Файл: Собственность и право собственности в предпринимательских отношениях (Понятие права собственности на жилое помещение).pdf

Следовательно, не существование в действующем законодательстве упоминания о дополнительных методах защиты законных прав членов семьи собственника жилого помещения, признанных недееспособными либо ограниченных в дееспособности, фактически и юридически предполагает, что их законные права защищены не в полном объеме.

1.3. Правовая характеристика способов приобретения права собственности на жилые помещения

Способы приобретения права собственности на жилые помещения - это комплексность правовых фактов, считающиеся главными основаниями для появления данного права.

В нынешней правовой специализированной литературе имеется несколько разновидностей способов получения жилищной собственности:

1. Первоначальные способы - это те способы, которые не имеют какой-либо зависимости от прав предшествующего собственника на определенное жилое помещение:

- возведение жилого дома;

- появление права собственности ввиду приобретательной давности владения.

2. Производные способы - это те способы, где законное право собственности на жилое помещение переходит к собственнику от его предыдущего владельца:

- договоры;

- наследование (по действующему закону и по завещанию);

- приватизация жилья;

- внесение всего размера паевого взноса в жилищно-строительный кооператив.

Дадим подробно их правовую характеристику.

1. Первоначальные способы:

1.1. строительство жилого дома;

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - один из методов возведения населением жилых домов в городах, трудовых поселках, сельской местности. В пользовании и собственности людей на законном основании могут быть участки земли, которые предоставляются законодателем для частного жилищного строительства.

Объектами индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) по настоящему градостроительному закону считаются обособлено располагающиеся жилые дома с числом этажей не более трех, которые непосредственно предназначены для проживания одной семьи.

Основополагающая задача законодателя при оформлении законных прав на объекты недвижимого имущества, которые расположены на земельных участках, - легитимность сформированных и возводимых объектов (домов, строений, сооружений). Данного можно достигнуть, в первую очередь, соблюдением всех установленных требований действующего законодательства при строительстве, во вторую очередь, существованием потребных документов для непосредственной регистрации законного права собственности^[11].

Соблюдение установленных требований действующего законодательство при строительстве объектов практически обеспечивает то, что законные права будут зафиксированы без каких-либо проблем. Если рассуждать в общем о строительстве, наиважнейшими вехами, основополагающими точками можно назвать появление следующей документации:

- проектная документация на возводимый объект;

- соответствующее разрешение на строительство;

- разрешение на ввод объекта в использование.

Необходимо заметить, что законодатель вещественно облегчил операцию возведения индивидуальных домов. Таким образом, пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ определяет правило, в полном согласии с которым при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства в подготовке соответствующей документации нет необходимости^[12].

Разрешение на строительство в частности предоставляется в обычном порядке, так как для данного требуется только написать заявление и приложить к нему следующее:

- документы подтверждающие законное право на данный участок;

- градостроительный план земельного участка;

- схема планировочной организации земельного участка с нанесением места размещения объекта ИЖС.

При завершении строительства на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, в частности, как и на иные объекты, предоставляется специальное разрешение.

Во время регистрации законных прав на объекты ИЖС также есть свой особенности, однако они действуют при таких обстоятельствах^[13]:

Рис.1 Индивидуальное жилищное строительство

Основаниями для государственной регистрации законного права собственности на объект ИЖС в данном обстоятельстве считаются:

- документы, которые подтверждают факт формирования объекта ИЖС и содержащие его описание;

- документ подтверждающий законное право на данный земельный участок, где находится объект ИЖС.

В полном согласии с пунктом 4 статьи 25.3 Настоящего закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) документацией которая непосредственно подтверждает факт формирования объекта ИЖС считается кадастровый паспорт данного объекта и соответствующее разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию^[14].

Появление права собственности в следствии приобретательной давности владения.

Приобретательная давность в праве России – это институт, который позволяет оформить в собственность имущество (в том числе, недвижимое имущество), которым лицо, не являющееся его собственником, добросовестно, прозрачно и постоянно владеет в течение определенного действующим законодательством временного срока.

2. Производные способы:

Договоры (купли-продажи, мены, ренты, дарения).

Купля-продажа

По договору купли-продажи одна из сторон должна предоставить вещь в собственность иной стороне, а покупатель в свою очередь должен принять данный товар и выплатить за него некую финансовую сумму (стоимость).

Дарение

Как вытекает из ст. 572 ГК РФ, по данному договору жилого помещения собственник на безвозмездной основе предоставляет либо же обязуется предоставить иному лицу жилищное помещение. Дарение считается договором, а вовсе не односторонней сделкой, потому что всегда необходимо согласие одаряемого на принятие дара. Как правило такое согласие находит выражение в форме принятия дара^[15].

