Файл: Курсовая работа по дисциплине Курсовое проектирование 1.docx

Скачать файл
Заказать решение

ВУЗ: Не указан

Категория: Не указан

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 03.02.2024

Просмотров: 11

Скачиваний: 0

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.



МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ВЛАДИВОСТОКСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСА

ИНСТИТУТ ПРАВА

КАФЕДРА УголовнО-ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН


КУРСОВАЯ РАБОТА
по дисциплине «Курсовое проектирование 1»

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

ЗБЮП-15-011989.513-с.20.КР


Студент _____________ Е.Е. Бескровная
Руководитель

канд. юрид. наук, доцент УПД _____________ А.В. Верещагина
Нормоконтролер

канд. юрид. наук, доцент УПД _____________ А.В. Верещагина
Владивосток 2018


Содержание

Введение 3

1 Особенности и механизм изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд 5

1.1 Некоторые особенности изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд 5

1.2 Механизм изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд 8

2 Некоторые вопросы и проблемы правоприменительной практики изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд 11

2.1 Некоторые вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд 11

2.2 Проблемы правоприменительной практики изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд 19

Заключение 23

Список использованных источников 24

Введение

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд – это современное отражение в российском законодательстве «процедура-отражение», которое существенно сказывается на фоне разработок и осуществления в этом направлении проектов на государственной основе. Безусловно, земельные участки изымаются в большом объеме у собственников-граждан, но и наряду с организациями – собственниками земельных участков не за страхованы от того, что в отношении их земли будет принято решение об изъятии.

Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд долгое время требовал модернизации и уточнения, как отдельных своих положений, так и системы в целом. Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок изъятия земельных участков и находящихся на них жилых помещений был существенно изменен.

Земельный кодекс РФ был дополнен главой VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», содержащей положения комплексного регулирование данного института, в Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты были внесены соответствующие изменения.

Однако внесенные изменения не смогли устранить все недостатки, неясности и неточности в правовом регулировании порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Цель. Целью настоящей работы является исследование правового вопроса изъятия и обмена земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Для достижения поставленной цели необходимо разрешение следующих задач:

- изучить особенности изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

- изучить механизм изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- изучить вопросы и проблемы правоприменительной практики изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Методология работы включает в себя применение общенаучных методов. Кроме того, в работе применяются специальные методы юридической науки - формально-юридический и исторически-правовой.

При написании настоящей курсовой работы был проведен анализ действующего законодательства Российской Федерации, монографий, статей, научных публикаций, а также судебной практики, посвященных теме исследования.

Настоящая курсовая работа состоит из двух глав, разделенных на параграфы.

1 Особенности и механизм изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
1.1 Некоторые особенности изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
В современных условиях темпы роста строительства в муниципальных образованиях выходят на более высокий уровень. В связи с этим, наиболее актуальной становится проблема эффективности использования земельных ресурсов.

В первую очередь, речь идет о реализации публичных интересов за счет земельных участков, находящихся на различных титулах. Отношения, связанные с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд закреплены в статьях 279 – 283 Гражданского кодекса Российской 119 Федерации и в статьях 44 и 49 Земельного кодекса Российской Федерации [1].

Вместе с тем, процедура проведения изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд показывает, что в настоящее время указанных норм недостаточно, чтобы придать данной процедуре прозрачности, четкости и эффективности.

При этом правовая база подзаконного характера, которая призвана обеспечить реализацию процедуры по изъятию, имеет частичный характер. Вышеуказанной статьей 279 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством [2]. В свою очередь, Земельный Кодекс предусмотрел в статье 49, что данный вид изъятия имеет место быть лишь в исключительных случаях.

Подпунктом 1 и 2 пункта 1 статьи 49 Земельного Кодекса [1] представлены объекты государственного и муниципального значения, для возведения, постройки, размещения которых допускает изъятие земельных участков.

Однако, с оговоркой – должны отсутствовать другие варианты размещения данных объектов. Также предусмотрена возможность изъятия земельных участков, если это связано с выполнением международных обязательств нашего государства. Важно уточнить, что даже при столь широком перечне исключительных случаев, законодатель решил оставить перечень открытым и добавил в статью 49 пункт 3, который предусматривает иные основания для изъятия земельных участков.

Вместе с тем такие основания могут быть предусмотрены только федеральными законами.

Анализ данной статьи позволил сделать вывод о том, что ключевым условием изъятия участков, находящихся в частной собственности, является наличие государственных или муниципальных нужд. Однако положения Земельного Кодекса РФ [1] не раскрывают самого понятия государственных или муниципальных нужд, равно, как и критериев для их определения.

К сожалению, это упущение, зачастую, способствует злоупотреблениям со стороны уполномоченных органов и, нередко, влечет за собой принятие неправомерных решений по изъятию земельных участков.

Подобная неясность в определении неизбежно ведет к конфликту интересов частного лица и государственных органов, более того, она провоцирует возможность нарушения, гарантированного Конституцией РФ, права частной собственности, признание, соблюдение и защита которого являются одними из основных обязанностей государства. Важным этапом в разрешении данного вопроса стало принятие Верховным Судом РФ Определения от 27.10.2015 № 309 - КГ15 - 5924 по делу № А07 - 21632 / 2013 [3].

Определением Верховный Суд разрешил данный спорный момент, указав, что под государственными или муниципальными нуждами могут пониматься потребности публично - правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно - полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту. Другой проблемой является определение стоимости изымаемого земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского Кодекса [2] и пункта 2 статьи 56.8 Земельного Кодекса РФ [1] в выкупную цену земельного участка включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с 120 досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Так, статья 281 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] говорит, что принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Вместе с тем, казалось бы, такое простое требование как проведение рыночной оценки при изъятии стало камнем преткновения [4].

Несмотря на то, что прямое приобретение земельных участков у собственников могло бы решить множество проблем, которыми обусловлены отношения по изъятию, часто бюджетные деньги выделяются именно под изъятие, а не на прямое приобретение. В частности, законодатель не устанавливает четких границ, когда должна проводиться соответствующая оценка.

Так, из буквального понимания Кодексов следует, что оценка земельного участка должная быть уже на стадии принятия уполномоченным органом власти решения об изъятии, поскольку именно на основании него и действует орган власти, являющийся распорядителем бюджетных средств, выделенных на изъятие.

Практика идет именно по такому пути. Однако в дальнейшем проводится еще одна оценка в виде актуализации первой – для сделки по выкупу.

Такое разногласие поддерживается отсутствием формальных требований к принимаемому решению об изъятии. Вместе с тем, проведение «двойной оценки» становится тяжелым бременем для бюджета соответствующего уровня.

Полагаем, что вопрос оценки – «что, когда и где оценивать» должен получить однозначное разрешение в законодательстве.

Исходя из всего вышесказанного, разночтения законодательства не привносят четкости в процесс по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Безусловно, масштабные проекты будут реализовываться гораздо быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате изменений законодательства, приоритет интересов сместился в сторону государства. Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже.


1.2 Механизм изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд
В статьях 279 Гражданского кодекса РФ указывается, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством [2]. Основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд изложены в статье 49 Земельного кодекса РФ, а порядок изъятия, выплаты компенсаций изложены в главе 7.1 Земельного кодекса [1].

Основные изменения земельного законодательства, осуществленные в 2014 г., связаны с принципиально новыми правилами предоставления земельных участков, новым порядком осуществления государственного земельного надзора и мониторинга земель, комплексными кадастровыми работами, а также с новым порядком изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, который вступил в силу с 1 апреля 2015 г. (далее – новый порядок изъятия).

Закон направлен, прежде всего, на упрощение и ускорение процедур изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Ранее, напомним, для каждого конкретного случая изъятия земли писался отдельный закон, например, в частности, т.н. «Олимпийский закон», «Закон о Форуме АТЭС», «Закон о Новой Москве» и др. Процедура, соответственно, была очень долгой, так как требовала учета интересов всех лиц, участвующих в процессе. Теперь изъятие земель будет происходить по единому стандарту.

Новые изменения позволяют изымать землю у собственников не только для госнужд, но и в других случаях. Например, если на участке находится многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащий сносу. В новом порядке изъятия земельных участков не произошло существенного в сравнении с прежней редакцией расширения оснований, а соответственно, интересы правообладателей земельных участков в этой части не ущемлены.

Основная часть новаций связана с процедурой осуществления изъятия (новая глава ЗК РФ – VII.1; ранее эти вопросы подробно не регламентировались).

Липски С.А. отмечает, что новый порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд достаточно подробен и позволил урегулировать большую часть достаточно «чувствительных» вопросов, остававшихся длительное время без надлежащего правового регулирования [5, с. 26].

