ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 05.02.2024
Просмотров: 39
Скачиваний: 0
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
скидка на торг
Согласно данным опроса, проведенного комитетом по оценочной деятельности Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов (далее – КОД РГУД) в рамках реализации Проекта по сбору мнений членов РГУД о величине основных рыночных показателей, непосредственно влияющих на рыночную стоимость предметов залога1, скидка на торг для жилых домов может находиться в диапазоне от 0% до 50%, для земельных участков может находиться в диапазоне от 0% до 70%.
Согласно сведениям информационно-аналитического портала СтатРиелт, величина скидки на торг при продаже жилого дома с земельными участками может находиться в диапазоне от 3% до 9%2; величина скидки на торг при продаже земельных участков ([Категория], [Ключевые слова]) может находиться в диапазоне от 5% до 9%3.
Состояние рынка может изменяться с течением времени, что отражается на величине рыночной стоимости. Аналоги, используемые в расчетах, выставлялись до даты оценки (сентябрь 2021). Для проверки достоверности использованных данных, опубликованных до даты оценки, актуальность данных на дату оценки уточнялась в ходе телефонного интервьюирования продавцов и агентов.
Учитывая то, что Оценщику доступны цены предложения аналогов, для определения рыночной стоимости необходимо ввести корректировку на отличие цен предложения от цен сделок (скидка на торг).
Скидка на «торг» при продаже жилого дома с земельным участком определялась согласно данным опроса, проведенного комитетом по оценочной деятельности Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов (далее – КОД РГУД) в рамках реализации Проекта по сбору мнений банков – членов РГУД о величине основных рыночных показателей, непосредственно влияющих на рыночную стоимость предметов залога4. Было выяснено, что величина скидки на торг при продаже жилых домов, сопоставимых с оцениваемым, находится в диапазоне от 0% до 50%.
Выдержка из вышеуказанного источника приведена на рисунке далее.
Учитывая характеристики и особенности Объекта оценки, а также текущую ситуацию на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Оценщик, счел верным использовать в качестве скидки на торг медианное значение интервала – 15%.
Состояние рынка может изменяться с течением времени, что отражается на величине рыночной стоимости. Аналоги, используемые в расчетах, выставлялись до даты оценки. Для проверки достоверности использованных данных, опубликованных до даты оценки, актуальность данных на дату оценки уточнялась в ходе телефонного интервьюирования продавцов и агентов.
Учитывая то, что Оценщику доступны цены предложения аналогов, для определения рыночной стоимости необходимо ввести корректировку на отличие цен предложения от цен сделок (скидка на торг).
Скидка на торг была определена по данным информационно-аналитического портала Статриелт5. Выдержка из вышеуказанного источника приведена на рисунке далее.
Учитывая характеристики и особенности Объекта оценки, а также текущую ситуацию на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Оценщик, счел верным использовать в качестве скидки на торг значение поправочного коэффициента группы А – 5%.
Рисунок 1. Скидка на торг для жилых домов
Таким образом, цены предложений всех объектов-аналогов были скорректированы на 5% в сторону уменьшения.
общая площадь дома
В общем случае, удельные показатели стоимости объектов большей площади ниже, чем удельные показатели стоимости объектов меньшей площади.
Корректировка на общую площадь определялась согласно данным информационно-аналитического портала «Статриелт» 6. Исследование рынка показало, что зависимость рыночной стоимости единицы площади объекта от общей площади объекта выражается степенной функцией:
где, C - цена предложения (рыночная стоимость) 1 кв. м. объекта, ден.ед./кв. м., S - общая площадь объекта, кв. м, b - коэффициент, отражающий активность этого сегмента рынка, n - «коэффициент торможения» — степень замедления роста рыночной стоимости по мере увеличения общей площади объекта.
В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади объекта снижается по мере увеличения площади.
Построение линии тренда зависимости цены 1 кв. м. от общей площади (R2=0,677) выявило коэффициент торможения n = -0,14. В итоге, формула расчета поправки на площадь, масштаб дома принимает вид:
где, Sо - общая площадь оцениваемого объекта, ед., Sа - общая площадь аналогичного по остальным параметрам объекта, ед.
Таким образом, объекту-аналогу № 1 была присвоена корректировка 10,6% в сторону увеличения, объекту-аналогу № 2 была присвоена корректировка 1,6% в сторону уменьшения, объектам-аналогам №№ 3,4 была присвоена корректировка 2,2% в сторону уменьшения.
В общем случае, удельные показатели стоимости объектов большей площади ниже, чем удельные показатели стоимости объектов меньшей площади. Соответственно, объекты большей площади при прочих равных условиях менее ликвидны.
По данным «Справочника Оценщика недвижимости»7, существует зависимость удельного показателя стоимости 1 кв. м от площади.
При определении поправочного коэффициента для оцениваемого объекта и подобранных объектов-аналогов Оценщиком использовалось уравнение для среднего значения доверительного интервала, которое имеет следующий вид:
y = 1,90x-0,16
где: y – поправочный коэффициент, x – площадь объекта.
Величина корректировки по данному фактору определялась следующим образом:
где KП — размер корректировки на расположение; СОО — значение коэффициента корректировки для рассматриваемого объекта; СОА — значение коэффициента корректировки для объекта-аналога.
