Файл: Ипотека в гражданском праве (Теоретические основы ипотечного кредитования).pdf

Содержание:

Введение

Развитие ипотеки затрагивает интересы, как граждан, так и государства. С помощью ипотеки (залога недвижимости) участники возникших правоотношений имеют возможность минимизировать свои правовые риски на всех этапах операций с недвижимостью.

За счет ипотечного кредитования происходит привлечение крупных инвестиций в сферу строительства. Эти инвестиции значимы по размеру, сроку. Благодаря росту ипотечного кредитования происходит создание новых рабочих мест, рост экономики и жизненного уровня граждан. Поэтому значимость данного института ипотеки для экономики страны очевидна.

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что ипотечное кредитование представляет собой социально значимый аспект современности. Проблема предоставления имущественных залоговых займов в настоящее время является одной из наиболее актуальных в современной России. Первоочередной потребностью для каждого человека, для каждой молодой российской семьи является собственное жилье. Ипотека создает дополнительный спрос на жилье, поскольку без ипотечного кредитования подавляющее большинство населения (низкий уровень дохода не позволяет решить квартирный вопрос за счёт собственных средств) не способно решить свою жилищную проблему.

Цель данной курсовой работы заключается в полном и всестороннем изучении ипотеки в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть сущность классификацию ипотечного кредитования;

- изучить особенности правового регулирования ипотечного кредитования;

- рассмотреть условия договора ипотеки и порядок его заключения. Государственную регистрацию;

- определить права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- изучить особенности признания договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки.

Объект исследования – общественные отношения, возникающие по поводу ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие ипотеку и ипотечное кредитование.

Методологическая основа исследования: методы анализа и синтеза, обобщения, восхождения от абстрактного к конкретному, сравнительно – правовой, системный, логический и диалектический методы научного познания.

В работе были использованы: Конституция Российской Федерации, другие нормативно-правовые акты, материалы судебной практики, труды таких ученых и исследователей рассматриваемого вопроса О.В. Гурьев, М. Т. Саблин, С.А. Литвинова, М.В. Карпычева, А.М. Хужина и других.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечное кредитование: понятие, задачи, отличительные черты

В повседневной жизни часто понятие «ипотека» ассоциируется с понятием «ипотечный кредит». Однако у термина «ипотека» есть самостоятельное значение. Современное понятие ипотеки можно рассмотреть с различных точек зрения.

Например, В.С. Ем употребляет слово «ипотека» в нескольких значениях. Во-первых, для обозначения исторической формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя. Во-вторых, в качестве залога недвижимости, связанного с особой системой укрепления прав на недвижимость.^[1]

По мнению Ю. М. Скляровой ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Ипотека - это и кредит, полученный под залог недвижимости.^[2]

Весьма распространено определение ипотеки как вида имущественного залога, служащего гарантом исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита. По описанию С.А. Литвиновой при этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя).^[3]

Но и такое общераспространенное определение ипотеки не является верным, так как ипотека предполагает не только залог имущества. В современном понимании ипотеку можно рассматривать как общую юридически-правовую систему, в которую входят оценка предмета залога, определение права собственности залогодателя и состояние расчетов залогодателя с кредитором по ипотечному обязательству. Довлиенко И.В. характеризует понятие ипотеки в широком смысле слова, как юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле она сравнима с математической системой координат.^[4]

По мнению Р.С. Бевзенко юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя.^[5]

Таким образом, понятие «ипотека» можно определить, как вещный способ обеспечения исполнения обязательств залогодателя, при котором предметом залога всегда является недвижимое имущество, существующее в натуре, либо приобретенное в будущем, или права на него, что позволяет залогодержателю обеспечить удовлетворение своих требований из стоимости предмета залога или прав на него.

Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».^[6] В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору (займодавцу). Ипотека устанавливается в отношении недвижимого имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».^[7]

Отличительными чертами ипотеки являются:

1. ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

2. предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

3. предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

4. договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

5. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

6. при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.^[8]

Выделяют основные принципы ипотеки:

- гласность, или публичность, доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.^[9]

Таким образом, на сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран.

1.2 Правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации

Все сделки по ипотечному кредитованию строго регулируются законодательством РФ. Основные источники, регламентирующие нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в России представлены следующими документами: Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах», а также Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Основными правовым актам, регулирующим вопросы ипотечного кредитования, является Гражданский кодекс РФ. В нем устанавливаются общие правила для обеспечения кредитов залогами недвижимости, в том числе жилой; положение о правах собственности и другом вещном праве на жилое помещение; основание обращений взысканий на заложенные жилые помещения и др. Процесс принятия Гражданского кодекса РФ, в котором имеется основная норма, касающаяся получения и обеспечения кредитов, создал правовую среду, которая благоприятствует всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, в Гражданском кодексе были предусмотрены особенности принятия в дальнейшем специальных Федеральных законов для регулирования вопроса государственной регистрации права на недвижимые виды имущества и сделки с ними, а также особенности ипотеки (залогов недвижимости).^[10]

Вторым по значимости законом в сфере ипотечного кредитования стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Законом значительно расширены возможности использования ипотеки как средств обеспечения кредитов:

- в нормах закона подробно регламентирована обязанность залогодателей в целях обеспечения сохранности заложенного имущества в течение действия договоров ипотеки (содержание, ремонт, охрана, страхование, защита от притязания третьего лица и т.п.);

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрено последствие для возможных случаев перехода права на заложенное имущество от залогодателей к другому лицу (отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизаций юридических лиц, наследование и др.) и обременение правом третьего лица;

- изменены порядки реализации заложенного имущества, на которое обращены взыскания кредиторов, допускаются его продажи не только с публичных торгов, но и аукционов или по конкурсам, а также приобретение самими залогодержателями.

На основании статьи 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» согласно договорам об ипотечных кредитах могут быть заложены объекты недвижимого имущества, указанные в статье 130 Гражданского кодекса РФ, права на которые зарегистрированы по порядку, установленному при государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, в том числе: земельный участок, исключая земельный участок, указанный в статье 63 данного Федерального закона; предприятий, зданий, сооружений и иного недвижимого имущества, используемого при предпринимательской деятельности; жилых домов, квартир и частей жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат; дача, садовый дом, гараж и другое строение потребительского назначения; воздушное и морское судно, судна внутреннего плавания и космический объект.^[11]

Согласно статье 63 данного закона определяется, что не допускаются ипотечные кредиты земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также частей земельных участков, площади которых менее минимальных размеров, установленных по нормативному акту субъекта РФ и нормативному акту органа местного самоуправления для земли различных целевых назначений и разрешенных использований.

На основании статьи 9 в договорах об ипотечных кредитах необходимо указывать предметы ипотечного кредита, результат оценок их стоимости, существа и срока исполнения обеспечиваемых ипотечным кредитом договоров, а также права, в силу которых имущество, которое является предметами ипотечного кредита, принадлежат залогодателям.