Файл: Основания приобретения и прекращения права собственности (Различные основания приобретения и прекращения права собственности в Российской Федерации).pdf

Наследование

Наследование или переход прав и обязанностей от умершего человека к его родственникам или иным лицам (при завещании) в порядке универсального правопреемства также считается распространенным основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Для того чтобы стать собственником по закону необходимо подать соответствующее заявление нотариусу в течение полугода с момента смерти наследователя (или иного срока, если есть основания для восстановления пропущенного периода).

Став владельцем в порядке наследования, гражданин также вправе распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению, но с учетом конкретной ситуации. Например, если наследников несколько (2 и более), то необходимо соблюдение правил установленных в законе при продаже доли.

Самовольная постройка и приобретательная давность

Особого внимания заслуживают такие основания приобретения права собственности в отношении самовольной постройки и в силу приобретательной давности.

Приобретение права собственности на самовольную постройку регламентировано положениями ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка – это жилой дом или иное строение, сооружение, возведенное на участке земли, который не предназначен для этих целей, т.е. создание постройки нарушает законы.

По общим правилам постройка, возведенная без разрешения, подлежит сносу лицом, осуществившим ее возведение и за его счет. Но за небольшим исключением, право собственности на самовольную постройку можно признать за застройщиком через суд, если участок земли под постройкой будет предоставлен этому лицу в установленном порядке (под возведенную постройку). [9. c. 338]

Право собственности на самовольную постройку также можно через суд признать за лицом, в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании) которого находится земельный участок, под сооружением. В этом случае лицо, собственник земли, обязан возместить тому, кто возвел сооружение материальные траты, (расходы на строительство) определённые судом.

Невозможно признать право собственности на самовольно возведенное сооружение даже через суд, если оно нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или ставит под угрозу жизнь и здоровье граждан.
Приобретательная давность, как основание возникновения права собственности, подходит тем лицам, которые не являются собственниками недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеют им в течение определенного законом времени, в частности, для недвижимости срок владения должен быть 15 лет и более.

1.2. Регистрация права собственности по новому закону с 2019 года

Оформление объектов в собственность – это сложная задача со многими неизвестными, юристам нередко приходится сталкиваться с довольно сложными ситуациями. Государство пошло на помощь собственникам объектов недвижимости и тем, кто таковым собирается только стать, существенно облегчив для них процедуру регистрации и оформления жилья и помещений коммерческого назначения. Если раньше за это отвечало два закона: ФЗ-№122 и ФЗ-№221, то теперь все правила сведены в один закон – ФЗ-№218, в котором рассмотрены все вопросы, связанные с госрегистрацией прав собственности на недвижимость
По новым правилам также можно одновременно ставить объект на учет и регистрировать, что сокращает время и уменьшает финансовые затраты, но на положениях ФЗ-218 законодатели не остановились. Теперь при прохождении сделок с недвижимостью, их регистрацией и оформлением, приходится учитывать положения ФЗ-№340. Он внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ, правила застройки и землепользования. По сути, некоторые его пункты вступили в силу еще в августе 2018 г., а часть поправок вступило в законную силу только 1 марта 2019 г.

Начиная с 2019 года, регистрация недвижимости будет проводиться по новому закону. ФЗ № 218 от 13.07.2015 года включает в себя новые правила по регистрации сделок. Благодаря нововведениям, процедура постановки соглашения о передаче прав на собственность другому лицу стала намного проще и короче. Оформление кадастрового паспорта также стало занимать меньше времени и требовать небольшой пакет документации. [22. c. 14]

В настоящее время в России объектов недвижимого имущества, не имеющих кадастрового паспорта и номера, очень много. В этой связи государством было принято решение не только о предоставлении возможности регистрировать сделки и различные операции в упрощенном порядке. Дополнительно был сокращен перечень обязательной документации.

Существенные положения нового закона/ В январе текущего года был издан указ о создании и формировании общей базы данных недвижимого имущества. Свод данных получил название ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. В базу будут вноситься сведения одновременного из Госкадастра и из единого реестра прав на недвижимость.
В итоге сведения из новой базы данных будут состоять из:

- кадастровых данных и карт;

- документов из госреестра;

- указания границ и точек привязки объекта.

Регистрация нового объекта будет производиться сотрудниками ЕГРН с учетом данных, которые объединены в реестре сразу из двух баз. Благодаря тому, что учет и регистрация прав на объект будут производиться одновременно, граждане смогут получать необходимые бумаги, подтверждающие их право на имущество, вдвое быстрее.
Для граждан предусмотрено сразу несколько возможностей подачи заявления на регистрацию:

- бумажный вариант, при котором собственник подготавливает обязательные документы и бланки, а затем передает сотруднику Росреестра для проведения регистрации. Допускается не только личное обращение, но и отправление заявки по почте;

- электронный вариант – обращение происходит посредством портала госуслуг, где заявление можно подать через личный кабинет;

- регистрация в МФЦ также позволят провести регистрацию. Документы подаются в бумажном виде.

