Файл: Лекция Право собственности и иные вещные права на жилые помещения 1.pdf

1 Лекция 5. Право собственности и иные вещные права на жилые
помещения
1
Реализация права на жилище в РФ. Провозглашенное в ст. 40 Конституции право граждан на жилище реализуется различными способами. До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности в значительной мере за счет жилья, получаемого в пользование из государственного и общественного жилищных фондов, хотя немалая часть населения решала свою жилищную проблему за счет собственного индивидуального жилищного фонда. В связи с осуществлением перехода крыночной экономике на современном этапе решается задача изменения структуры жилищного фонда по формам собственности, направленного на развитие частной собственности на недвижимость в жилищной сфере и расширение рынка жилья. Исходя из этого индивидуальное жилищное строительство рассматривается в качестве важнейшей формы наращивания жилищного фонда, а использование индивидуального жилищного фонда – в качестве важнейшего способа удовлетворения жилищных потребностей граждан. Необходимо отметить, что в отношении частной собственности на жилые помещения, поскольку законом не установлено иное, в настоящее время применяется общее положение, согласно которому количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается (п. 2 ст. 213 ГК). Существенному расширению частного жилищного фонда, помимо развития индивидуального жилищного строительства, которое и ранее осуществлялось в России в значительных объемах, способствовали прошедшие процессы приватизации государственного, муниципального и общественного жилья, передачи в частную собственность граждан См. подробнее Крашенинников П. В. Жилищное право. М Статут, 2012; Корнеева ИЛ. Жилищное право Российской Федерации. М Юрайт, 2012; Жилищное право Под ред. И. Еремичева, П. Алексия, Р.
Курбанова М Юнити-Дана, 2012.

2 кооперативного жилья, а также перехода к массовому строительству жилья на продажу. Потребность в жилье может быть удовлетворена как при помощи права собственности, таки иного вещного права. Таким образом, право граждан на жилое помещение возникает на основании
1) договора найма
• договора социального найма
• договора коммерческого найма
2) приобретения жилья в собственность
• в результате совершения гражданско-правовой сделки
• в результате приватизации жилья
• в результате членства в жилищно-строительном кооперативе
• в результате индивидуального строительства
3) предоставления жилого помещения по решению суда. Кроме того, право пользования жилым помещением имеют
• члены семьи собственника жилого помещения, совместно с ним проживающие
• члены семьи нанимателя жилого помещения, совместно с ним проживающие
• поднаниматель и члены его семьи, совместно с ним проживающие
• гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок
• гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением
• арендаторы на основании договора аренды
• временные жильцы. Современное правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения содержится в первую очередь в ГК РФ. В силу п. 1 ст. 288

3
ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии сего назначением. Кроме того, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, те. обязанность собственника — содержать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии сего назначением. Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане - собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, таки для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица
— только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, таки у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Право на жилище не собственников. В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии сост ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых членами семьи собственника жилого помещения. Данных субъектов условно можно разделить на четыре группы лиц.
Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина, те. лица, проживающие вместе с собственником чаще всего – это супруг, дети и родители собственника.

4
Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, те. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником водном жилище, нос некоторого времени не являющиеся членами его семьи.
В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, те. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.
В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, те. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья. Жилищное законодательство (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ) указывает на то, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы ив исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 га) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруга также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ. Для признания названных лиц, вселенных собственником в обращается внимание на то, что вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ исходя из следующего Постановление Пленума ВС РФ вот г. № 14 О некоторых вопросах возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации Бюллетень ВС РФ, №9, 2009.

5 жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, таки членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака, если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно, вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям например, в безвозмездное пользование, по договору найма. Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, в соответствии сч ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне сего собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

6 Следует иметь ввиду, что ч. 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет указанных выше граждан правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе стем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70
ЖК РФ оправе родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение
3
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ. В ЖК РФ 2004 г. права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в тоже время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по общему правилу прекращаются. В соответствии сч ст. 31
ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением забывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом См. абз. 4 п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14.

7 его семьи. Если убывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено забывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда
4
Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены См. подробнее Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14.

8 семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. По смыслу положений ч. 5 ст. 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) ив том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок, право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока ион обязан освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. В том случае, если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения изданного жилого помещения в судебном порядке ч. 1 ст. 35 ЖК РФ. Исключение из общего правила установлено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ (ред. От 04.06.2011) О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (ч, ст. бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования

9 жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 указывается, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно чист ЖК РФ до 1 марта 2005 г. — ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна
6
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением забывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение
, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, при купле-продаже, мене, дарении, ренте, наследовании. ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I (ред. от 11.06.2008) О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации Бюллетень нормативных актов, №1, 1992.

10 в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие. Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся после принятия
ЖК РФ и поправок к ст. 292 ГК РФ, — ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.
7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением забывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Вместе стем в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ. Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 Кодекса. Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей — собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из