Рента

Договор ренты – новейшая разновидность договоров в отечественном гражданском праве.

Настоящий кодекс РФ устанавливает несколько разновидностей ренты:

- постоянная рента – то есть рента, которая выплачивается гражданам бессрочно;

- пожизненная рента – устанавливается на временной период жизнедеятельности человека – получателя ренты либо иного указанного им гражданина, к тому же данная рента может устанавливаться в частности на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 538 ГК РФ).

Мена

По договору мены жилищными помещениями каждая из сторон договора обязуется предоставить иной стороне в личную собственность жилое помещение в обмен на иное жилое помещение.

Наследование (по закону и по завещанию).

Особенности правового режима жилых помещений как объектов наследования закреплена в ряде специальных нормативных правовых актов.

Приватизация

Приватизация - форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки.^[16]

Внесение всего размера паевого взноса в жилищно-строительный кооператив.

Соответственно п.4 ст. 218 ГК РФ с момента внесения всего размера паевого взноса член жилищно-строительного либо жилищного кооператива получает законное право собственности на занимаемое им жилищное помещение^[17]. Следовательно, кооперативная квартира переквалифицируется в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по другим причинам - на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ и ст.129 ЖК РФ «Право собственности на жилищное помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива^[18]», соответственно которой член жилищного кооператива получает законное право собственности на жилищное помещение в многоквартирном доме в случае уплаты паевого взноса целиком.

Таким образом, можно заключить, что действующий закон Российской Федерации устанавливает несколько способов получения законного права собственности, которое, не имея зависимости от способа его приобретения подлежит государственной регистрации. Вместе с предоставляемыми правами и обязанностями собственнику Конституцией Российской Федерации обеспечивается охрана его собственности.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ПО ВОПРОСАМ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1. Оформление прав собственности на жилые помещения

Государственная регистрация жилищных помещений считается единственным правовым доказательством наличия законного права собственности гражданина и юридического лица на зарегистрированные жилищные помещения.

Государственная регистрация прав на жилищные помещения осуществляется на всей территории государства. 

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним исполняет федеральный орган в сфере государственной регистрации и его территориальные органы. Прием документации на соответствующую регистрацию прав, запросов о предоставлении данных, которые содержаться в Едином государственном реестре прав, и выдачу соответствующих документов могут реализовывать многофункциональные центры.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании поданного заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного им (ими) на то субъекта при существовании у него нотариально заверенной доверенности, когда другое не определено действующим законодательством, в частности по требованию судебного пристава-исполнителя.

В обстоятельствах, когда права появляются на основании акта государственного органа либо акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права предоставляется лицом, относительно которого приняты данные акты. В обстоятельствах, когда права появляются на основании нотариально заверенной сделки либо другого осуществленного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права имеет право предоставить нотариус, который совершил соответствующее нотариальное действие. Когда права появляются на основании судебного акта либо же осуществляются в обстоятельствах, которые предусмотрены действующим законодательством «Об исполнительном производстве», то данная регистрация прав может быть реализована по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав необходимо приложить документацию, которая требуется для ее осуществления.

Орган, исполняющий государственную регистрацию прав, в обстоятельствах, когда непосредственно правообладателем, стороной либо сторонами сделки считаются юридические лица, запрашивает в соответствующем органе исполнительной власти, реализующим государственную регистрацию юридических лиц, выписку из единого государственного реестра юридических лиц (данные, которые содержатся в ней) в отношении данных лиц, когда данная выписка не была передана заявителем по своей инициативе.

Заявление о государственной регистрации прав и другая документация, потребная для государственной регистрации законных прав, может передаваться сразу вместе с заявлением о государственном кадастровом учете^[19].

Государственная регистрация прав на жилищное помещение подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации. 

Право собственности на жилищное помещение - его появление, ограничение, переход либо прекращение, зафиксированное в Едином государственном реестре прав, можно оспорить заинтересованными субъектами лишь в судебном порядке. 

Следовательно, государственная регистрация – не простая формальность. До момента государственной регистрации жилищное помещение находится у продавца, у которого на него существует законное право собственности. Переход права собственности регистрируется, с целью передать покупателю не только лишь помещение, но и законное право на него: один с ним расстается, иной же его получает.

2.2. Проблемы регистрации прав на жилые помещения и обеспечение законности сделок с ними

Участниками взаимоотношений, появляющихся при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, считаются собственники недвижимого имущества и обладатели других относящихся государственной регистрации прав на него. В частности, граждане Российской Федерации, зарубежные граждане и субъекты без гражданства, отечественные и зарубежные юридические лица, межгосударственные предприятия, зарубежные страны, Российская Федерация, её субъекты и муниципальные учреждения, с одной стороны, и органы, реализующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с иной^[20].