Файл: Ипотека в гражданском праве(Понятие ипотеки в гражданском праве).pdf

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Ипотека – это договор о залоге организаций, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений. Развитие системы ипотечного кредитования помогает обеспечить рост национального дохода, активизировать совокупный спрос, решить ряд актуальных социально-экономических проблем общества. Ипотечный кредит призван выполнять важную социальную функцию, являясь способом решения жилищных проблем. Российское законодательство, с одной стороны, дает гражданам большие возможности реализовать право на жилище путем получения долгосрочного кредита, а с другой – предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, потребовав обращения взыскания с этой целью на заложенное жилое помещение.

Значение ипотеки еще более усиливается, так как ипотека рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы.

В то же время в науке гражданского права практически не исследованы правовые основы реализации конституционного права человека и гражданина в современной России на жилище через механизмы ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим тема исследования является актуальной.

Предметом курсовой работы является ипотека в гражданском праве.

Характеристика источников и литературы.

Источниками для написания работы послужили нормативно - правовые акты, регулирующие вопросы в сфере ипотеки, общая и специальная научная литература, статьи официальных научных сайтов по правовым проблемам ипотеки с позиций известных цивилистов и правоведов.

Вопросы ипотеки основательно изучены в трудах таких видных ученых как, К.П. Победоносцев, Г.Ф. Шершеневич, О.С. Иоффе, Л.В. Щенникова, В.М. Будилов, А.М. Гуляев, И.А. Покровский, М.И. Брагинский, и других авторов. Выбор трудов данных правоведов обусловлен тем, что они являются наиболее авторитетными в российском гражданском законодательстве. В первой главе исследования кратко охарактеризованы позиции данных авторов в отношении концепции залоговых правоотношений.

Цель исследования – изучение ипотеки в гражданском праве.

Задачи исследования:

- изучить правовую природу и нормативно - правовое регулирование

ипотечного кредитования в РФ;

- рассмотреть функции и значение ипотеки;

- раскрыть понятие договора об ипотеке;

- определить права и обязанности сторон по договору ипотеки;

- выявить особенности страхования ипотеки.

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что его материалы могут быть использованы при дальнейшем изучении правового регулирования ипотечного кредита и в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами, связанными с залогом недвижимого имущества.

1. Понятие ипотеки в гражданском праве

1.1. Правовая природа и нормативно - правовое регулирование

ипотечного кредитования в РФ

Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.

Hypotheke – термин греческого происхождения, в первый раз в обиход введен Соломоном в начале VI в. до н. э. Ипотекой (с греч. — подпоркой) именовался столб, который располагался на участке земли должника и означал, что участок земли заложен в обеспечение возврата долга по кредиту [11,c. 14].

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

В российском гражданском праве до революции понятие «ипотека» стало использоваться с середины XIX в., но в законодательстве не применялось.

Лепехин И.А. в своей статье «Правовая природа института ипотеки» указывает, что на протяжении длительного времени в науке идет спор: относится ипотека к обязательственному или вещному праву. Первоначально преобладала концепция, в соответствии с которой залоговые правоотношения, в том числе и институт ипотеки, было принято относить к правам вещным [10].

Так, известный русский государственный деятель и правовед К.П. Победоносцев считал, что «право залога больше тяготеет к вещным правам, нежели к обязательственным, в связи с тем, что обеспечение при залоге носит вещный характер», а ипотека, как форма залога, «есть вещное право» [12].

И.А. Покровский писал, что цель «права залога» – обеспечить требование кредитора, делает «вещное залоговое отношение» добавочным к личному обязательственному отношению между кредитором и должником [13,с.27].

По словам А.М. Гуляева, отнесение права залога к вещным правам объясняется наличием юридической связи между предметом залога и залогодержателем, заключающейся в возможности извлечь из заложенного имущества его меновую стоимость [8,с.51].

Дореволюционный цивилист Г.Ф. Шершеневич, который относил права залогодержателя в отношении заложенного имущества к вещным правам, относящимся к группе прав на чужую вещь, где ценность чужого имущества служит обеспечением права требования.

По его словам, вещный характер права залога «обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому» [14,с.121].

Данной позиции придерживаются и многие современные ученые. В этом случае слово «ипотека» вызывает представление о залоге, составляющем только один род вещных прав. О необходимости включения залоговых правоотношений в раздел «Вещное право» заявляет и известный цивилист
В.М. Будилов.

В обосновании верности своей точки зрения он пишет, что залогу присуще такое основное свойство, как следование за вещью, что в залоге налицо приоритет вещного права [10].

К вещным правам относит ипотеку и Л.В. Щенникова, указывая на то, что ей присущи свойства вещных прав, такие как право следования за вещью и всеобщий характер защиты.

По её словам, во всех случаях, когда «предметом залога является материальная вещь и свои права залогодержатель может реализовать непосредственно, помимо воли залогодателя, соблюдая лишь установленный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залог выступает правом вещным» [16,с. 151].

Противоположной точки зрения придерживаются специалисты, считающие ипотеку «способом обеспечения обязательств» [11].

Так, профессор О.С. Иоффе утверждал, что «залогодержатель находится с собственником в особом правоотношении, носящим двусторонний характер, где оба субъекта выступают одновременно в качестве носителей прав и обязанностей» [9,с.104].

У залога есть черты, сближающие его и с вещными, и с обязательственными правами; но все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом [11].

М.И. Брагинский пишет, что «с учетом... обстоятельств юридико-технического характера представляется обоснованным включение залога в ГК в раздел, посвященный обязательственному праву» [7,с.8].

Именно из этой концепции исходит законодатель, расположив нормы об ипотеке в части обязательственного права (ст. 334 ГК РФ) [2].

Следует признать, что залог недвижимости (ипотека), как право, имеет свойство следования за вещью, что является типичным свойством именно вещных прав. Но при этом «вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору» [11].

Исторически и практически главным предназначением ипотеки всегда было обеспечение определенных обязательств. Без них она не может существовать. А вещность в ипотеке присутствует лишь постольку, поскольку она способна обеспечить выполнение основного обязательства.

Исходя из этого, правильным представляется отнесение ипотеки именно к обязательственному праву и понимание её как вещного способа обеспечения обязательств.

Впервые в российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом стала закрепляться в Законе РФ от
29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища [1]. С точки зрения исполнения указанного конституционного принципа именно ипотека представляет собой доступный механизм возможности приобретения жилья.

Законодатель описывает ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ) [2]. Из приведенного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по аспекту предмета — недвижимому имуществу [16]. Аналогичная система принята в ряде европейских государств, к примеру, в Венгрии, Чехии.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основании положений Гражданского Кодекса РФ, закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»; федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и т.д.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает:

- основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

- перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

- определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;

- регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);

- определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

- описывает переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц [3].

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а также процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентируются Жилищным кодексом, ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности».

Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг».

Непосредственное отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это, прежде всего, федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумагах».

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» определяет виды ипотечных ценных бумаг и порядок их выпуска; регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, в сфере раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах [15,с.10].

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» устанавливает правила доверительного управления ипотечным покрытием и контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие [5].

Кроме того следующие документы содержат ипотечные нормы: