Файл: Договорные конструкции (Общие положения договора аренды).pdf

Актуальность темы исследования. При исследовании понятия договора аренды автор отмечает, что существует несколько терминов, обозначающих данный договор: «аренда», «имущественный найм», также применяются понятия «прокат», «лизинг». Два первых термина используются как синонимы для обозначения договора в целом, а «прокат» и «лизинг» - для обозначения соответствующих видов аренды. Исторически сложилось, что в российском праве не проводится различие между пользованием только вещью (miethe - наем) и извлечением из нее прибыли (pacht - аренда), принятое в некоторых странах Европы. Например в Германском гражданском уложении глава III именуется «Найм. Аренда» и закрепляет разные правовые режимы для имущественного найма и аренды.

Договор аренды (имущественного найма) в Гражданском кодексе РФ определяется как соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Общепринято, что договор является консенсуальным. Однако, считает автор, нельзя не согласиться с мнением А.А.Иванова о том, что договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы законодателем как реальные. Однако в Кодексе торгового мореплавания РФ, данная юридико-техническая ошибка исправлена, и договор фрахтования сформулирован консенсуальным договором. Использование слова «передает» в ГК РФ применяется в конструкции реальных договоров, а для консенсуальных используется сочетание «обязуется передать».

Степень разработанности темы курсового исследования: теме работы посвящены проблемные разработки правового регулирования договора аренды. В них исследуются вопросы истории возникновения и развития арендных правоотношений, проводится анализ понятия договора имущественного найма, элементы договора, а также особенности правового регулирования отдельных видов аренды.

Отдельно рассматривается существование договоров аренды, предусматривающих необходимость государственной регистрации для придания им юридической силы.

Объект работы. Общественные отношения, регулируемые гражданским законодательством имеющие место быть в силу возникновения, изменения и прекращения арендных обязательств.

Предмет работы. Материальные обязательства, возникающие из арендных отношений.

Цель работы. Провести общее исследование и систематизировать в соответствие с принципом объективности и непротиворечивости, данные о договоре аренды.

На базе представленной выше цели утвердим перечень задач:

- Понятие и основные признаки договора аренды

- Объекты аренды

- Стороны в договоре аренды

- Форма договора аренды

- заключение по работе.

Значимость работы. По результатам проведенной работы можно сделать выводы о выполнении студентом цели и задач работы, а также о явствующем повышении уровня знаний в области арендных отношений.

Методология работы. Использованы общенаучные метода, а именно анализ, синтез, индукция, дедукция, так и частнонаучные методы и подходы (статистический, метод сравнительного правоведения, технико-юридический анализ, метод выработки правовых решений и многие др.).

Структура работы. Введение, тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.

Глава 1. Общие положения договора аренды

Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их. Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

1.1 Понятие и признаки договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда, по мнению Г.П. Макарова дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон. Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. ст. 606 - 625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях - особенности конкретных видов договоров [9, с. 15].

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом:

1. На основе договора аренды, являющегося, по сути, соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай – выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами. По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею [9, с. 17].

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случаеотношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.

Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики. Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После чего применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.

1.2 Предмет договора аренды

Ю.В. Романец утверждает, что институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору".

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что римские требования к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. "Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма".

В самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования [12, с. 27].

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следует оговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что "юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом". Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что "только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком". Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой - он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, Законов Российской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, как неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые не потеряли актуальности и сегодня.

В германском Гражданском уложении к недвижимости относятся: земельный участок, его составные части, вещи, прочно связанные с землей.

Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), А.В. Сутягин сделал вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости.

Во-первых, недвижимость "по природе" (земля, недра, обособленные водные объекты).

Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей.

В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

В научной литературе так и не достигнуто единообразия в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью понимают "землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом". Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба [15, с. 12].