимо изучить.

Отличительной чертой ипотеки является ее предмет - им является недвижимость. Недвижимость всегда востребована, ликвидна, обладает высокой стоимостью, может приносить прибыль, и практически не падает в цене и имеет общую тенденцию к повышению. Эти качества недвижимости способны побудить должников к надлежащему исполнению обязательств. В этом заключается достоинство недвижимости как предмета залога.

Отличительными чертами ипотеки являются:

1. ипотека, как и любой залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательства;

2. предметом ипотеки всегда является недвижимость;

3. договор об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая подлежит государственной регистрации;

5. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

6. при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Ипотека как вид обеспечения обязательств является гарантированным источником прибыли для любого банка. Хотя проценты по ипотеке и ниже, чем у потребительского кредита, учитывая выдаваемые суммы и долгосрочность выплаты, и такие проценты приносят немалый доход кредитору. Основные риски для банка должны быть застрахованы заемщиком. Таким образом, в случае какого-либо повреждения приобретенного жилья или нетрудоспособности заемщика, банк свои деньги получит у страховщиков. Если же заемщик окажется финансово не в силах выплатить ипотечный кредит, недвижимость перейдет в собственность банка, тогда банк может распоряжаться им на свое усмотрение. Система ипотечного кредитования настолько отлажена, что выгода, получаемая банком, очевидна. Как очевидно и то, что в любом случае кредитор не останется в минусе.

Ипотека является наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок) // СПС Консультант Плюс
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017).Российская газета", N 238-239, 08.12.1994
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018).Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
4. Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122 ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) «Российская газета», № 145, 30.07.1997.
5. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗи (ред. от 03.07.2016) "Об ипотечных ценных бумагах". Парламентская газета, N 215-216, 19.11.2003
6. Постановление Пленума ВАС РФ № 10 от 17.02.2011 г.О некоторых вопросах применения законодательства о залоге. // Вестник ВАС РФ. 2011. № 4.
7. Брагинский, М.И. Правовое регулирование залога в Российской Федерации [Текст] / М.И. Брагинский. – М.: Изд-во Ин-та законодательства и сравн. правоведения, 1994, № 57. - С. 8-25
8. Гуляев, А.М. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства, кассационной практики Правительствующего Сената и проекта гражданского уложения: пособие к лекциям. 3-е изд. [Текст]. - С.-Пб.: Тип. М.М. Стасюлевича, 1912. - 500 c.
9. Иоффе, О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву [Текст] / О.С. Иоффе // Избранные труды по гражданскому праву. – С.-Пб.: Юрид. центр Пресс, 2013. - 574 c.
10. Мочалова, В. А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие / В. А. Мочалова. — М.: Юстицинформ, 2013. – 224 с.
11. Победоносцев, К.П. Курс гражданскогоправа: В 3-х т. Т. 1 [Текст] / К.П. Победоносцев;Под ред. В.А. Томсинова. – М.: Зерцало, 2013. - 768 c.
12. Покровский, И.А. Основные проблемы гражданскогоправа [Текст] / И.А. Покровский. – М.: Статут, 2013. - 351 c.
13. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданскогоправа [Текст] / Г.Ф. Шершеневич. – М.: Статут ,2005. – 461с.
14. Шевчук Д. А. Оценка и управление недвижимостью: конспект лекций. – М.: Статут, 2014.- 351 с.
15. Агишева Т.А. Сущность ипотечного жилищного кредитования в РФ.В сборнике: Актуальные проблемы экономики, управления и права сборник научных работ (статей) обучающихся. Хабаровский государственный университет экономики и права. Хабаровск, 2017. С. 151-154 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://elibrary.ru
16. Ипотечное кредитование. Материалы подготовлены группой консультантов-методологов АКГ "Интерком-Аудит". [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://www.audit-it.ru
17. Статья. В Архангельской области житель Онежского района лишился квартиры из-за долгов по ипотеке. – Режим доступа: https://www.echosevera.ru
18. Статья. Ипотека: скользкие моменты из практики судебных споров. – Режим доступа:http://kreditp.ru
19. Кассационное определение Саратовского областного суда от 09.08.2011 по делу N 33-4014. – Режим доступа: http://судебныерешения.рф
20. Определение Хабаровского краевого суда от 15.01.2016 г. по делу № 33-55/2016 //www. kraevoy.hbr.sudrf.ru.