Файл: Практических заданий по дисциплине экономика и оценка недвижимости.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 18.10.2024
Просмотров: 7
Скачиваний: 0
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
| Автономная некоммерческая организация высшего образования «МОСКОВСКИЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» |
| Кафедра экономики и управления Форма обучения: заочная |
ВЫПОЛНЕНИЕ
ПРАКТИЧЕСКИХ ЗАДАНИЙ
ПО ДИСЦИПЛИНЕ
ЭКОНОМИКА И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Группа 20ГУ172
Студент
В.А.Мигачев
МОСКВА 2022
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ №1
ЗАДАНИЕ №2.
Составьте список документов, являющихся необходимым приложением к договору купли-продажи предприятия.
Обязательными приложениями к договору купли-продажи предприятия служат акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроковых требований;
ЗАДАНИЕ №3.
Заполните таблицу:
Таблица – Характерные признаки подделки документов и методы их выявления.
| № п/п | Признаки подделки | Методы выявления |
| 1 | Подчистки Нарушение поверхности слоя бумаги Уменьшение толщины бумаги Остатки красящих материалов удаленного текста Остатки рельефа штрихов удаления текста Нарушения близлежащей линовки Расплывы чернильных штрихов | В косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются взъерошенные, приподнятые волокна бумаги. В проходящем свете (на просвет) в местах подчистки наблюдаются светлые пятна. В рассеянно свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются частички красящего материала, локализирующиеся вдоль удаленных штрихов. В косо падающем свете на обратной стороне наблюдается выпуклость, а на лицевой – вдавленность бумаги в местах расположения удаленных штрихов. В рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении наблюдаются разорванные штрихи линовки в местах удаления штрихов. Чернильные штрихи, а также штрихи, выполненные тушью или другими красящими материалами, нанесенные поверху подчищенного текста, дают расплывы, хорошо различимые невооруженным глазом. |
| 2 | Дописки Различие в цвете основного текста и отдельных букв, цифр, штрихов Отличия в размещении отдельных букв, цифр, штрихов от остального текста Отдельные сдвоенные штрихи букв и цифр | Проявляются в рассеянном свете дневном, солнечном, люминесцентных и электрических ламп накаливания при 2-4-кратном увеличении Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Образуются при повторной обводке (исправлениях) |
| 3 | Травление Изменение цвета бумаги в местах травления. Увеличение ломкости бумаги в местах травления. Нарушение проклейки бумаги. Изменение цвета или оттенка штрихов, соприкасающихся с участками травления. Расплывы чернильных штрихов | Наблюдается пожелтение бумаги при рассмотрении ее в рассеянном дневном свете. Наблюдается появление трещин в бумаге в проходящем свете. Обнаруживаются матовые пятна, надломленность бумаги в косо падающем свете при изменении угла падения света. Проявляется в рассеянном свете. Появляются расплывы, хорошо видимые невооруженным глазом, чернильных штрихов (а также штрихов, выполненных тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенных на вытравленный или смятый участок) |
| | Остатки штрихов удаленного текста | Проявляются в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении |
| 4 | Допечатка на пишущей машинке Различия в начертании шрифта. Различия в насыщенности букв основного текста и допечатанного. Несовпадение линий основного текста и допечатанного. Сдвоенность отдельных букв. Наличие или отсутствие дефектов одинаковых букв в отдельном тексте и допечатанном | Проявляются в рассеянном свете (можно обнаружить при наличии каталога машинописного шрифта) Проявляются в рассеянном свете. Проявляется в рассеянном свете (при использовании линейки) Проявляется в рассеянном свете (при подгонке допечатываемых букв к основному тексту) Проявляется в рассеянном свете |
| 5 | Подделка подписей Замедленность движений, извилистость, угловатость штрихов, немотивированные остановки при написании. Отсутствие следов ручки или карандаша | Проявляется в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении. Проявляются в косо падающем при 4-8-кратном увеличении (при перекопированнии подписи) |
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 2
ЗАДАНИЕ № 1. Дайте определения содержания (сущности) принципов составления отчета об оценке имущества. Как они взаимосвязаны между собой? Заполните таблицу 1.
Таблица 1 – Принципы составления отчета об оценке имущества.
| № п/п | Принцип | Содержание (сущность) принципа отчете |
| 1 | Существенности | Изложение всей информации, существенной для оценки объекта |
| 2 | Обоснованности | Использованная или полученная в результате расчета информация в процессе оценки должна быть подтверждена |
| 3 | Однозначности | Содержание отчета об оценке не должно допускать: - неоднозначного толкования - вводить в заблуждение пользователей отчета |
| 4 | Проверяемости | По составу и последовательности изложенных материалов и описанию процесса оценки можно воспроизвести расчет стоимости и получить аналогичный результат |
| 5 | Достаточности | В отчете не должно быть излишней информации, которая: - не использовалась в процессе оценки - не является обязательной согласно ФСО и правил оценочной деятельности |
| 6 | Публичности | В случаях по законодательству отчет подлежит опубликованию в обязательном порядке |
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ 3
ЗАДАНИЕ №1. Обоснованная рыночная стоимость предприятия составляет 680 млн. руб. Предприятие взяло кредит в банке 20 млн. руб. На 15 млн. руб. из средств кредита приобретено оборудование. Ставка процента по кредиту – 20 % годовых. Уплата процентов конце каждого года. Погашение кредита через 2 года.
