Файл: Практическая работа 1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом Задача 1.doc
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.02.2024
Просмотров: 89
Скачиваний: 0
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Практическая работа №1
«Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом»
Задача 1.
Определить стоимость жилого дома методом сравнительного анализа продаж, если известны следующие данные о продажах двух сопоставимых объектов (табл.1).
Дополнительные условия для определения величины корректировок (для всех вариантов):
-
льготные условия финансирования оцениваются в 5%; -
прирост цен на данном сегменте рынка составляет 1% в месяц; -
каждый квартал, удаляющий объект от остановки общественного транспорта, снижает его стоимость на 10 тыс.руб.; -
стоимость гаража – 350 тыс.руб.
| | Объекты | Цена, тыс. руб. | Пло-щадь, м2 | Финанси-рование | Время продажи | Местоположение | Состояние | Экология | Гараж |
| 9, 19, 29 | Оц. об. Соп.об.№1 Соп.об. №2 | ? 5000 5500 | 150 150 170 | Л Л Р | - 6 мес. назад 1 мес. назад | 4 3 2 | Хорошее Лучше на 5% Хуже на 2% | Хорошая Сопостав. Лучше на 1% | Нет Нет Есть |
Последовательность решения:
1). Расчет скорректированной стоимости сопоставимых объектов (таблица 3).
Таблица 3. Расчет скорректированной стоимости сопоставимых объектов
| Корректировки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 |
| Кумулятивные корректировки | ||
| Финансирование | 12 | 0,951 |
| Время продажи | 1,06 | 1,01 |
| Общая кумулятивная корректировка | 1,06 | 0,9595 |
| Скорректированная стоимость объекта, тыс.руб. | 5300 | 5277,25 |
| Независимые корректировки | ||
| Местоположение, тыс.руб. | -10 | -20 |
| Состояние, % | -5 | +2 |
| Экология, % | - | -1 |
| Гараж, тыс.руб. | - | -350 |
| Общая независимая корректировка, тыс.руб. | -275 | -317,225 |
| Скорректированная стоимость объекта, тыс.руб. | 5025 | 4960,025 |
| Скоррект.стоимость 1 м2, тыс.руб. | 33,5 | 29,18 |
| Средняя скорректирован. стоимость 1 м2, тыс.руб. | 31,34 | |
1 Из 100% вычитаем 5%, т.к. рыночные условия увеличивают цену продажи сопоставимого объекта №1 на 5% по сравнению с льготными условиями финансирования объекта оценки. Переводим в коэффициент.
2 Коэффициент равен 1, т.к. условия финансирования сопоставимого объекта №2 и объекта оценки одинаковые.
3 10 тыс.руб. * 2 квартала.
-10 – 5300*5/100 = -275 тыс.руб.
-20 + 5277,25*2/100 – 5277,25 * 1 / 100 – 350 = -20+ 105,545 – 52,77 – 350 =-317,225 тыс.руб.
2). Рыночная стоимость оцениваемого объекта = 31,34*150 = 4701 тыс.руб.
Задача 2.
Рассчитать рыночную стоимость склада методом сравнительного анализа продаж. Исходные данные – таблица 4.
Таблица 4. Характеристика оцениваемого и сопоставимых объектов
| Характеристика | Объект оценки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 | Сопоставимый объект №3 | Сопоставимый объект №4 |
| Цена продажи, тыс.руб. | | Таблица 5 | |||
| Площадь, м2 | 480 | ||||
| Право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности | Полное право собственности |
| Условия продажи | Скидка 1% | Рыночные | Скидка 2% | Рыночные | Скидка 1% |
| Дата продажи | | 6 месяцев назад | 3 месяца назад | 2 месяца назад | 5 месяцев назад |
| Местоположение | Район А | Район А | Район Б | Район В | Район А |
| Длина подъездного автопути, м | <40 м | >40 м | <40 м | <40 м | >40 м |
| Подъездной ж/д путь | есть | нет | нет | есть | есть |
| Технич.состояние | хорошее | хорошее | хорошее | удовлет. | удовлет. |
| Наличие офисных помещений | нет | нет | есть | есть | нет |
| Этажность | 2 | 1 | 2 | 1 | 2 |
| Высота помещений | 6 | 6 | 9 | 6 | 9 |
| Наличие грузоподъемных механизмов | есть | есть | нет | есть | нет |
| Обеспеченность инженер.системами | есть | нет | есть | нет | есть |
| Охрана | нет | нет | есть | есть | нет |
Поправка на дату продажи: за последний год на да-нном сегменте рынка недвижимости наблюдалась тенденция снижения рыночных цен в среднем на 2% в месяц.
