Файл: Ипотека в гражданском праве(Понятие ипотеки в гражданском праве).pdf

- Постановление Правительства Российской Федерации от 20 апреля 2015 г. N 373 "Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

- Постановление Правительства Российской Федерации от 13 марта 2015 г. N 220 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)";

- Распоряжение Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. N 2242-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года»[15].

Как видно из вышеизложенного, ипотека регулируется слишком большим количеством законодательных актов, которые при этом подвержены частым изменениям, в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3] уже восемь раз вносились изменения, что не способствует доверию населения к ипотечным кредитам [16,c.151].

Предлагается на законодательном уровне сформировать один законодательный акт об ипотеке в котором будут определено общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентирован правовой статус участников ипотечного кредитования, определены полномочия органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредита, четко будут изложены все обязанности кредиторов информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков.

1.2. Функции и значение ипотеки

Непосредственная направленность функций ипотеки может различаться:

а) прежде всего стимулированием должника к исполнению обязательств в натуре;

б) защитой интересов кредитора при нарушении обязательства;

в) стимулированием должника к исполнению обязанности, а при ее неисполнении – защитой интересов кредитора. При этом залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами [10].

Компенсационная функция является наиболее действенной функцией ипотеки, определяющей ее эффективность и степень ее обеспечительной функции.

Помимо компенсационной, стимулирующей иные функции конкретного средства обеспечения обязательств (например, охранительная, регулятивная функция) существуют и реализуются лишь постольку, поскольку реализуется его основная функция – обеспечительная [10].

Функции договора - это присущие договору потенциальные возможности быть регулятором и средством организации хозяйственных связей. Любой договор обладает функцией упорядочения, регулирования и организации общественных связей, он определяет параметры поведения обязанного лица. Договор ипотеки не является исключением. Он также заключается сторонами для упорядочения и регулирования отношений, связанных с ипотекой жилища.

Заключение договоров ипотеки подкрепляет выполнение обеспеченных ипотекой обязательств в гражданском праве, уменьшает количество гражданских правонарушений, связанных с невыполнением обязательств, положительно влияет на договорную дисциплину[16,с.152].

Регулятивную функцию осуществляет именно договор ипотеки, поскольку договор регламентирует определенные сторонами нормы поведения. Выполняя свою регулятивную функцию, задача договора ипотеки – положительно воздействовать на договорную дисциплину, которая выражается в конечном счете в реальном исполнении сторонами принятых обязательств [10].

Ипотеке присуща и охранительная функция. Она состоит в том, что для кредитора залог жилища является своеобразной защитой от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств должником. Охраняя интересы и права кредитора, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором [15,с.81].

Основная задача охранительной функции гражданского права и ипотеки, в частности, состоит в стимулировании и организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключает необоснованное ущемление чужих интересов.

Преимущество ипотечного кредитования для кредитора заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения не возврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов [16,с.153].

Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

– стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

– реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

– возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

– увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Преимуществом ипотеки для заемщика является возможность приобретения квартиры или частного дома, не имея на руках необходимой суммы и то, что ежемесячные взносы по кредиту, как правило, не превышают средней стоимости аренды квартиры такого же уровня [16].

Недостатком можно назвать то, что ипотечная недвижимость берется на большой срок, то сумма переплат может быть равна двум, а то и трем стоимостям жилплощади [10].

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

– достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

– останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

– не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

– имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

– имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения [16,с.153].

Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно.

Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам [16,с.70].

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

- позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

- содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

- способствует решению социальных проблем;

- создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

- расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;

- дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др. Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы [10].

При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку рыночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит следует тщательно изучать все варианты будущих изменений цен.

Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком [16,с.154].

Вывод. Таким образом, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств и возлагает на должника дополнительные обременения на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства.

С экономической и правовой точки зрения между обеспечением исполнения обязательства и предметом ипотеки существует определенная связь: ипотека базируется на наличии реального обеспечения материальных ценностей: недвижимости и т. д. При данных отношениях четко прослеживается целевая направленность ипотеки. Чем дороже вещь для должника, тем больше вероятность исполнения им основного обязательства надлежащим образом. Она может обеспечить любое гражданско-правовое обязательство.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что ипотека относится к вещному способу обеспечения обязательства. В то же время вопрос о правовой природе ипотеки в отечественной литературе остается спорным.

2. Особенности ипотечного кредитования

2.1. Договор об ипотеке

Порядок заключения договора об ипотеке, его содержание оговорены в ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно
п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [3] (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» [10]. К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир и др.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. По смыслу приведённых правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.

Для возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости Закон об ипотеке предусматривает наличие юридического состава, в который входит заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога. Договор об ипотеке считается с момента его государственной регистрации [16].

Согласно ст. 7 Закона об ипотеке, на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное [3].