Файл: ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ ( Понятие ипотеки).pdf

Отмечается название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства [3, c. 178].

Обязательно в документе содержится информация о должнике по ипотеке, если он не является залогодателем, а именно его имя и место жительства, а в случае с юридическим лицом его местонахождение и наименование.

Также обозначается сумма обязательства, обеспеченная ипотекой, а также проценты, которые подлежат уплате, если они предусмотрены договором, или условия, дающие возможность определить сумму и проценты при отсутствии точных данных в документе. Должен быть составлен план погашения долга или определены сроки, в которые обязана производиться оплата.

Обозначается название имущества, которое является предметом ипотеки, и предоставляется его описание, достаточное для идентификации, и местонахождение. Документ обязательно должен содержать оценку данного имущества.

Следующим, что подлежит указанию, является наименование права, по которому имущество – предмет договора принадлежит залогодателю, и орган регистрации данного права с номером, датой и местом государственной регистрации. В случае если предметом ипотеки является право аренды, то определяется точное наименование имущества и срок действия этого права.

Важно чтобы на момент государственной регистрации ипотеки имущество, являющееся предметом ипотеки, не находилось в пожизненном пользовании, аренде, сервитуте у третьих лиц.

Заключительным этапом в составлении договора является подтверждение подписями сторон и содержание сведений о времени и месте нотариального удостоверения и государственной регистрации данного документа. А также дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Помимо вышеперечисленных составляющих закладной, по желанию и общему согласованию залогодателем и залогодержателем в документ могут включаться другие условия и данные.

Закладная может состоять из нескольких листов, в случае если информация об исполнении обязательства или передаточные данные не умещаются. Но важно, чтобы все дополнительные листы были пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.

Когда закладная противоречит договору об ипотеке или договору, обязательство которого обеспечено ипотекой, и владельцем закладной является не первоначальный залогодержатель, то информация закладной является правильной. Законный владелец закладной может требовать её исправления или создание нового документа. Убытки по изменению закладной или составлению новой несет её составитель.

Отсутствие вышеупомянутых составляющих содержания закладной лишает её юридической силы. Слово «закладная» в наименование документа определяет «правовую форму именной ценной бумаги и предопределяет возможность применения к ней тех или иных норм законодательства» [4, c. 112].

3.3 Прекращение залога

Действующая в настоящее время норма ст. 352 ГК РФ также содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности.

По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных решений. Все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления Пленума Верховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.

Ряд проблем также связан с регулированием процесса реализации заложенного имущества с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации - по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы, как залогодержателя, так и залогодателя.

Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если не установлен иной порядок» [4, c. 134]. Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ГПК РСФСР.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447,448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.

Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности залогодержателя в случае о становления последним предмета залога за собой при объявлении повторных торгов не состоявшимися.

Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и другое.

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права.

Заключение

В настоящее время ипотека является популярным и востребованным процессом современного человечества. Для большинства людей ипотека является единственным способом приобретения жилья, а некоторым она даёт возможность реализации своих возможностей, что ,безусловно, идет на благо всему обществу.

Ипотека используется в качестве гаранта исполнения обязательств и может возникать в силу закона при наступлении определенных обстоятельств и в силу договора между субъектами. Исполнение обязательств обеспечивается ипотекой посредством обращения взыскания на предмет залога и возмещения компенсации в случае невыполнения своих обязанностей.

До внесения изменений от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Перечисленные новшества говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает в себя изменения, продиктованные развитием рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.

Библиография

1. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. – 2005. - № 7. - С. 2-3

2. Ипотека в России. / Под ред. А.В.Толкушкина. - М.: Юристъ, 2002. URL: http://ex.kabobo.ru/docs/202000/index-4333-1.html (Дата обращения: 08.08.18).

3. Кайль А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный) / А. Н. Кайль. – М.: ЭлКниги, 2012. – 367 с.

4. Смирнов В.В. Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / В. В. Смирнов. З. П. Лукина. - М.: Фонд "Правовая культура",1999. - 248 с.

5. Яшенков К. А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности / К. А. Яшенков // Право и экономика.-№11. - ноябрь 2004. URL: https://www.lawmix.ru/comm/2312