Поправка на местоположение: район А – промзона, близкая к центральным районам города, с хорошей транспортной доступностью; район Б – окраина города с хорошей транспортной доступностью (стоимость меньше на 6%, чем в районе А); район В – отделен от центральных районов города двумя железнодорожными переездами (стоимость меньше на 8%, чем в районе А).
Поправка на длину подъездного пути: для возможности подъезда и разворота фур подъездной путь должен быть более 40 м; это увеличивает стоимость складского объекта на 7%.
Поправка на наличие подъездного железнодорожного пути: наличие подъездного железнодорожного пути увеличивает стоимость склада на 8%.
Поправка на техническое состояние: удовлетворительное состояние помещений требует дополнительных затрат на ремонт в размере 200 тыс.руб.
Поправка на наличие офисных помещений (в тыс.руб.): для расчета применить метод парных продаж, используя следующую информацию – два складских объекта одинаковой площади, имеющие только одно отличие (у первого объекта есть офисные помещения) были проданы за 8 и 7,6 млн.руб. соответственно.
Поправка на этажность: с увеличением этажности здания стоимость его снижается, т.к. полезная площадь в таком случае уменьшается за счет лестничных пролетов и т.п. Стоимость двухэтажного здания меньше стоимости одноэтажного на 6%.
Поправка на высоту помещений: высота от 7 до 9 м позволяет достичь оптимальной загрузки склада, при высоте 5-7 м – уменьшение стоимости на 6%.
Поправка на наличие грузоподъемных механизмов: грузоподъемные механизмы увеличивают стоимость склада на 10%.
Поправка на обеспеченность инженерными системами: отсутствие систем водоснабжения, электроснабжения и др. уменьшает стоимость склада на 9%.
Поправка на охрану территории, на которой находится складской объект (По, в тыс.руб.): отсутствие охраны территории снижает ставку аренды на 30 тыс.руб. в месяц (заработная плата двух охранников). Величина корректировки выражается годовыми потерями арендной платы
(Пап), капитализированными с помощью валового рентного мультипликатора (GRM для подобных объектов равен 5): По = Пап*GRM.
Решение оформить в таблице 6.
Таблица 6. Расчет скорректированной стоимости сопоставимых объектов
| Корректировки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 | Сопоставимый объект №3 | Сопоставимый объект №4 |
| Кумулятивные корректировки | ||||
| Право собственности | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Условия продажи | - | 0,98 | - | |
| Дата продажи | 0,88 | 0,94 | 0,96 | 0,9 |
| Общая кумулятивная корректировка | 0,88 | 0,9212 | 0,96 | 0,9 |
| Скорректированная стоимость объекта, тыс.руб. | 6098,4 | 6697,12 | 7315,2 | 5940 |
| Независимые корректировки | ||||
| Местоположение, % | - | -0,06 | -0,08 | - |
| Длина подъездного автопути, % | +0,07 | - | - | +0,07 |
| Подъездной ж/д путь, % | - | - | +0,06 | +0,06 |
| Техническое состояние, тыс.руб. | | | +200 | +200 |
| Наличие офисных помещений, тыс.руб. | | +1,6 | +1,6 | |
| Этажность, % | -0,06 | - | -0,06 | - |
| Высота помещений, % | - | +0,06 | - | +0,06 |
| Наличие грузоподъемных механизмов, % | - | -0,1 | - | -0,1 |
| Обеспеченность инженерными системами, % | -0,09 | | -0,09 | |
| Охрана, тыс.руб. | | +150 | +150 | |
| Общая независимая корректировка, % | -0,08 | -0,1 | -0,17 | +0,09 |
| Общая независимая корректировка, тыс.руб. | | +151,6 | +351,6 | +200 |
| Скорректированная стоимость объекта, тыс.руб. | 5610,528 | 6179,0 | 6423,216 | 5605,4 |
| Скорректированная стоимость 1 м2, тыс.руб. | 12,64 | 14,04 | 13,96 | 14,01 |
| Средняя скорректированная стоимость 1 м2, тыс.руб. | 13,66 | |||
Рыночная стоимость оцениваемого объекта РСоц= 13,66 * 480 = 6556,8 тыс.руб.
| Показатели | 9 |
| Оц.объект: | |
| Площадь, м2 | 480 |
| Соп.объект №1: | |
| Площадь, м2 | 420 |
| Цена,тыс.руб. | 6930 |
| Соп.об-т №2: | |
| Площадь, м2 | 440 |
| Цена,тыс.руб. | 7270 |
| Соп.об-т №3: | |
| Площадь, м2 | 460 |
| Цена,тыс.руб. | 7620 |
| Соп.об-т №4: | |
| Площадь, м2 | 400 |
| Цена,тыс.руб. | 6600 |