На наш взгляд, за рамками нового порядка изъятия остались конкретные критерии определения местоположения изымаемых земельных участков. Так, хотя ЗК РФ (п. 1 ст. 49 ЗК РФ) и предусматривает «отсутствие других возможных вариантов строительства, реконструкции», однако на практике «иные варианты» почти всегда имеются. Другое дело, что при них возможно снижение функциональности объекта, для размещения которого требуется изъятие земельного участка, они могут быть затратнее (как при строительстве, так и при последующей эксплуатации) и т.п. Эти обстоятельства могут быть выражены количественно.

Такой подход позволил бы в том числе обеспечить баланс интересов сторон – количественно сопоставимые показатели могут быть оспорены правообладателем изымаемой недвижимости (причем не только с позиции размера возмещения, но и с позиции обоснованности изъятия именно его земельного участка).

Для этого также нужны соответствующие процессуальные механизмы. Кроме того, нам видится положительным введение практики предоставления при изъятии земельных участков как для публичных, нужд доказательств, что этот объект нельзя разместить в другом месте, а также исключительной необходимости самого объекта такого строительства на изымаемом участке в интересах местного населения.

Согласно п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости рассматривает проект соглашения об изъятии, и, если по истечении 90 дней он не подписывает такое соглашение, уполномоченный орган власти либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом продать свой участок государству нужно успеть за три месяца.

Раньше же на эти цели давался целый год. Собственнику земельного участка должна быть выплачена компенсация, при определении размера которой в соглашение в обязательном порядке включаются рыночная стоимость участка, а также убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами. Если на участке есть строения, то их рыночная стоимость также включается в соглашение.

На наш взгляд, здесь кроется проблема, так как все доказательства и документы размера стоимости участка и находящихся на нем строений необходимо будет собрать быстро. Если участок изымут принудительно, то произойдет это по цене, которую установят.

Так, например, могут возникнуть проблемы с подсчетом упущенной выгоды. Стоимость оценки довольно высока, так как специалистов не так много, и ложиться она будет на собственника. Кроме того, трехмесячного срока может быть недостаточно, если возникнут какие-либо трения при заключении соглашения [6, с. 15].

Также О.И. Короткова отмечает, что в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов решение об изъятии принимается в отношении сразу всех объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемом земельном участке [7, с. 17].

Это упрощает изъятие земли под цели строительства. С другой стороны, усилена защита интересов граждан, обладающих подлежащими изъятию земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения, – теперь рыночная стоимость такого права приравнена к рыночной стоимости земельного участка, находящегося в собственности. На наш взгляд, важно сказать и о социальной справедливости изъятия земель для государственных и муниципальных нужд.

Действительно, не всегда же ценность земельного участка определяется денежной единицей? Силы и время, потраченные на обустройство земельного участка, старания при возведении построек, воспоминания, связанные с этой местностью – не всегда сумма возмещения может компенсировать переживания лица, у которого изымается участок для государственных или муниципальных нужд. Поэтому целесообразно поставить вопрос об отдельной компенсации морального вреда или же включения ее возмещение.

При процедуре изъятия земли необходимо должным образом защитить права собственников таких активов.

С учетом изложенного выше пока, на наш взгляд, нельзя признать, что в части рассматриваемых в этой статье проблем новеллы об изъятии земельных участков для публичных нужд являются в достаточной степени сбалансированными и в большей степени защищают публичный интерес, чем частного собственника.
2 Некоторые вопросы и проблемы правоприменительной практики изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
2.1 Некоторые вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
До внесения данных изменений существовали следующие недостатки, существенным образом влияющие на соблюдение прав граждан при изъятии земельных участков:

- отсутствие порядка возбуждения производства дел по изъятию земельных участков;

- законодательно не были установлены документы, которые бы обосновывали необходимость такого изъятия;

- отсутствие порядка предоставления земельного участка взамен изъятого;

- порядок оценки недвижимого имущества был не в полной мере урегулирован, в частности, не учитывались случаи изъятия земельных участков, предоставленных на условиях постоянного пользования;

- осуществление изъятия исключительно за счет государства даже в тех случае, когда земельные участки были необходимы частным лицам, действующим в публичных интересах; - отсутствие возможности одновременного решения вопроса об изъятии земельного участка и его образовании;

- оставался неясным порядок предоставления изъятых земельных участков. Несовершенство существовавшего порядка особенно проявилось в период организации и подготовки Олимпийских игр в Сочи. Для обеспечения строительства спортивных объектов был принят Федеральный закон № 310 от 01.12.2007 г. «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI паралимпийских игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» [8], существенным образом упростивший порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд: произошло сокращение срока уведомления собственника об изъятии земельного участка до шести месяцев; решение об изъятии не нуждалось в государственной регистрации в реестре; были сокращены сроки оспаривания подобных решений.

Судебная практика показала, что права собственников земельных участков существенным образом нарушались. Организаторами Игр были предложены следующие варианты компенсации:

1) приобретение дома, построенного на государственные средства по цене ниже рыночной или переселение в дома и квартиры, купленные государством на вторичном рынке жилья;

2) аренда дома, принадлежащего государству (рента ниже рыночной стоимости);

3) проживание в государственном доме на условиях пожизненной аренды.

В Сочи граждане сталкивались с такими ситуациями, когда при изъятии их собственности не признавались права на получение компенсации. Обосновывалось такое решение тем, что здание считалось незаконно построенным или земельный участок, на котором данное здание находится, не приватизирован.

Так суд принял решение о сносе незаконной постройки семьи Б. В двухэтажном доме с мансардой, площадью 180 м2, проживало шесть человек. В октябре 2011 года сочинская администрация подала на семью Б. в суд за незаконное строительство дома на их участке земли. Оказалось, что земельному участку, на котором был построен дом, были присвоены новые кадастровые номера, вследствие чего часть земли попало в ведение муниципалитета, а часть– ГК «Олимстрой».

В силу этих обстоятельств Адлерский районный суд признал за властями Сочи право снести дом. Выплата компенсации в данном случае не предусматривалась [9, с. 156].

В основном оспаривались размеры компенсации. Так в Центральный районный суд г. Сочи обратился гражданин Б., оспаривавший размеры денежной компенсации, подлежащей уплате в связи с изъятием земельных участков и жилых домов. В обоснование своих требований он указывал на необходимость включения в денежную компенсацию убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием соответствующих объектов недвижимого имущества. Однако исковые требования были оставлены без удовлетворения [10].

В настоящее время вопросы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд также не теряют своей актуальности. Продолжается подготовка к проведению чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года.

В связи с его организацией также возникают земельные споры. Так Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций обратилось в суд с иском к Ш. об изъятии для государственных нужд - для размещения объектов инфраструктуры, необходимых для подготовки и проведения чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, кубка Конфедераций FIFA 2017, принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. В обоснование иска Истец указал, что с его стороны были предприняты все предусмотренные законом меры к изъятию участка, установленные специальным Федеральным законом №108-ФЗ «О подготовке и проведении в РФ чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, кубка конфедераций FIFA 2017» года и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ (было принято решение об изъятии земельных участков, которое также в установленном порядке было опубликовано, надлежащим образом собственник об этом уведомлен, также собственник был ознакомлен с проектом Соглашения о выкупе).

Статьей 30 данного Закона установлен особый сокращенный порядок изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения объектов инфраструктуры, необходимых для подготовки и проведения чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, кубка Конфедераций FIFA 2017, а также закреплены гарантии прав собственников и иных титульных владельцев при изъятии.

В случае, если соглашение о выкупе, не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иное имущество для размещения объектов инфраструктуры, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества (ч.23 ст. 30 Закона).

При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм права, учитывая установленные по делу обстоятельства, учитывая, что в данном случае законодательно закрепленный порядок прекращения права собственности Ответчика на земельный участок в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд путем выкупа, Истцом был соблюден, с учетом наличия достоверного и допустимого доказательства о цене выкупаемого объекта, а именно, Отчета об его оценке и размере убытков, кадастрового паспорта на участок, суд полагает, что имеются все основания для удовлетворения иска Министерства имущественных и земельных отношений о прекращении права собственности Ответчика на земельный участок путем выкупа по выкупной цене, предлагаемой Истцом. Требования истца были удовлетворены [11].

Данный пример также показывает, что до принятия ФЗ № 499, вопросы, неурегулированные гражданским и земельным законодательством, решались на основе норм специального законодательства, которые не в полной мере отвечали критериям защиты прав и законных интересов собственников земельных участков.

