Файл: Договорные конструкции (Общие положения договора аренды).pdf

Необходимость государственной регистрации договора лишает его признака консенсуальной сделки, поскольку одного согласия сторон недостаточно для его заключения. В то же время, данный договор не становится реальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется. Поэтому предлагается выделить третий вид договоров - подлежащих государственной регистрации. В данную группу входит большинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года) [5, с. 27].

Отмечая наличие у аренды черт абсолютного права, автор монографии приводит мнение и правовые аргументы ведущих ученых-цивилистов О.С.Иоффе, А.А.Иванова, М.Г.Прониной, Д.С.Левенсона, Ю.К.Толстого о «вещном характере» аренды. При этом автор подчеркивает, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. Среди признаков вещных прав в литературе выделяются следующие: строго ограниченный законом круг данных прав; бессрочный характер прав; объектом является индивидуально-определенная вещь; вещным правам присуще право следования; требования, вытекающие из этих прав, подлежат преимущественному удовлетворению; вещные права пользуются абсолютной защитой; характер и содержание данных прав определяются непосредственно законом, а не договором. Большинство из приведенного перечня признаков не являются общими для всех вещных прав, а закон закрепляет только два: право следования и абсолютный характер защиты. Все признаки присутствуют и у договора аренды, поэтому, подчеркивает автор, позиция Е.А.Суханова, аргументирующего отказ от включения аренды в перечень ограниченных вещных прав, неубедительна (с. 23).

Гражданский кодекс РФ разделяет отдельные виды договоров аренды и аренду отдельных видов имущества. По мнению автора, проводимое разграничение является спорным, поскольку не имеет большого практического и теоретического значения. Общим критерием разграничения является социальная значимость разновидностей имущественного найма, хотя аренда земли представляет собой большую социальную значимость и практически осталась за пределами регулирования законодателя (исключая п. 2 ст. 607, ст. ст. 652, 653 ГК РФ).

В качестве одного из оснований выступает объект аренды, т.е. отдельный вид имущества. Однако отсутствие единого критерия приводит на практике к тому, что аренда некоторых вещей одновременно может подпадать под регулирование противоположных по содержанию положений. Например, автомобиль может быть предметом договора проката, договора аренды транспортных средств без экипажа и договора лизинга. В таких случаях установление специальных правил, подлежащих применению к конкретному договору, должно производиться, исходя из имеющихся условий данного договора, свидетельствующих о намерениях сторон, и соответствия этих условий требованиям того или иного института договора аренды.

По общему правилу договор аренды считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды, нет. Однако для отдельных видов договора аренды в законодательстве Российской Федерации установлены существенные условия. Например, для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы. Для определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В отличие от общего порядка для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания сделки незаключенной. Подробно исследуются правовые положения заключения, изменения и расторжения договора аренды, а также ответственность сторон [17, с. 54].

2.3 Расторжение договора аренды

На сегодняшний день с развитием рыночных от­ношений возникает потребность общества в договор­ных формах ведения хозяйственной деятельности, что является объективной предпосылкой существования определенных способов и методов защиты субъекта­ми своих имущественных прав, а также наличия воз­можности ведения хозяйственной деятельности, с целью объединения обособленных воль контрагентов для достижения единых правовых результатов. Одной из необходимых форм организации деятельности как физических, так и юридических лиц является договор аренды. Определяется это тем, что имущественный оборот как адекватное выражение рыночных эконо­мических связей складывается из актов передачи во временное владение и пользование имущества как движимого, так и недвижимого, совершаемого либо собственниками, либо управомоченным лицами. В подавляющем большинстве случаев, как показывают реалии жизни, эти акты выражают согласованную волю контрагентов, оформленную в виде договора аренды.

Вследствие этого договор аренды необходимо рассматривать как согласованный акт действия сто­рон, направленный на установление правовых резуль­татов, требующий обязательной правовой регламен­тации. Являясь юридическим актом, договор аренды представляет собой форму выражения и закрепления соответствующих правовых результатов, основанный на обособлении согласованных волеизъявлений арен­додателя и арендатора. Следовательно, механика до­говорных волеизъявлений сводится к следующему. Исходя из собственных интересов, субъекты аренд­ных отношений выдвигают индивидуальные условия - предложения либо притязания по тем или иным мо­ментам устанавливаемой договорной связи (напр., арендная плата, срок аренды и т.д.), которые согласо­вываются в рамках договора аренды. Посредством согласования индивидуальных условий субъекты вы­рабатывают общие условия (существенные и несуще­ственные), образующие содержание договорного акта. Данная конструкция обуславливает существова­ние узкоправового (традиционного) подхода. В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления арендодателя и арендатора.

В более широком контексте общие условия мож­но подразделить на индивидуализирующие и допол­нительные условия.

