Файл: Объекты права собственности (Общая характеристика института права собственности в гражданском праве России).pdf

Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит государственной регистрации и заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК)^[15].

Все жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и для проживания членов своей семьи. Собственник (юридическое лицо или гражданин) вправе сдавать жилое помещение по договору найма, аренды или безвозмездного пользования только для проживания граждан.

Запрещено размещать в жилых домах промышленные производства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленным производством, могут размещаться в жилых домах, однако только после того, как непосредственно занимаемые ими помещения будут переведены в нежилой фонд. Перевод помещений из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жилищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).

Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса)^[16].

Если целевое назначение жилья не соблюдается, а так же если собственник систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, муниципальный орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение имущества, - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. Если собственник не устранит нарушения после предупреждения, суд по иску муниципального органа может принять решение о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Собственникам поэтому следует соблюдать правила использования жилья, поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не сможет купить на выплаченную ему компенсацию другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).

Законом (ст. 292 ГК) установлены также особые права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, проживающих вместе с ним. Они имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи носило настолько самостоятельный характер, что не прекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приводило к тому, что в случае продажи квартиры собственником покупатель "приобретал" вместе с ней еще и постоянных жильцов в виде членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законных возможностей. В настоящее время в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи собственника имеют права пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с ним. Члены семьи, так же как и собственник, обязаны использовать помещение по целевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать устранения нарушения их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения^[17].

В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и членами его семьи.

Действующим законодательством установлены особенности в правовом режиме права собственности на имущество в многоквартирном доме. Собственнику квартиры в таком доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме назывался "кондоминиум". В Жилищном кодексе данный термин не используется.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры и т.п. (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Права и обязанности собственников на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе в отношении управления и содержания такого имущества, подробно регламентируются гл. 6 Жилищного кодекса.

Собственники квартир в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса^[18].

2.4. Особый объект права собственности – предприятие  как имущественный комплекс

 Особый объект права  собственности — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права требования и долги, некоторые исключительные права. В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Гражданин может купить предприятие, например, у товарищества. Но для того чтобы использовать этот объект, не создавая при этом юридического лица, для получения прибыли, гражданин должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях рыночной экономики принципиальные изменения претерпел подход законодателя к определению круга объектов, которые могут находиться в собственности граждан. В новом гражданском законодательстве относительно круга объектов, собственниками которых могут быть граждане, закреплены следующие принципиальные положения. Во-первых, в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может им принадлежать. Во-вторых, количество и стоимость имущества, которое может находиться в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены федеральным законом в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции РФ и а. 2 п. 2 ст. 1 ГК (см. пп. 1 и 2 ст. 213 ГК).

Итак, гражданин может  иметь в собственности не только предметы потребления (одежду, обувь, мебель, квартиру, жилой дом и др.), но и средства производства (оборудование, трактор и проч.), при этом имущество может быть как движимым (денежные знаки, ценные бумаги, различные предметы домашнего обихода, автомашины и проч.), так и недвижимым (жилой дом, квартира и проч.).

Содержание права собственности  граждан составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Гражданин  осуществляет их своей властью, по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом, и в установленном законом порядке.

Так, нельзя использовать имущество с намерением причинить  вред другим лицам (ст. 10 ГК). Это общее  правило, которое касается любого собственника, а не только гражданина.

Если гражданин занимается предпринимательской деятельностью, он не должен использовать имущество в целях ограничения конкуренции, злоупотреблять доминирующим положением на рынке.

Установлен ряд ограничений, связанных с целевым использованием имущества, — например, в жилом помещении нельзя размещать промышленное производство, это помещение используется только для проживания в нем граждан (ст. 288 ГК), строго по целевому назначению используются земельные участки (ст. 285 ГК). При осуществлении права с нарушениями законодательства применяются различные санкции, включая меры ответственности (например, изъятие в судебном порядке квартиры, земельного участка для продажи с публичных торгов — ст. 293, 285 ГК), гражданско-правовая конфискация как последствие недействительности сделки (ст. 169 ГК), отказ в защите права (п. 2 ст. 10 ГК).

Довольно сложно обстоит  дело с имуществом, в отношении  которого установлен специальный правовой режим. Прежде всего, это недвижимое имущество - земельные участки, жилые дома, многолетние насаждения и т.д. Вещные права на указанное имущество, равно как и сделки с ним, подлежат государственной регистрации. Отдельные виды недвижимого имущества подлежат также специальной регистрации (например, морские суда). Особые правила установлены для приобретения прав на объекты, относящиеся к недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок предшествует его отвод. И после приобретения в установленном законом порядке прав на недвижимость на собственнике лежит целый ряд повинностей и обременении. В их числе уплата налога на недвижимость.

Специальный правовой режим распространяется и на объекты, не относящиеся к недвижимости. Таковы транспортные средства, подлежащие специальной регистрации, оружие, на приобретение которого требуется специальное разрешение, сильнодействующие яды, которые могут применяться в лечебных, научных и производственных целях, и ряд других объектов, оборотоспособность которых ограничена. Специальный режим указанных объектов выражается в особых правилах их хранения и учета, в запрещении передавать их кому бы то ни было без надлежащего разрешения, в соблюдении особых мер предосторожности при обращении с ними.

Специальный правовой режим распространяется на продуктивный и рабочий скот и прочих домашних животных.

Особый объект права собственности — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права требования и долги, некоторые исключительные права. В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Итак, отношения собственности  получают юридическое выражение  как в системе правовых норм, образующих институт права собственности, так  и в субъективном праве собственности, то есть в той мере власти, которую закон и иные правовые акты закрепляют за собственником. Не составляет исключения и собственность граждан. Гражданин, являющийся в соответствии с гражданским законодательством дееспособным, имеет право собственности на имущество, приобретенное им от участия в производительной, в том числе и предпринимательской деятельности, а так же на имущество, полученное им по наследству, на доходы от вложений в кредитные учреждения.

Объекты права собственности  гражданина можно подразделить на:

• предметы, предназначенные для удовлетворения личных потребностей: земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, другие предметы домашнего хозяйства и личного потребления;
• денежные средства, акции, облигации и другие ценные бумаги;
• объекты, служащие для организации производства, бытового обслуживания и предпринимательской деятельности;
• здания, сооружения, транспортные средства и иные средства производства.

Такая классификация  объектов собственности на отдельные  группы отражает соответствующее законодательство, касающееся права собственности на земельные участки, квартиры, жилые дома, приобретенные в порядке членства в жилищно-строительном, дачном кооперативе, так и выкупленные у государства или приобретенные у другого собственника по договору купли-продажи или наследования.

Важными нормами действующего законодательства являются закрепляющие за гражданином право использовать свою собственность для организации  предпринимательской деятельности.

В тех случаях, когда  гражданину  отказывают  в даче разрешения на 

приобретение какого-либо имущества и удостоверении прав на него, накладывают на имущество обременения, чинят препятствия в осуществлении прав на него, гражданин может обратиться в суд с жалобой на действия соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления и их должностных лиц.