Таким образом, несмотря на то, что нормы земельного и гражданского законодательства в целом регулировали порядок изъятия земельных участков, оставалось достаточно много законодательно неурегулированных вопросов.

В связи с этим общий порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд нуждался в существенной корректировке. Внесенные изменения в значительной степени отражают практику, связанную с изъятием земель для целей строительства объектов для Олимпиады в Сочи, саммита ATEC во Владивостоке, Чемпионата мира по футболу 2018 г. и др.

В новых редакциях законодательных актов детально урегулированы вопросы выявления лиц, чьи земельные участки подлежат изъятию, содержания и регистрации решения об изъятии, определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков, заключения соглашения об изъятии и другие. Федеральным законом № 499 была введена новая глава «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

Статья 49 Земельного кодекса РФ, содержащая в себе основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, была представлена в новой редакции. Однако изменения в основном носили редакционный, а не содержательный характер.

Так, изъятие земельных участков может быть осуществлено в исключительных случаях по основаниям, связанным с: выполнением международных договоров (в предыдущей редакции - международных обязательств) Российской Федерации; строительством, реконструкцией (в предыдущей редакции - с размещением) объектов государственного значения или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

В качестве объектов указаны, как и в старой редакции, следующие: объекты федеральных и региональных энергетических систем; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности государства; объекты федерального и регионального транспорта, связи и другие объекты; фактически никаких новых объектов законодателем введено не было. Пунктом 3 статьи 49 ЗК РФ также было закреплено, что основания изъятия могут быть предусмотрены иными федеральными законами [1].

Прежняя редакция содержала указание на установление таких оснований также законами субъектов РФ. ФЗ № 499 установил перечень органов, которые полномочны принимать решение об изъятии земельного участка для нужд государства или муниципального образования. К их числу статья 56.2 ЗК РФ относит: уполномоченные федеральные органы исполнительной власти (нужды государства); уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъектов РФ (региональные нужды); органы местного самоуправления (муниципальные нужды) [1].

Решение принимается по ходатайству соответствующих организаций, перечень которых закреплен статьей 56.4 ЗК РФ: субъекты естественных монополий; организации, осуществляющие деятельность, обеспечение которой допускает изъятие земельных участков; недропользователи; организации, с которыми заключен договор о комплексном развитии территории.

Кроме инициирования процедуры изъятия земельных участков, данные организации при удовлетворении ходатайства: выступают в качестве заказчика необходимых кадастровых работ, работ по оценке изымаемых земельных участков; участвуют в переговорах с правообладатели изымаемой недвижимости при определении условий такого изъятия; подготавливают совместно с органами власти, принявшими соответствующее решение, проекты соглашений об изъятии недвижимости; направляют сторонам проекты таких соглашений.

Такое активное участие организаций в отношениях, по сути, публичных, по мнению Болтановой Е. С., связано с развитием в последние годы в Российской Федерации государственно-частного партнерства, предполагающего тесное взаимодействие власти и бизнеса, участие частного капитала в реализации масштабных проектов публичной значимости [12, с. 6].

Законодателем был также расширен круг субъектов, которые обладают правом на получение возмещения при изъятии земельных участков для нужд государства или муниципального образования (к ним относят не только собственников, но и землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков). В ЗК РФ для обозначения указанных лиц было включено такое понятие, как «правообладатели земельных участков» [1].

Раньше земельным законодательством не предусматривалась возможность получения возмещения за изъятие земельного участка землевладельцами, землепользователями и арендаторами. Им возмещалась только стоимость принадлежавших им зданий, сооружений, расположенных на изымаемых земельных участках, а также причиненные изъятием убытки, что не соответствовало положениям статьи 35 Конституции Российской Федерации о предварительном и равноценном возмещении. Федеральным законом № 499 также были внесены изменения, касающиеся правил определения размеров возмещения при изъятии земельных участков для нужд государства или муниципального образования.

Пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ закрепил, что в размер такого возмещения включается рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков [1].

Если на изымаемом земельном участке располагаются объекты недвижимости, то их рыночная стоимость также включается в размер возмещений. Понятие «рыночной стоимости» содержится в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4].

