Файл: Урок Работа с правилами землепользования и застройки.pdf

Урок 1.
Работа с правилами
землепользования и застройки
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — это официальный документ, который отвечает нам на вопрос: «Что и с какими параметрами разрешено строить на земельном участке, и как этот земельный участок можно использовать».
Утверждается этот документ постановлением местной администрации.
ПЗЗ определяются границы территориальных зон и устанавливаются градостроительные регламенты.
Виды территориальных зон:
•
жилые зоны с различной предельно допустимой этажностью застройки;
•
общественно-деловые зоны различных типов: деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения, объектов культуры и прочие;
•
производственные зоны;
•
зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
•
сельскохозяйственные зоны;
•
рекреационные зоны: городские леса, парки, сады, водоемы, объекты спорта;
•
зоны особо охраняемых территорий (ЗООТ), которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
•
зоны специального назначения: кладбища, объекты размещения отходов потребления.
Территориальные зоны — зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Территориальные зоны представляют собой отдельные территории одного муниципального образования. В эти зоны включаются земли и земельные участки поселений, объединённые возможностью застройки конкретными объектами недвижимого имущества.

Градостроительные регламенты устанавливают:
•
перечень видов разрешенного использования;
•
предельные размеры земельных участков;
•
предельные параметры разрешенного строительства.
ПЗЗ состоит из трех частей
В территориальные зоны могут входить дороги, улицы, проезды, бульвары, скверы, набережные, водоемы.
Из ПЗЗ мы можем узнать:
•
где можно строить гаражи;
•
где должны размещаться жилые дома и социальные объекты;
•
какого размера должен быть земельный участок.
Как найти ПЗЗ?
1.
На сайте местной администрации.
2.
Запросить выписку из ПЗЗ в администрации.
3.
Использовать ресурс ФГИС (Федеральная государственная информационная система территориального планирования).
Первая часть:
Порядок применения ПЗЗ и внесение в них изменений.
Первая часть включает в себя:
•
информацию, как физические и юридические лица могут менять ВРИ земельных участков;
•
описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
•
принципы предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
•
описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
•
описание разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Вторая часть:
Карта градостроительного зонирования
(графическая часть).
Графическая часть содержит:
•
границы конкретного населенного пункта;
•
пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности;
•
масштабы застройки;
•
пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
•
границы территорий с особыми условиями использования.
Графическая часть представлена в виде подробной карты. На карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон, которые обозначены разным цветом.
Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. Именно поэтому нельзя, чтобы участок располагался в нескольких территориальных зонах.
Карты выполнены на топографической подоснове и позволяют найти существующие здания и сооружения, сформированные земельные участки.
В текстах и таблицах описываются условные обозначения, нанесенные на карту. Они позволяют получить нужную информацию по любому участку.
Каждая территориальная зона обозначена кодом и цветом. В этой же карте внизу указаны расшифровка цвета и кода.
Третья часть:
Градостроительные регламенты (текстовая часть).
Градостроительные регламенты определяют правовой режим для каждого земельного участка, который относится к конкретной территориальной зоне.
Именно в градостроительных регламентах прописываются основные виды разрешенного использования и минимальные и максимальные размеры земельных участков.

Регламент определяет:
•
под какую именно цель и под какой конкретно вид строительства можно использовать земельный участок;
•
размеры земельного участка.
Алгоритм поиска ВРИ:
1.
В графической части определить территориальную зону, в которой располагается земельный участок под гаражом.
2.
Путем сопоставления ПКК и графической части ПЗЗ ищем необходимый участок или гаражный массив.
3.
В текстовой части смотрим информацию об основных видах использования, а также минимальные и максимальные размеры земельного участка.
Генеральный план —проектный документ территориального планирования. В схеме генплана отображаются границы функциональных и территориальных зон.
Главные цели разработки генерального плана территории:
•
последовательное преобразование существующих городов и поселений;
•
планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий;
•
разработка планов и программ по развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
•
установление градостроительных требований к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
•
определение требований к экологическому и санитарному благополучию.
Цель генерального плана – реализация глобальных направлений градостроительной деятельности в поселении.

К ним относятся:
•
устойчивое развитие муниципальных образований и отдельных населенных пунктов;
•
привлечение инвестиций;
•
планировка территорий населенных пунктов;
•
сохранение окружающей среды, объектов природного значения и культурного наследия;
•
защита прав и законных интересов владельцев участков и объектов недвижимости.
Между ПЗЗ и Генпланом бывают разночтения. Если территориальные зоны у них не совпадают, генеральный план имеет приоритет.
Но, несмотря на это, для выбора ВРИ и минимальных максимальных размеров первоначально смотрим именно ПЗЗ.