Файл: Оценка рыночной стоимости магазина, расположенного в средней отдаленности, с целью продажи доли имущества.pptx

Название элемента	Характеристика
Цель	Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.
Задачи	-Изучить правовые основы оценки недвижимости; -Рассмотреть объект оценки, его характеристику; -Определение его рыночной стоимости всеми общеустановленными подходами: сравнительным, затратным и доходным; -Осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта.

Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

Недвижимость - это физический объект с фиксированным местоположением в пространстве и всем, что неразрывно связано с ним, как под, так и над поверхностью, или всем, что служит объектом обслуживания, а также правами, интересами и выгодами, вытекающими из права собственности. на объектах. Под физическими объектами понимаются неразрывно связанные земельные участки и расположенные на них строения.
-Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ)
-Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный кодекс РФ и Уголовный кодекс РФ)
-Федеральные стандарты оценки (ФСО)

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.

Виды стоимости

Страховая стоимость

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения

Рыночная стоимость

Инвестиционная стоимость

Утилизационная стоимость

Ликвидационная стоимость

Специальная стоимость

Стоимость действующего предприятия

Общая характеристика объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. 40 лет Победы, представляет собой:
1. Объект оценки находится в районе средней отдалённости от центра.
2. Объект оценки является отдельно стоящим кирпичным зданием.
3. Состояние помещения - среднее.
4. Общая площадь помещения составляет 120 м².
5. Право собственности принадлежит ООО «Торгово-промышленная компания».
6. Дата оценки: 24.04.2020 г.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наименование объекта	Площадь, м2	Местоположение
		отдаленное	средней отдаленности	центр
СКЛАД	до 100	110	220	450
	100-500	100	250	450
	больше 500	90	250	380
ОФИС	до 40	350	600	650
	40-80	440	750	850
	больше 80	450	720	800
МАГАЗИН	до 50	450	790	950
	50-100	480	800	1000
	больше 100	500	750	1000

Исходя из наибольшей доходности наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта недвижимости будет являться использование его как склад, а не под магазин.

Оценка стоимости недвижимости Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб.	Ц*, тыс. руб.	Поправки в долях			Скорректированная цена. тыс. руб.
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	С/о	120	К	Ср	-	-	-	-	-	-
А1	С/о	130	К	Ср	4973	4590	1	1	1	4590
А2	С/о	115	К	Пл	4046	4221,6	1	1	0,91	3841,66
А3	С/о	118	П	Ср	4289	4362	1	1,05	1	4580,1
А4	О	115	П	Пл	3595	3751,2	0,85	1,06	0,92	3109,44
А5	О	125	К	Ср	3866	3711,36	0,85	1	1	3154,66
А6	О	122	К	Пл	4058	3991,2	0,85	1	0,92	3121,12
А7	Ц	124	К	Ср	5218	5049,6	0,9	1	1	4544,64
А8	Ц	125	К	Пл	4997	4797,12	0,9	1	0,95	4101,54
А9	Ц	115	П	Ср	4500	4695,6	0,9	1,08	1	4564,12

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес*, %	Износ, %
1	Фундамент	5	8
2	Стены и перегородки	28	8
3	Перекрытия	17	7
4	Кровля	5	8
5	Полы	7	9
6	Проёмы	10	10
7	Отделочные работы	7	10,5
8	Инженерное оборудование	13	8
9	Прочие работы	8	5
	ИТОГО:	100	-

Расчёт физического износа

Расчёт физического износа

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс.руб.	Износ, %	Износ, тыс. руб.
1	Фундамент	5	140,4	8	11,23
2	Стены и перегородки	28	786,24	8	62,89
3	Перекрытия	17	477,36	7	33,42
4	Кровля	5	140,4	8	11,23
5	Полы	7	196,56	9	17,69
6	Проёмы	10	280,8	10	28,08
7	Отделочные работы	7	196,56	10,5	20,64
8	Инженерное оборудование	13	365,04	8	29,2
9	Прочие работы	8	224,64	5	11,23
	ИТОГО:	100	2808	ВСЕГО:	225,61

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Расчёт чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	руб./м2	750
2	Площадь оцениваемого объекта	м2	120
3	ПВД за год	тыс.руб.	1080
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс.руб.	54
5	ДВД за год	тыс.руб.	1026
6	Расходы арендодателя	тыс. руб.	302,4
7	ЧОД	тыс. руб.	723,6

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОДi, тыс. р.	ЦПi, тыс. р.	СК
А1	342	4973	0,07
А2	297	4046	0,07
А3	275	4289	0,06
А4	247	3595	0,07
А5	248	3866	0,06
А6	298	4058	0,07
А7	387	5218	0,07
А8	325	4997	0,07
А9	309	4500	0,07
Итоговая СК			0,61

Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Залоговая стоимость объекта 50% от его рыночной стоимости и составляет: 1743,72 тыс. руб.

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	3956,36 3422,39 1186,23	0,75 0,10 0,15
Итого рыночная стоимость	3487,44	1,00