Индивидуализирующие (конкретные) условия - это условия, формирующие порядок действий субъек­тов по реализации их собственных интересов. Как правило, они представляют собой совокупности взаи­мосвязанных прав арендодателя и арендатора по осу­ществлению определенных действий и (или) обязан­ностей совершить определенные действия, направ­ленных на реализацию их непосредственных интере­сов. К примеру, интерес арендатора заключается в том, чтобы приобрести во временное владение и пользование имущество, являющегося объектом аренды, арендодателя - передать. Отсюда в договоре аренды закрепляются обязанность арендатора упла­тить арендную плату и право получить имущество, право арендодателя получить плату и обязанность передать имущество во временное владение и пользо­вание. Реализация прав и обязанностей арендодателем и арендатором представляют собой действия, форма, содержание, которых определены индивидуализи­рующими договорными условиями.

Дополнительные (особые) условия - условия, де­терминированные необходимостью изменения, пре­кращения самой арендной связи, в следствие чего арендная связь может быть трансформирована новы­ми волеизъявлениями сторон. В данном случае, сле­дует говорить о договорных правах и обязанностях. За арендодателем и арендатором закрепляются права на внесение изменений в условия договора аренды, на инициацию его расторжения. С другой стороны субъ­ект не может в одностороннем порядке расторгнуть договор - он обязан согласовывать свое решение с другим субъектом. Стороны имеют взаимные права и обязанности при разрешении договорных споров. Обособленность субъектов договора аренды, и, соот­ветственно, обособленность их волеизъявлений со­ставляет определяющий признак договора аренды. Принципиально важно отметить, что субъекты дого­вора аренды исходят из различных интересов.2 В дан­ном случае обособленность волеизъявлений совер­шенно очевидна, поскольку каждый субъект договора аренды, исходя из собственного интереса, принимает, признает индивидуализирующие договорные условия контрагента. Разумеется, эти условия корреспонди­руются друг с другом, но общей формы поведения у субъектов в договоре аренды по определению быть не может.

Субъект договора аренды обособлен от другого заложенными в договорных условиях правами на вне­сение изменений условий договора, на расторжение договора аренды и т.д. Последнее, как нам представ­ляется, наиболее рельефно демонстрирует обособлен­ность арендодателя и арендатора, поскольку сама ги­потетическая возможность расторгнуть договор арен­ды, а, следовательно, прервать арендную связь, озна­чает, что их волеизъявления не сливаются в единое волеизъявление. Безусловно, эти права субъектов то­же идентичны, однако, в отличие от индивидуализирующих условий, и арендодатель и арендатор вправе реализовать их самостоятельно, но с обязанностью согласовать это решение с контрагентом.

Таким образом, в качестве основания изменения и расторжения договора, имеющего исключительный характер необходимо отметить недопустимость изме­нения по инициативе одной из сторон условий дого­вора аренды, а также расторжения в одностороннем порядке, предполагающие автоматическую работу указанного основания. При включении такого условия в содержание договора в пользу только одной из сто­рон, явно ухудшающего положение другой стороны, данное условие необходимо рассматривать как ка­бальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон, и расценивать как злоупотребление правом.

Данный факт может проявляться в результате включения в договор аренды так называемых «недоб­росовестных условий», наделяющих арендодателя статусом экономически сильной стороны.

Анализ специальных нормативных актов зару­бежных стран, запрещающих либо существенно огра­ничивающих возможность включения в договор не­добросовестных условий: Директива Совета ЕС «О недобросовестных условиях договоров с потребите­лями» 1993 года; Закон «О стандартных договорах» 1964 года (Израиль); Закон «О недобросовестных ус­ловиях договоров» 1977 года (Великобритания) и т.д, позволили сформулировать применительно к догово­ру аренды, следующую классификацию недобросове­стных условий:

Односторонние условия - условия договора аренды, предоставляющие преимущество только од­ной стороне (как правило, экономически и статусно превосходящей контрагента), при этом, создающие существенное неравноправие, противоречащее об­стоятельствам, существовавшим на момент заключе­ния договора.

Изменяющие условия - условия договора аренды, противоречащие общим принципам права и логике гражданского законодательства, изменяющие юриди­ческую природу договора, из которой исходили сто­роны при его заключении.

Исключающие условия - условия договора арен­ды, исключающие или ограничивающие ответствен­ность одной из сторон за неисполнение или ненадле­жащее исполнение арендного обязательства, в случае причинения ущерба.

Определяя сущностные характеристики механи­ки договорных волеизъявлений, отметим, что отличи­тельным моментом изменения и расторжения догово­ра аренды является направленность волеизъявлений арендодателя и арендатора: изменить или прекратить договорную связь, вследствие этого, в целях единооб­разного понимания и применения норм гражданского права предлагается использовать следующие дефини­ции изменения и расторжения договора аренды. Из­менение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, оп­ределенные условия исполнения). Расторжение до­говора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекра­тить существование содержания арендных обяза­тельств, а, следовательно, всей совокупности прав и обязанностей.

Вывод таков, что от правильного понимания ме­ханики волеизъявлений арендодателя и арендатора зависит правомерная реализация механизма измене­ния и расторжения договора аренды, определяемая правильным толкованием содержания терминов «во­леизъявление сторон», «свобода договора», «равенст­во сторон».

Заключение

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования, прежде всего и отличается договор аренды от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление).

Данные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и не потребляемые.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. К иным лицам, которые могут быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения – унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами. При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает в аренду с согласия собственника, то есть с согласия Российской Федерации. В данном случае Правительства.