Файл: Свойства недвижимости: полезность, долговечность, износ, ликвидность, доходность, стоимость в обмене и пользовании.rtf
Добавлен: 24.05.2026
Просмотров: 20
Скачиваний: 0
Свойства недвижимости: полезность, долговечность, износ, ликвидность, доходность, стоимость в обмене и пользовании
Оглавление
1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
. ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ.
. СВОЙСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
.1 Полезность
.2 Долговечность
.3 Износ
.4 Ликвидность
.5 Доходность
.6 Стоимость в обмене и пользовании
.6.1 Понятие стоимости
.6.2 Стоимость в пользовании
.6.3 Стоимость в обмене
.6.3 Стоимость и цена
.6.4 Стоимость и затраты
.6.5 Рыночная стоимость
.6.6 Инвестиционная стоимость
. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:
1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Статья 130 Гражданского кодекса РФ дает нам следующее понятие недвижимости:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Недвижимость - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью, так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.
Из комментариев к статье 130:
«<>В ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин "имущество".
. В пункте 1 различаются два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:
а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не проведено с достаточной последовательностью. Так, непонятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения, они находятся в одинаковом положении. Кроме того, критерий "невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению" неприменим к зданиям и сооружениям. Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения. Было бы более правильным считать вещами, недвижимыми по своей природе, землю и все то, что прочно с ней связано, в том числе здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы.
О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.<>
. Движимыми признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Ни в ГК, ни в каком-либо другом законе не дается их определения. Движимые вещи, как правило, способны самостоятельно (животные) или с помощью человека перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Местонахождение и использование движимых вещей, как правило, не связывается с каким-либо земельным участком. Однако если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс, относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества».
Таким образом, мы можем сформулировать основные признаки недвижимости:
. Абсолютная неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению;
. Натурально-вещественная и стоимостная форма недвижимости;
. Сохранение натуральной формы в течение срока эксплуатации;
. Многократное использование недвижимости и бесконечное использование земли;
. Перенос стоимости по мере износа.
Однако не всегда то или иное имущество можно охарактеризовать как однозначно движимое или недвижимое. В частности, возникают спорные ситуации, которые разрешаются в судебном порядке, например:
«В ходе проведения инвентаризации в краевом государственном казенном учреждения выявлены объекты: асфальтовое покрытие (земельный участок в собственности), тротуарная плитка (земельный участок в бессрочном пользовании), металлическое ограждение. К движимому или недвижимому имуществу относятся данные объекты благоустройства?»
Вопрос отнесения указанных вами объектов к движимому или недвижимому имуществу заведомо спорный. Судебная практика противоречива. Ответ во многом зависит от того, для каких целей служит данное имущество.
Твердое покрытие земельного участка не создает отдельного объекта недвижимости, оно только улучшает свойства земельного участка и является элементом его благоустройства (Постановление ФАС Поволжского округа от 10 июля 2012 г. № А65-5399/2011, ФАС Дальневосточного округа от 26 ноября 2012 г. № Ф03-5054/2012). Вместе с тем существуют и противоположные решения (Определение ВАС РФ от 6 июня 2012 г. № ВАС-6598/12).
Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные
группы, к амортизируемому имуществу относятся: ограды (заборы) металлические
(код ОКОФ 12 3697050, восьмая группа), ограды (заборы), кроме металлических
(код по ОКОФ 12 4540000)».
2. ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Ниже приведена краткая таблица общей классификации недвижимости.
|
Тип классификации |
Виды недвижимости |
|
По целям владения |
§ Для ведения бизнеса § Для проживания владельца § В качестве инвестиций |
|
По степени готовности к эксплуатации |
§ Введенные в эксплуатацию § Требующие реконструкции или капитального ремонта § Незавершенное строительство |
|
По степени воспроизводимости в натуральной форме |
§ Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых § Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
|
По функциональному назначению |
§ жилые § нежилые (производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и социальные (школы, детсады, больницы и др.) |
|
По форме собственности |
§ государственная § частная § коллективно-совместная и долевая § недвижимость общественных организаций |
|
По возможности приватизации |
§ свободно приватизируемые § приватизируемые по решению суда § запрещенные к приватизации |
3. СВОЙСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
.1 Полезность
Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.
Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.
Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых
будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том,
что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость
всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием
увеличения спроса и ограничения предложения.
