Исторические аспекты зарождения и развития институтов государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок в сфере недвижимости.
Для начала стоит обратиться к истории, к тому, как возникал институт государственной регистрации и нотариальное удостоверение сделок в России и в зарубежных странах.

Стоит отметить, что государственная регистрация права на имущество, как пишут историки-правоведы, в эпоху средневековья как самостоятельная система укрепления права на имущество не развивалась. И регистрации залогового права по сути её и не существовало до XVIII века в Российском государстве. Во многом это было связано с активной рецепцией римского права.

В классическом римском праве признавалось натуральное разделение имущества на движимое и недвижимое. И регулирование происходило по одним и тем же правовым нормам. Примером может служить переход права на недвижимость. Здесь требовалось соблюдение принципа в виде передачи вещи и называлось оно как «traditio». Прошло много времени, прежде чем был произведён переход к письменному оформлению акта укрепления права.

В России регистрация права на недвижимое имущество со стороны государства нашла своё закрепление достаточно давно. В Российском государстве до революции употреблялся такой термин как «укрепление права». Этот акт совершался путём установленного государством действия. Известный русский учёный-правовед Д.И. Мейер утверждал, что укрепление права на имущество есть не что иное, как установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права. Вследствие укрепления право становится более твердым и прочным¹. Такое явление как государственная регистрация как один из особых способов укрепления права на имущество является не случайным историческим феноменом.

Если изучить научные труды Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и других авторов, то можно проследить как в течение долгого времени, пока развивался торговый оборот и вместе с ним размежевание имущества на движимые и недвижимые, общество стремилось к выработке ясных форм по установлению вещного права на недвижимое имущество.

В самом истоке своего формирования, данные формы являлись не особо чёткими и в большей степени были символами. Допустим, подтверждением перевода права на земельный участок была передача глыбы земли, а права собственности на жилой дом – передача ключей от дома и тому подобное. Но со временем эти действия всё больше и больше определялись. С течением времени, когда происходило развитие торгового оборота и размежевание вещей на группы, общество вырабатывало понятные и доступные формы определения вещного права на недвижимое имущество

---

¹.

Под влиянием объективных и субъективных обстоятельств, а конкретно под влиянием запросов связанных с экономикой, а в особенности, по выражению цивилиста И.А. Покровского, потребности формирующегося поземельного дебета, к концу XVIII в. в Европе сложился институт ипотечных книг. Отличительная особенность данного института было, что разное залоговое право на вещь обладало юридической силой для посторонних в тех случаях, когда было учтено в особых книгах, которые были в ведомости официальных учреждений².

Со временем, уже в XIX веке, ипотечные книги, стали превращаться повсеместно в п.оземельные. Уже в них стали заносится различные сведения в виду перехода вещного права на недвижимое имущество. Только теперь права на недвижимость являются неукоснительными для третьих лиц.

Начинает формироваться так называемая залоговая система на основе укрепляющего права на недвижимое имущество. Данная система в европейских странах до сих пор актуальна и является по сути главной.

Яркие представители данной формы является Германское гражданское уложение 1887 года, также Положение о земельной книге 1889 г. и Швейцарский гражданский кодекс 1910 года и Ордонанс Федерального Совета о реестре недвижимости 1912 года. Исследователями точно определено, что акты относительно перехода прав собственности в России на движимое и недвижимое имущество заносились дьяками в специальную книгу уже в XVII веке. В Уложении 1649 года царя Алексея Михайловича было как необходимое условие для приобретения движимой и недвижимой собственности, отметка в поместном приказе, о том, что вотчина остаётся за купцом.

То есть в приказной последовательности укреплялось вещное право на недвижимое имущество – действия по продаже, дарению или мене записывались в акты (земельные приказы). А относительно строений, то информация по ним записывалась в воеводский приказ. Лицо, которое приобретало имущество, запрашивало укрепить на него поместье, землю или же вотчину.

Значительные реформы, проведённые Петром I изменили построение системы порядка регистрации права. Указ 1720 года определил основной момент касательно порядка получения собственности. Обязательный момент заключался в уплате крепостной пошлины, которая взималась в связи с совершением крепостного акта. То есть существенным значением было не сама запись действия при переходе прав на имущество, а само совершение крепостного акта.

---

В 1860 году был издан Свод законов и в нём был затронут вопрос недвижимого имущества. Совершение крепостного акта означало введение его во владение собственника. Владение по данной процедуре, которая регламентировалась Уставом в гражданском судопроизводстве, обеспечивалось с обязательным участием органов публичной власти, в то время его выполняли судебные приставы, а также по закону приглашались другие лица, указанные в своде.

Из-за многогранности частым являлось событие, когда введение в собственность было незавершённым или осуществлялось только через много лет для того, дабы реализовать через отчуждение собственности¹.

Свод законов Российской империи, функционирующий до Октябрьской революции, не определял термина «недвижимость». В данном акте в статье 275 существовало описательный термин. То что недвижимость – это «земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

В эпоху СССР дробление вещей на перемещаемые и неперемещаемые было аннулировано. Правовая советская доктрина в середине, несмотря на то, что разделение имущества на движимое и недвижимое, было принято однозначно большинством правовых систем, было категорично отклонено. В начале 30-х годов буржуазное и не обладающее практического смысла в реалиях нашего государства, земля, ее недра, воды и леса были исключительной государственной имуществом.

Подобающим образом, тема государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином смысле и не стоял. Единственный случай заключался в регистрации жилищ в органах БТИ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ее современном варианте является сравнительно новым институтом российского гражданского права. Госрегистрация в большинстве отличается от привычной фиксации в виде учета правоустановления пакета документов на имущество. Установленные законом действия для регистрации по отчуждению недвижимости существенно расширили потенциал предпочтения сторонами вариантов внесения платежа и получения имущества.

Такой правовой институт как нотариальное удостоверение сделок тоже обладает давней историей, историческое формирование которого тоже происходило в Древнем Риме.

В 1926 г. в РСФСР было принято новое Положение о государственном нотариате 1926 г. Этот акт дополнительно отнес к компетенции нотариусов совершение исполнительных надписей, принятие мер к охране наследственного имущества, удостоверение третейских записей, прием в депозит и выдача их с депозита, признание безвестно отсутствующим и другие действия.

---

Весьма существенные изменения в организацию нотариальной деятельности внесли Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. и Положение о государственном нотариате РСФСР 1965 г.

Согласно данным нормативно-правовым актам обязательному нотариальному удостоверению в тот период подлежали следующие сделки в отношении имущества, которое мы теперь относим к недвижимому:

- договоры купли-продажи, мены или дарения жилого дома (части дома), дачи, квартиры в ЖСК индивидуальных застройщиков, дома, дачи, квартиры в городе либо поселке и если одной из сторон являлся гражданин;

- договоры о залоге (ст. 195 ГК РСФСР);

- договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка

под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности;

- договоры о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка ЖСК индивидуальных застройщиков,

- договоры об организации ЖСК индивидуальных застройщиков на строительство в ЖСК одной квартиры и одноквартирного жилого дома на праве личной собственности жилой площадью не более 60 кв. м.

Законодателями и учеными того периода признавалась необходимость и обоснованность применения для сделок с недвижимостью обязательной нотариальной формы. «Преимущества нотариальной формы, - писали А.А. Аверин и Е.Н. Ковалева, - заключается в том, что нотариус проверяет законность сделок, представленных для удостоверения и разъясняет участникам все правовые последствия, связанные с заключением сделки».

Современный российский нотариат – это публично-правовой институт в системе российских органов гражданской юрисдикции, но имеющий свои особенности. С одной стороны, современные российские нотариусы выступают как носители публичной власти, т.е. осуществляют свои функции от имени государства; с другой, нотариусы совершенно не зависят от государственной власти, так как существуют без материальной поддержки государства.

Таким образом, историческое зарождение институтов государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок происходит в Древней Италии. В России институт нотариального удостоверения сделок имеет более глубокие корни, чем государственная регистрация, которая сформировалась в XVII столетии.

Список использованных источников

1. 
   Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 2. С. 252.
   
2. 
   Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М., 2014. С. 145.
   
3. 
   Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.,2015. С. 199.
   
4. 
   Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2014. С. 204.
   

---

---

Смотрите также файлы

• Инструкция для выполнения письменного контрольного задания по дисциплине экология.doc

• Инфекционные болезни синдромальная диагностика.pdf

• Обоняние, самые интересные факты.docx

• Текст песни Школьная пора.docx

• Стресс как естественная реакция организма.doc