Рыночная стоимость, таким образом, понимается как вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

После принятие решения об изъятии земельного участка для нужд государства или муниципального уполномоченными на то органами и уведомления об этом правообладателей, подготавливается соглашение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. ЗК РФ впервые также определил содержание указанного соглашения: сведения о сторонах соглашения, кадастровый номер изымаемого объекта, право на него, цели изъятия, реквизиты решения об изъятии, сроки передачи изымаемого объекта, размеры и порядок выплаты возмещения, указание на сервитуты, указание на сооружения, изъятие которых не осуществляется (ст. 56.9 ЗК РФ) [1].

Данное соглашение должно быть заключено уполномоченными органами власти с каждым их правообладателей, а при принятии решения по ходатайству – также с заинтересованной организацией.

Таким образом, внесенные в ЗК РФ изменения способствовали урегулированию порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд [1].

Однако некоторые нормы, включенные в ЗК РФ, по нашему мнению, нуждаются в дальнейшем дополнении и уточнении. В частности, некоторыми авторами было обращено внимание на тот факт, что из земельного и гражданского законодательства исчез ряд норм, имевших существенное значение при обеспечении прав обладателей земельного участка. Ранее изъятие земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускалось только с согласия правообладателей земельных участков.

По мнению Самончик О. А., исчезновение данных положений негативным образом сказывается на защищенности интересов граждан и юридических лиц [13, с. 118].

Земельный кодекс содержит также запрет на изъятие для нужд государства и муниципальных образований земельных участков, которые были предоставлены федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения (п. 8 ст. 563). По нашему мнению, указанный запрет необходимо распространить и на особо охраняемые территории регионального и местного значения.

В настоящий момент такого указания в земельном законодательстве не содержится. Что касается соглашения об изъятии земельного участка, оно должно содержать в себе срок передачи подлежащих изъятию земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

При этом срок передачи не может превышать шести месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя изымаемой недвижимости (пп. 6 п. 1 ст. 56.9 ЗК РФ) [1]. Однако для случаев передачи прежнему правообладателю объектов недвижимого имущества взамен изымаемых предельный срок передачи не установлен (пп. 4 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ) [1].

Таким образом, проанализировав изменения, внесенные в земельное законодательство, касающиеся правового регулирования изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, можно сделать вывод о обусловленности подобных нововведений объективной необходимостью. Законодателем было уделено особое внимание вопросам защиты прав и законных интересов не только собственников, но и иных правообладателей изымаемых земельных участков.

В то же время необходимо отметить, что большая часть нововведений, несмотря на их объективно обусловленный характер, требует дальнейшего совершенствования.

2.2 Проблемы правоприменительной практики изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Одной из основных проблем в процедуре изъятия земельных участков, возникающей у уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, является доказывание наличия государственных или муниципальных нужд в изъятии конкретного земельного участка и невозможности реализации этих нужд иными способами, без изъятия земельного участка.

Существование данной проблемы можно объяснить тем, что действующее земельное законодательство не содержит единого легального определения государственных и муниципальных нужд.

Статья 49 ЗК РФ устанавливает лишь перечень оснований для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях, связанных с выполнением международных договоров Российской Федерации; строительством, реконструкцией перечисленных в статье объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов; иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Отсутствие четкой дефиниции государственных и муниципальных нужд при изъятии земельных участков отмечается в юридической литературе. В связи с чем исследователи предлагают различные определения этого понятия.

Так, Н. П. Кабытов рассматривает государственные и муниципальные нужды как потребность соответствующего публично-правового образования в использовании того или иного объекта в соответствии с его законодательно установленными функциями [14, с. 15].

В. А. Евсегнеев считает, что это «публичные нужды, удовлетворение которых идет на пользу либо всего населения страны, либо жителей муниципального образования или региона» [15, с. 69].

Е. А. Конюх под государственными и муниципальными нуждами понимает «определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями» [16, с. 30].

Следует отметить, что в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» была предпринята попытка разъяснить суть понятия государственных и муниципальных нужд.

Согласно разъяснению Пленума, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) [17]. Однако вряд ли эту попытку следует признать удачной, поскольку это разъяснение фактически дублирует положения ст. 49 ЗК РФ [1].

В связи с чем представляется необходимым формирование и законодательное закрепление четкой дефиниции государственных и муниципальных нужд при изъятии земельных участков.

В правоприменительной, а также судебной практике является актуальной проблема выплаты возмещения при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и связанное с этим изъятие жилых помещений, в том числе и расположенных в многоквартирных домах.