Рисунок 2. Зависимость удельной цены от площади
Таким образом, объекту-аналогу № 1 была присвоена корректировка 9,4% в сторону увеличения, объекту-аналогу № 2 была присвоена корректировка 5,9% в сторону увеличения, объекту-аналогу № 3 была присвоена корректировка 6,6% в сторону увеличения, объекту-аналогу № 4 была присвоена корректировка 6,2% в сторону увеличения.
площадь земельного участка, относящегося к дому
Площадь является одним из основных факторов, влияющих на стоимость объекта. При этом влияние площади на стоимость земельного участка, рассматриваемого отдельно от здания или незастроенного, и влияние площади земельного участка застроенного на стоимость единого объекта недвижимости (дом с учетом земельного участка) различно. Для земельного участка увеличение площади приводит к снижению удельной стоимости 1 кв.м., в то время как чем большая площадь участка находится в едином объекте недвижимости (расчет удельной величины которой проводится исходя из площади основного строения), тем выше удельная стоимость строения. Наибольшую удельную стоимость имеют загородные дома, к которым, при прочих равных условиях, относятся земельные участки большей площади. Чем больше площадь участка, тем больше существует возможностей возводить на нем дополнительные постройки и использовать его с наибольшей эффективностью.
В качестве информации, на основании которой определялась корректировка на площадь земельного участка, относящегося к жилому дому, Оценщик использовал «Сборник корректировок. Сегмент «Индивидуальные жилые дома»8 по состоянию на 01.01.2017 г. Сборник представляет собой исследование рынка жилой недвижимости Межотраслевого совета экспертов рынка недвижимости. Целью данного исследованию является создание структуры факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта оценки, для использования при применении метода сравнения продаж и, в частности, при применении метода корректировок в соответствии с п. 22 ФСО № 7 для Омска и Омской области.
В данном случае Оценщик исходит из предположения, что влияние такого ценообразующего фактора, как площадь земельного участка, относящегося к жилому дому, на рыночную стоимость загородной недвижимости сопоставимо для региона исследования и региона местонахождения оцениваемого объекта.
Выдержка из вышеуказанного источника представлена на рисунке ниже.
Величина корректировки по данному фактору определялась по формуле, приведенной ранее.
Таким образом, объектам-аналогам №№ 2,4 была присвоена корректировка
1,9% в сторону увеличения.
материал стен дома
Проведенная корректировка сделана на основе анализа рыночной информации (см. раздел 3.3 настоящего Отчета) и интервью с агентами недвижимости (АН «Александр Недвижимость», тел. 8 (812) 327-16-16, Николай; АН «ИТАКА Недвижимость», тел. 8 (812) 740-70-40, Мария; АН «Адвекс», тел. 8 (812) 322-52-40, Анастасия, АН «Becar», тел. 8 (812) 490-70-00, Ольга).
При приобретении жилой недвижимости одним из наиболее важных ценообразующих факторов является материал стен дома.
Предпочтение отдаётся кирпичным домам (дома выполненные из кирпича) и монолитным домам (выполнены из газобетонных, керамзитобетонных блоков) с железобетонными перекрытиями, так как подобные дома имеют наиболее высокие физические характеристики (прочность и долговечность дома; высокая устойчивость к негативным внешним воздействиям и др.), а также считаются привлекательными и в большинстве случаев не требуются внешней отделки фасада. Менее привлекательны облегчённые деревянные дома, каркасной технологии.
По информации вышеперечисленных представителей агентств недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, стоимость дома может зависеть от данного фактора на величину в среднем 5% от стоимости дома.
Таким образом, цена предложения объекта-аналога № 3 была скорректирована на 5% в сторону увеличения.
состояние внутренней отделки дома
Проведенная корректировка сделана на основе анализа рыночной информации (см. раздел 3.3 настоящего Отчета) и интервью с агентами недвижимости (АН «Александр Недвижимость», тел. 8 (812) 327-16-16, Николай; АН «ИТАКА Недвижимость», тел. 8 (812) 740-70-40, Мария; АН «Адвекс», тел. 8 (812) 322-52-40, Анастасия, АН «Becar», тел. 8 (812) 490-70-00, Ольга).
На стоимость дома существенно влияет тип и состояние отделки. Существуют следующие основные категории отделки: требует ремонта/без отделки (объект не пригоден к использованию в соответствии с целью использования, требует полный ремонт помещения, замену напольного покрытия, и т.д, помещение подготовлено для проведения чистовой отделки), под чистовую отделку (стоимость как ремонтных работ, так и материалов составляет 2-5 тыс. руб./кв.м, частично выполнена установка инженерного оборудования), удовлетворительное / требует косметический ремонт / среднее жилое (объект пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты и требует дополнительных затрат на ремонт помещения, таких как: косметический ремонт помещения (устранение следов протечек, частичная замена обоев, окраска оконных проемов, замена дверных проемов), простое / хорошее (объект пригоден к использованию без дополнительных капиталовложений, имеет незначительные дефекты: сколы штукатурки, краски, мелкие повреждения покрытий стен и полов), отличное (объект пригоден к использованию, не имеет дефектов и не требует дополнительных капиталовложений, может не иметь высококачественной отделки).