Ответьте на вопросы: Как должна измениться оценка рыночной стоимости предприятия? Каков метод оценки стоимости имущества можно применить в данной ситуации?
Применение метода накопления активов предполагает сравнение увеличения рыночной стоимости активов предприятия после взятия им кредита с увеличением задолженности предприятия. Рыночная стоимость приобретенного по рыночной цене на 15 млн. руб., оборудования сразу после его покупки, когда не успевает сказаться ни один из видов износа оборудования, равняется тоже 15 млн. руб. Оставшиеся от кредита 20-15=5 млн. руб. на момент оценки являются «живыми деньгами», и их рыночная стоимость тоже равняется 5 млн. руб. В итоге рыночная стоимость активов в данном случае возросла на 20 млн. руб. На эту же сумму увеличилась и задолженность предприятия по банковскому кредиту. Следовательно, стоимость предприятия сразу после взятия кредита не изменилась и по-прежнему составляет 680 млн. руб.
Таким образом, рыночная стоимость предприятия не изменилась и осталась на уровне 680 млн. руб.
ЗАДАНИЕ № 2. Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров; Рыночная стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Кадастровая стоимость коттеджа 25 000 тыс.руб.
Определите налог на имущество при ставке налога 2%.
-
Рассчитаем кадастровую стоимость 1 кв.м объекта недвижимости:
, где Ск – кадастровая стоимость объекта недвижимости, руб., П – площадь объекта недвижимости, кв.м
/кв.м-
При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв.м в отношении комнат, 20 кв.м в отношении квартир, 50 кв.м в отношении жилых домов. Таким образом, налог на имущество рассчитывается, исходя из площади, которая равна 200 кв.м (250-50). -
Сумма налога исчисляется по ставке 2% к объекту налогообложения:
Н=200*100000*
=400000 руб.Таким образом налог на имущество составляет 400000 руб.
ЗАДАНИЕ № 3. Объект недвижимости кадастровой стоимостью 8 000 тыс.руб., находящейся в собственности граждан более 3 лет, продан физическому лицу. Определите размер имущественного налогового вычета у гражданина РФ.
Расчет имущественного вычета 1000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
НДФЛ = (8000 – 1000) * 13% = 910 руб.
ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА 4
ЗАДАНИЕ № 1. Средняя цена 1 квадратного метра нежилого помещения для офиса в Москве составляет 249 167 руб. Площадь оцениваемого объекта недвижимости составляет 987 квадратных метров. В тоже время, экспертоценщик считает, что оцениваемый объект стоит больше на 785 000 руб., из- 20 за своего прекрасного состояния, но на 168 587 руб. меньше из-за того, что объект расположен в экологически нездоровой зоне.
Задание: Определите стоимость объекта.
Стоимость объекта рассчитывается по формуле:
,
где П - площадь объекта, кв.м,
- стоимость 1 кв.м, руб./кв.м,
- стоимостная оценка факторов, увеличивающих (уменьщающих), итоговою оценку стоимости, руб.С = 987*249167 + (785000 - 168587) = 246544242 руб.
Таким образом, стоимость объекта составляет 246,5 млн.руб.
ЗАДАНИЕ № 2. Исходные данные: Объект недвижимости коттедж площадью 250 квадратных метров; Стоимость 1 квадратного метра здания = 157 тыс. руб. Стоимость 1 квадратного метра гаража 22 тыс.руб., площадь гаража 32 квадратных метров. Стоимость всех других сооружений 15 тыс.руб. Устранимый физический износ коттеджа 35 тыс.руб. Неустранимый физический износ дачи = 23 тыс.руб. Устранимое функциональное устаревание 9 тыс.руб. Рыночная стоимость земельного участка 350 тыс.руб.
Задание: Определите: Какова полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на ней? Определите стоимость оцениваемого объекта.
Решение:
-
Стоимость воспроизводства здания рассчитывается по формуле:
С = П ×
, где П – площадь объекта, кв. м,
– стоимость 1 кв. м, тыс. руб./кв. м. Используя эту формулу, рассчитываем стоимость коттеджа:
= 250 × 157 = 39 250 тыс. руб.и стоимость гаража:
= 32 × 22 = 704 тыс. руб.Стоимость всех других сооружений:
= 15 тыс. руб.Полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений составляет:
= + + = 39 250 + 704 + 15 = 39 969 тыс. руб. -
Устранимый физический износ коттеджа 35 тыс. руб. Неустранимый физический износ коттеджа = 23 тыс. руб. Устранимое функциональное устаревание 9 тыс. руб. Следовательно, сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства, составляет:
И = 35 + 23 + 9 = 67 тыс. руб.
-
Стоимость оцениваемого объекта составляет:
= 
− И + 
,где
– рыночная стоимость земельного участка, тыс. руб. = 39 969 − 67 + 350 = 40 252 тыс. руб.Таким образом, полная стоимость воспроизводства коттеджа и всех сооружений, находящихся на участке, составляет 39 969 тыс. руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 40 252 тыс. руб.