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принцип возмещения является основополагающим. Данный принцип закреплен в п. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Данные положения Конституции РФ применительно к изъятию жилых помещений для государственных и муниципальных нужд раскрываются в ст. 32 ЖК РФ, которая предполагает заключение соглашения о возмещении между органом, производящим изъятие, и собственником. Применительно к земельным участкам этот принцип детализирован в ст. 56.8 ЗК РФ [1]. Положения земельного и гражданского законодательства предусматривают два возможных варианта отчуждения земельного участка для государственных или муниципальных нужд: добровольный и принудительный.

В случае отказа собственника от заключения соглашения о возмещении уполномоченный орган вправе требовать принудительного изъятия недвижимости, расположенной на изымаемом земельном участке, только на условиях выплаты денежного возмещения. Принудительное предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого не предусмотрено действующим законодательство и не допускается ни при каких условиях.

Данная позиция содержится в подп. «б» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», тем не менее, не редки случаи, когда суды удовлетворяют требования о переселении в жилые помещения, предоставляемые взамен изымаемых, ошибочно применяя положения ст. 86, 89 ЖК РФ, регулирующие выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.

При этом суды ссылаются на отсутствие нарушения прав ответчиков, поскольку им предоставляются благоустроенные жилые помещения в границах того же муниципального образования общей площадью, превышающей занимаемое жилое помещение.

Такие судебные решения являются незаконными и подлежат отмене, что подтверждается Определениями Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 октября 2012 г. № 18-КГ12-48; от 16 октября 2012 г. № 18-КГ12-34; от 4 февраля 2014 г. № 18-КГ13-154.

Одной из серьезных проблем правоприменительной практики также является отсутствие специальной регламентации в ЖК РФ прав членов семьи собственника жилого помещения и других лиц, имеющих право пользования изымаемым жилым положением. Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что никто, кроме собственника, не имеет самостоятельного вещного права пользования

Согласимся с мнением Н. Н. Никифоровой, которая считает, что в данном случае следует гораздо подробней на федеральном уровне регламентировать существенные условия соглашения (договора), которое необходимо заключить органу, изымающему жилое помещение, и собственнику, с внесением указанных положений в ЖК РФ. В договоре в обязательном порядке должен содержаться перечень лиц, чьи права являются обременением жилого помещения, и предусматриваться способ возмещения утраты их прав.

Если собственник отказывается заключить соглашение и применяются положения о принудительном возмещении путем предварительного выкупа с последующим выселением всех проживающих в жилом помещении, следует предусмотреть, что такое выселение возможно только после предварительного возмещения в виде выплаты выкупной цены не только собственнику, но и тем пользователям, права которых обременяют жилое помещение [18, с. 37].

Такая законодательная регламентация позволит избежать правовой неопределенности и будет способствовать защите жилищных прав рассмотренных категорий граждан.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что изменения, внесенные Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» улучшили и ускорили процесс изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Однако до сих пор существует ряд проблемных вопросов, связанных с понятиями государственных и муниципальных нужд, соотношением данных понятий с общественными интересами, некоторыми пробелами в порядке изъятия земельного участка, которые до сих пор не разрешены ни доктриной, ни современным российским законодательством.

В связи с чем, земельное и гражданское законодательство, регулирующее институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, объективно нуждается в дальнейшем совершенствовании.

Заключение
На мой взгляд, необходимо ввести административный порядок защиты именно для данного института, так как изъятие – это принудительное лишение права, при его правомерном использовании. Следовательно, процедура изъятия должна быть максимальна приемлема, в первую очередь, для собственника.

На практике же права правообладателей систематически нарушаются не только действия- ми органов государственной власти [19, с. 57], но и тем, что в нормативно-правовых актах, регулирующих процесс изъятия, имеются заметные пробелы [20, с. 35].

Именно, принятие определенного нормативного акта будет способствовать решению данных проблем, если четко в нем структурировать порядок изъятия земельного участка и необходимо будет ввести формы, способы и методы предотвращения незаконного изъятия земельного участка. Пока же законодательно защита прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд нуждается в общем гражданско-правовом порядке, тем самым препятствуется понимание собственниками или иными правообладателями права на защиту [21, с. 46].

На этой почве могут возникнуть различные противоправные действия от коррупции до злоупотребления властью, что говорит о важности решения и устранения пробелов в земельном законодательстве.

