Файл: Собственность и право собственности в предпринимательских отношениях (Понятие права собственности на жилое помещение).pdf

Как поясняется в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22, по сущности пункта 1 статьи 302 ГК РФ, законный владелец имеет полное право истребовать собственное имущество из чужого не правового владения не имея зависимости от возражения ответчика относительно того, что он считается добросовестным покупателем, если предоставит доказательства факта выбытия имущества из его владения либо владения субъекта, которому оно было предоставлено собственником, против их воли. Ввиду данного судебным инстанциям требуется в обязательном порядке определять существование либо отсутствие воли владельца на передачу владения другому субъекту.

В случае если судебной коллегией будет определено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в качестве уполномоченного органа не осуществляли совершенно никаких действий, ориентированных на отчуждение жилищного помещения в личную собственность гражданина (не участвовали непосредственно в подписании договора передачи жилищного помещения в личную собственность гражданина, не обращались с заявлением о соответствующей регистрации права и др.), но все же право собственности на данное жилищное помещение являлось зафиксированным за иным гражданином (допустим, в итоге представления в орган, который реализует необходимую регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ложных документов либо на основании впоследствии отмененного решения судебной инстанции), которое далее осуществило его отчуждение, данное предоставляет суду основания для заключить, что имущество выбыло из законного владения владельца против его воли. В данных обстоятельствах жилищное помещение может быть истребовано законным владельцем в частности и от добросовестного покупателя.

Допустим, во время изучения дела по предъявленному иску департамента городского имущества к П. и Ш. об истребовании законного имущества из чужого не правового владения и о требовании возврата в личную собственность жилищного помещения судебной инстанцией было определено, что рассматриваемое жилищное помещение ввиду договора передачи принадлежало В., погибшему 20 января 2014 года. Актовая запись о смерти В. была сделана 1 февраля 2014 года, а 27 марта 2014 года В. был снят с регистрационного учета.

Так как законных наследников по действующему законодательству либо по завещанию у В. не было, спорное жилищное помещение, в виду статьи 1151 ГК РФ, как выморочное имущество перешло в личную собственность субъекта Российской Федерации.

Но все же на основании ложной документации - доверенности на имя М. и договора купли-продажи от 23 января 2014 года - право на это жилищное помещение получил Ш., а 25 февраля 2014 года был подписан договор купли-продажи данного помещения между Ш. и П.

В данных условиях судебная коллегия пришла к объективному заключению относительно того, что имущество в качестве жилой квартиры выбыло из законного владения его собственника - города против его собственной воли в итоге преступного деяния П. и М., приговоренных к соответствующему наказанию за осуществление мошеннических действий, в виду чего иск об истребовании жилищного помещения в личную собственность города подлежал полному удовлетворению^[29].

Владелец имеет законное право опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, предоставив доказательства, что непосредственно при осуществлении сделки покупатель обязан был усомниться в законном праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности покупателя могут говорить обстоятельства, которые непосредственно доказывают, что он был осведомлен либо при проявлении умственной осмотрительности обязан был догадаться о покупки имущества у субъекта, который вовсе не имел законного права его отчуждать.

Таким образом, судебной коллегией при изучении дела по существу было утверждено, что на основе договора передачи спорное жилищное помещение принадлежало Ш.

21 июля 2014 года был зафиксирован договор купли-продажи жилищного помещения между Ш. и А., а 30 июля 2014г. - между А. и Н.

Из договора купли-продажи, подписанного между А. и Н., вытекало, что приобретатель жилищное помещение осмотрел, был осведомлен с его свойственными характеристиками, каких-либо претензий к состоянию жилища не было. Помимо этого, в договоре было сказано, что, со слов продавца А., на момент подписания договора в данном жилищном помещении зарегистрирован ее предыдущий владелец Ш., который обязуется сняться с регистрационного учета до начала заключения сделки.

Далее, 2 сентября 2014 года в этом жилищном помещении был найден труп Ш. с характерными признаками мумификации, что давало основания говорить о наступлении смерти Ш. задолго до подписания данного договора между А. и Н., в частности до начала необходимой регистрации договора купли-продажи между Ш. и А.

Данное обстоятельство как правило, должно было быть установлено покупателем жилищного помещения Н. в случае проявления интеллектуальной осмотрительности, но все же Н. купленное жилищное помещение ни до подписания сделки, ни после необходимой регистрации законного права собственности в действительности не осматривала, не занималась уточнением вопроса, кто в данном помещении действительно проживает, в виду чего судебная коллегия согласился с предоставленными доводами представителя администрации муниципального образования о недобросовестности покупателя Н.

В ином рассматриваемом деле судебная коллегия признала обоснованными доводы истца о недобросовестности покупателя Ц., указав, что приобретатель данными о существовании записи в ЕГРП о законном праве собственности отчуждателя имущества не располагал, соответствующих мер для уточнения правомочий продавца на отчуждение жилищного помещения не принимал, с необходимыми документами на жилищное помещение не знакомился, основания появления права у продавца на жилищное помещение не выяснял, условия договора купли-продажи с продавцом не обговаривались, в его составлении участия не принимал, прямой осмотр покупаемого имущества не осуществлял^[30].

Законное право истребовать имущество из чужого незаконного владения принадлежит не только лишь владельцу квартиры, но и субъекту, который владеет имуществом по основанию, которое предусмотрено действующим законодательством либо настоящим договором (статьи 301, 302, 305 ГК РФ).

Следовательно, законное право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения предоставлено, так же, нанимателям жилищных помещений по договорам социального найма.