3.2 Долговечность
В зависимости от строительного материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий) объекты недвижимости разделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Так как предприятия являются имущественными комплексами, то они обычно всегда создаются на бессрочный период.
По сравнению с большинством товаров объекты недвижимости относительно
долговечны. Это свойство позволяет выделить, помимо права собственности на
объекты недвижимости, другие имущественные права, например аренду, безвозмездное
пользование и т. д. Такой подход дает возможность удовлетворения ряда различных
интересов в одном и том же объекте. Еще одним преимуществом долговечности
объектов недвижимого имущества является возможность капиталовложений в них, так
как стоимость недвижимости с течением времени может возрастать.
3.3 Износ
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание.
Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика - разные процессы.
В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.
Виды износа приведены на рис.1
Рис.1
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Моральный износ - это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением.
Внешний (экономический) - это снижение стоимости здания вследствие
негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических,
политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий
упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной
администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке
занятости, отдыха, образования.
3.4 Ликвидность
Ликвидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств. На рынке недвижимости низкая ликвидность товара способствует высокому уровню издержек у продавца и покупателя, формирующихся в условиях осуществления сделки.
Это понятие подразумевает, прежде всего, возможность его продажи в наиболее сжатые сроки, востребованность данного вида товара на рынке недвижимости и соответствие заявленной стоимости реального состояния этого объекта.
Вложение инвестиций в процесс создания объектов недвижимости, их поддержание и реализацию обуславливает высокую стоимость этих объектов. Высокая стоимость позволяет использовать недвижимость в качестве средства сбережения и инвестиций.
Принято считать, что ликвидность объектов недвижимости выше в том случае, если требуется небольшой срок времени на продажу данного объекта.
Конечно же, в первую очередь, ликвидность объекта недвижимости зависит от ее оптимально заявленной стоимости. Явно завышенная цена будет очень сильно тормозить скорость продажи.
Основным моментом в данном случае служит правильная
оценка стоимости. Одним из легких методов определения стоимости недвижимости
является сравнение со стоимостью недвижимости аналогичного плана и в этом же
районе. Если разница между двумя объектами в результате небольшая, то можно
говорить о правильности заявленной стоимости. Сюда также нужно прибавлять
стоимость, к примеру, ремонта или других дополнительных удобств. Очень важно
при оценке стоимости недвижимости учитывать находящуюся рядом инфраструктуру.
3.5 Доходность
Доходность объектов недвижимости производственного назначения прямо связана с возможностью получения прибыли от хозяйственной деятельности, а объектов непроизводственного назначения от спроса и предложения на земельные участки, жилые и служебные помещения. Чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже там ценится недвижимость.
Динамика и емкость рынка недвижимости в регионах зависят от воздействия экономической ситуации и перспектив экономического роста в городах, от структуры и возможности изменения доходности объектов недвижимости. В силу этого рынок недвижимости косвенно включает в себя и оценку:
ресурсной базы (количество и качество земельных, лесных, водных минерально-сырьевых ресурсов);
экономического потенциала (структура и качество основных фондов);
инфраструктурного потенциала (обеспеченность мощностями инфраструктуры - железными и автомобильными дорогами, электрическими сетями и линиями связи, авиационным транспортом и т. п.);
кадрового потенциала (наличие и качество трудовых ресурсов);
уровень экономического развития;
уровня и качества жизни населения;
инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска.
3.6 Стоимость в обмене и пользовании
3.6.1 Понятие стоимости
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения.
Стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.
Также она связывается с относительной редкостью вещей: для того чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).
Стоимость недвижимости зависит от многих факторов (рис.2):
Рис.2
Вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.
В оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах
каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость.
Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что
изменились какие-либо свойства самой вещи и (или) отношение людей к ней, а с
другой стороны, что претерпела изменение ценность денег как единицы измерения
стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.
3.6.2 Стоимость в пользовании
Стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или
собирающего использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения
собственных потребностей, называют стоимостью в пользовании. Стоимость вещи в
пользовании для конкретного человека определяется его индивидуальными вкусами,
взглядами, пристрастиями, симпатиями и антипатиями. Разные люди по-разному
оценивают полезность одной и той же вещи, имеют разные планы и ожидания
относительно ее будущего использования. Существует множество других
обстоятельств, в силу которых стоимости в пользовании одной и той же вещи для
разных вещей могут существенно различаться.