Подводя некоторый итог анализу изменений, внесенных в правовое регулирование изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, можно сделать вывод о том, что данные изменения в значительной степени обусловлены объективной необходимостью.

Особое внимание уделено защите прав и законных интересов собственников и иных правообладателей изымаемого для государственных или муниципальных нужд недвижимого имущества. В то же время нельзя не отметить, что большая часть нововведений, несмотря на их объективно обусловленный характер, требует со стороны правоприменителя глубокого осмысления, и понадобится не один год для выработки единой практики применения соответствующих земельно-правовых норм.


Список использованных источников


  1. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) [Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа: http://ivo.garant.ru/#/document/10164072/paragraph/44878456:1

  3. Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 309-КГ15-5924 по делу N А07-21632/2013 // [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB

  4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/.

  5. Липски С.А. Правовой режим земель как важный фактор при строительстве: новые решения законодателя / С.А. Липски // Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 2. – С. 26-30.

  6. Фомченков Т.К. По важному делу. Начали действовать новые правила изъятия земли у собственников для государственных нужд / Т.К. Фомченков // Юрист спешит на помощь. – 2015. – № 6. – С. 15-16.

  7. Короткова О.И. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из основополагающих принципов земельного законодательства / О.И. Короткова // Правовые вопросы строительства. – 2012. – № 1. – С. 17-19.

  8. Федеральный закон № 310 от 01.12.2007 г. «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI паралимпийских игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» // Консультант Плюс: справочная правовая система / разраб. НПО "Вычисл. математика и информатика". - Москва : Консультант Плюс, 1997-2008. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - 03.11.2017.

  9. Качан, А. Д. Изъятие земель под строительство олимпийских объектов в городе Сочи / А. Д. Качан, Уфимцева Ю. В., Матвеева А. В. // Сборник статей IX Международного научно-практического конкурса. - 2017. - С. 324-328.

  10. Решение Центрального районного суда г. Сочи от 12 апреля 2013 года по делу № 2-1359/2013 [Электронный ресурс] // РосПравосудие : справочная правовая система / разраб. Вадимом Тропниковым. - Москва : РосПравосудие, 2012. - Режим доступа : https://rospravosudie.com/. - 06.11.2017.

  11. Решение Аксайского районного суда Ростовской области от 13 ноября 2014 года по делу № 2-2247/2014

М-2092/2014 [Электронный ресурс] // РосПравосудие : справочная правовая система / разраб. Вадимом Тропниковым. - Москва : РосПравосудие, 2012. - Режим доступа : https://rospravosudie.com/. - 06.11.2017.


  • Болтанова, Е. С. Правовое регулирование принудительного отчуждения недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд / Е. С. Болтанова // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - № 6. - С. 6-15.

  • Самончик, О. А. Новое в правовом регулировании изъятия земель для государственных и муниципальных нужд / О. А. Самончик // Труды Института государства и права Российской академии наук. -№ 1 - 2015. - С. 118-129.

  • Кабытов, Н. П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности : дис. … канд. юрид. наук / Н. П. Кабытов. Самара, 2004. — С. 15—29.

  • Евсегнеев, В. А. Собственность на землю в фокусе интересов / В. А. Евсегнеев // Журнал российского права. — 2004. — № 8. — С. 69—79.

  • Конюх, Е. А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд /Е. А. Конюх // Журнал российского права. — 2006. — № 1. — С. 30—43.

  • О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89120/.

  • Никифорова, Н. Н. Защита прав членов семьи собственников жилых помещений и иных лиц, проживающих в этих жилых помещениях, при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд / Н. Н. Никифорова // Семейное и жилищное право. — 2016. — № 3. — С. 37—40.

  • Колиева А. Э. О формальных и неформальных способах регуляции взаимодействий между субъектами доверительных отношений // Аграрное и земельное право. 2014. № 12 (120). – С. 57.

  • Эртель А. Г., Шахкелдов Ф. Г. Представитель как субъект доказывания в гражданском и арбитражном процессе / А.Г. Эртель, Ф.Г. Шахкелдов // Право и практика. 2005. № 1. - С. 36.

  • Абесалашвили М. З. Проблемы, возникающие при расследовании мошенничества с целью незаконного захвата в собственность имущества юридического лица / М.З. Абесалашвили // Актуальные вопросы уголовного права, процесса и криминалистики. М., 2014.- С. 46.

    • Смотрите также файлы