При изучении дела по иску К. к департаменту имущественных отношений администрации города, В., Н., П. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, иску департамента имущественных взаимоотношений администрации области к В., Н., П. о признании договоров ничтожными, истребовании имущества из чужого незаконного владения судебной коллегией установлено следующее.

На основании ложного свидетельства о смерти квартирного съемщика К., свидетельства о праве на наследство, решения суда право собственности на спорное жилищное помещение было зарегистрировано за В., впоследствии произведшего ее отчуждение П., а тот, в свою очередь, - Н.

К тому же установлено, что Н., за которым непосредственно зафиксировано право собственности на жилищное помещение, является инвалидом второй группы, на данный момент времени находится в психоневрологическом интернате, из которого во время осуществления сделки и представления документов на соответствующую регистрацию, не выезжал, финансовых средств по договору купли-продажи не выплачивал. В частности, судебная коллегия констатировала, что во владение спорного жилища Н. не вступал, не вселялся в него, не осуществлял обязанности владельца по содержанию относящегося ему имущества. Лицо, фактически овладевшее спорным жилищным помещением и которое произвело замену двери и замков, в процессе судебного разбирательства установлено не было.

В таких условиях судебная инстанция приняла объективное решение о возвращении жилищного помещения в муниципальную собственность и во владение нанимателя квартиры по договору социального найма К., заметив, что законное право истребовать имущество из чужого незаконного владения принадлежит не только лишь владельцу жилищного помещения, но и субъекту, который непосредственно является его законным собственником, в частности нанимателю по договору социального найма (статьи 301, 302, 305 ГК РФ).

Так как право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) органами, реализующими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, течение временного срока исковой давности по данным искам начинается не позднее того момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП^[31].

Наряду с этим, так как сама по себе запись в ЕГРП о законном праве либо обременении недвижимого имущества не предполагает, что как раз с момента ее внесения в ЕГРП лицо знало либо обязано было знать о нарушении права, так как момент начала течения временного срока исковой давности по заявленным требованиям может вычисляться исходя из обстоятельств определенного дела, допустим, с момента, когда публично-юридическое образование в качестве уполномоченных органов узнало либо должно было узнать о передаче имущества иному субъекту либо об осуществлении действий, которые свидетельствуют об использовании иным субъектом спорного имущества^[32].

К тому же требуется брать во внимание, что, по в силу статьи 201 ГК РФ, переход прав в порядке сингулярного правопреемства, в частности при переходе права на объект недвижимого имущества, а также передача полномочий одного органа публично-юридического образования иному органу не оказывают воздействия на начало течения временного срока исковой давности и порядок его исчисления.

Таким образом, например, администрации города было отказано в удовлетворении иска об истребовании жилищного помещения из владения Л ввиду пропуска временного срока исковой давности. Суд заключил, что о нарушении собственного права администрация муниципального образования узнала не позднее сентября 2009 года, когда была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица по спору между открытым акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью относительно спорного жилищного помещения, но все же в суд с иском обратилась лишь в июне 2013 года. К тому же судебная коллегия объективно заметила, что исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца данного имущества не начинает идти сначала.

В ином деле судом было определено, что спорное жилищное помещение находилось в муниципальной собственности, но все же право собственности на имущество не было зафиксировано в ЕГРП. С., проживавшая в данном жилищном помещении на основании договора социального найма, погибла в январе 2011 года.

25 ноября 2013 года на основании ложных документов (договора передачи квартиры в собственность Б. от 19 августа 1994 года, договора дарения квартиры С. от имени Б. от 9 августа 1996 года, договора купли-продажи между С. и Д. от 19 ноября 2013 года) была совершена государственная регистрация права Д. на спорное жилищное помещение.

6 декабря 2013 года между Д. и М. заключен договор купли-продажи спорного жилищного помещения, зарегистрированный в ЕГРП 12 декабря 2013 года.

21 января 2014 года в орган, реализующий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, был представлен договор купли-продажи квартиры между М. и П., но все же переход права собственности не был зарегистрирован в связи с наложением судебного ареста.

С учетом определенных обстоятельств дела, а так же того, что администрация муниципального образования продолжала реализовывать права собственника, принимала меры по предоставлению квартиры субъектам, которые нуждались в жилищном помещении, обращалась в 2013 году в суд с иском о защите нарушенного права к лицам, самовольно вселившимся в жилищное помещение, суд заключил, что о нарушении собственного права и о выбытии имущества из владения администрация не могла узнать ранее 25 ноября 2013 года, то есть ранее регистрации права собственности на жилое помещение за Д., и срок исковой давности при обращении в суд в январе 2014 года пропущен не был.

Еще один пример. В мае 2014 года администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к Ч., Х., Г., М., К. о признании ничтожности договоров купли-продажи квартиры, признании права собственности, об истребовании жилищного помещения из незаконного владения, о выселении без предоставления иного жилищного помещения.

Судом установлено, что П. считаясь собственником жилищного помещения на основании договора передачи. 14 мая 2010 года П. умерла, 16 июня 2010 года снята с регистрационного учета. Соответственно акту от 18 мая 2010 года спорное жилище было закрыто.

Так как законных наследников после смерти П. не было, данное жилищное помещение, ввиду статьи 1151 ГК РФ, перешло в собственность муниципального образования как выморочное имущество.

Но все же 6 июля 2010 года по договору купли-продажи, подписанному от имени П. неустановленным лицом, квартира была продана Ч.