Фактически информация, касающаяся процедуры регистрации, хранится в электронном виде. Правки и изменения также вносятся и сохраняются при использовании компьютера. В качестве подтверждающего документа, который в дальнейшем выдается обратившемуся гражданину, выступает выписка из ЕГРН. В ней содержится информация об объекте, а также данные о соглашении, на основании которого был произведен переход права собственности. Другой документации, справок и выписок для подтверждения права не требуется.

Механизм обмена информацией между сторонами. Кроме непосредственно процедуры регистрации прав, изменения коснутся схемы и порядка обмена данных между профильными организациями. Если изменения в статусе объекта произойдут на основании судебного решения, то новые данные будут внесены в реестр без уведомления собственника.
Дублироваться сведения будут и в Росреестр автоматически. Такое нововведение избавило граждан от обязанности подавать документы по месту расположения объекта. Теперь лица, являющиеся собственниками имущества, могут обратиться в любое удобное отделение Росреестра или МФЦ.

Дублироваться сведения будут и в Росреестр автоматически. Такое нововведение избавило граждан от обязанности подавать документы по месту расположения объекта. Теперь лица, являющиеся собственниками имущества, могут обратиться в любое удобное отделение Росреестра или МФЦ.

Существенным преимуществом является сокращение срока прохождения всех процедур. В частности, для постановки объекта на кадастровый учет теперь потребуется всего 5 дней с момента подачи данных. Параллельно в это же время осуществляется регистрация права собственности гражданина на объект имущества. [19]

Чтобы получить новый кадастровый номер для объекта недвижимости, может потребоваться на два дня больше, а в случае обращения срок увеличивается на четверо суток. Иными словами, если гражданин хочет сразу выполнить обе процедуры, ему на это потребуется от 10 до 12 суток. При этом сроки не изменяются в зависимости от того, какая форма подачи документации была использована – бумажная или электронная.

Случается так, что сотрудники Росреестра допускают ошибки при регистрации объекта или безосновательно отказывают обратившимся гражданам в регистрации. В этом случае единственным вариантом решения проблемы является обращение в суд с исковым заявлением.

Новый закон описывает условия, которые позволяют получить собственнику жилого помещения однократную компенсацию при наличии объективных причин. Выплаты будут финансироваться из федерального бюджета, однако сумма не сможет превышать 1 млн рублей.
Новый федеральный закон, вступивший в действие в начале текущего года, внес существенные изменения в порядок регистрации сделок с недвижимостью. Основным новшеством стало создание ЕГРН, который объединил в себе данные кадастрового учета и сведения из реестра прав собственности.
 

Глава 2. Различные основания приобретения и прекращения права собственности в Российской Федерации

2.1. Приобретение права собственности в результате купли-продажи

Суть договора купли продажи предприятия заключается в следующем: продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам). [24. c. 153]

При заключении такого договора сторонам необходимо учитывать некоторые особенности, предусмотренные гл. 30 ГК РФ:

Любой договор купли-продажи предприятия является консенсуальным, возмездным и взаимным;

В 2019 году сторонами договора купли-продажи предприятия могут быть любые субъекты гражданского права (физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, органы государственной власти и муниципальные образования);

Договор продажи должен быть составлен в письменной форме и подписан продавцом и покупателем;

Несоблюдение формы договора купли-продажи предприятия влечет его недействительность;

К договору обязательно должны быть приложены следующие документы: акт инвентаризации предприятия, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия (все эти документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора);

При продаже предприятия запрещается перевод входящих в его состав долгов покупателю без уведомления и согласия кредиторов;

Договор купли-продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту;

В этом документе указываются сведения о составе предприятия, а также об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания указанно акта обеими сторонами договора;

Обязанность по составлению передаточного акта по умолчанию возлагается на продавца. [11. c. 448]

Стандартный договор купли-продажи предприятия включает в себя следующие пункты:

• Дата и место заключения договора;
• Сведения о продавце;
• Сведения о покупателе;
• Информация о результатах инвентаризации;
• Обязанности сторон договора (продавец обязуется передать предприятие другой стороне, которая должна принять и оплатить полученное предприятие);
• Стоимость предприятия (точную стоимость предприятия определяет независимый эксперт);
• Сведения об уведомлении кредиторов;
• Подписи продавца и покупателя.

Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия: порядок действий в 2019 году

В 2019 году регистрация договора купли-продажи предприятия осуществляется в соответствии с положениями ст. 560 ГК РФ.

Для регистрации договора продавцу и покупателю необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения предприятия.

Передаточный акт к договору купли-продажи предприятия: образец, актуальный на 2019 год

Как уже было сказано выше, обязательным условием передачи предприятия покупателю является составление передаточного акта.

Каким должен быть грамотно составленный акт приема-передачи предприятия? В тексте этого документа обязательно указываются:

• Реквизиты договора купли-продажи;
• Данные о составе предприятия;
• Информация об уведомлении кредиторов;
• Сведения о выявленных недостатках переданного имущества;
• Перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.