Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Правовое регулирование земельно-имущественных отношений на уровне Санкт-Петербурга).pdf

Содержание:

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Гражданско-правовой институт права собственности занимает центральное место во всех национальных правовых системах, а разделение имущества на движимое и недвижимое среди множества классификаций вещей, известных правовой науке, имеет первостепенное значение.

Недвижимость представляет одну из наибольших ценностей, как для отдельного человека, так и для общества в целом, поэтому так важно обеспечить адекватное гражданско-правовое регулирование отношений собственности на объекты недвижимого имущества, позволяющее сбалансировать интересы государства и собственника.

Конституция Российской Федерации закрепившая, после длительного забвения, право частной собственности и возможность вовлечения в свободный хозяйственный оборот различных объектов недвижимости, предопределила стремительное развитие гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Гражданский кодекс Российской Федерации, иные законодательные акты установили основы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество, создали действенные механизмы их реализации, но не обеспечили должной полноты, единообразия и дифференцированности такого регулирования в зависимости от субъектного состава и вида недвижимости. Нормы, регламентирующие отношения собственности на недвижимое имущество, относятся к различным отраслям законодательства, носят коллизионный характер, в связи с чем, сложны в применении. Законодательство содержит нечеткие формулировки и пробелы в правовом регулировании отношений собственности на недвижимое имущество, что обусловливает неоднозначную их оценку со стороны судебных и иных правоприменительных органов. При этом острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности на недвижимое имущество.

Особенности гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество настолько разнообразны и специфичны, что заслуживают глубокого научного осмысления. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, занимая особое место среди научных исследований, обозначила ряд недостатков и определила перспективы развития законодательства, регулирующего отношения собственности на недвижимое имущество. Между тем, находясь в непосредственной связи с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе, отношения собственности непрестанно развиваются, что на современном этапе обусловливает важность и теоретическую значимость уточнения их научного понимания, формирования новейшего понятийного аппарата, разработки теоретических проблем гражданско-правового регулирования. Формирование и осмысление современных научных представлений о праве собственности на недвижимое имущество отчасти базируются на изучении и анализе правовых конструкций, используемых за рубежом. Вместе с тем, формальное перенесение мировых моделей в отечественное право не сможет обеспечить с должной эффективностью изучение современных отечественных проблем и особенностей права собственности на недвижимое имущество. Становление эффективной и стабильной системы гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество не завершено и требует доктринальных исследований и научно-теоретического анализа, основанных на фундаментальных принципах отечественного права, которые обеспечат адекватное восприятие действующего гражданского законодательства, регламентирующего отношения собственности на недвижимое имущество, разработку путей его дальнейшей модификации и совершенствования.

Объект исследования - гражданско-правовые отношения, складывающиеся в процессе возникновения, осуществления и прекращения права собственности на недвижимое имущество.

Предмет исследования - совокупность правовых норм, включающих особенности гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество и актуальные проблемы практики их применения, основные положения науки гражданского права по вопросам диссертационного исследования.

Цель исследования – изучение особенностей гражданско-правового регулирования права собственности на недвижимое имущество.

Задачи исследования:

• рассмотреть понятие и значение земельно-имущественных отношений;
• охарактеризовать право собственности на земельный участок;
• исследовать особенности права собственности на недвижимое имущество;
• изучить актуальные проблемы регулирования правоотношений собственности на недвижимость и земельный участок.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Общая характеристика правоотношений собственности на недвижимость и земельный участок

1.1 Понятие и значение земельно-имущественных отношений

Исключительная по важности роль природноресурсовых отношений закреплена в ст. 9 Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории».^[1]

Под земельно-имущественными отношениями мы понимаем общественные отношения, которые возникают между органами государственной власти и местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, с одной стороны, по поводу владения, пользования, распоряжения землями, а с другой стороны, по поводу государственного управления земельным фондом. Для более углубленного понимания специфики земельно-имущественных отношений необходимо рассмотреть каждую часть этого словосочетания в правовом контексте. Но обо всем по порядку.

Под отношениями в праве принято понимать урегулированные нормами закона общественные отношения. В п. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации дается следующее определение земельным отношениям: «отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации, как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные регулируются нормами гражданского законодательства.

Причина взаимоотношений гражданского и земельного законодательств заключается в многозначности понятия «земля». И это объясняется свойствами самой земли. С одной стороны, земля является важнейшим компонентом окружающей среды, а, с другой стороны, объектом различных договоров, источником получения прибыли.

Иными словами, земельное законодательство смотрит на землю трепетно, как на основу жизни, а гражданское - вожделенно, как на товар, приносящий доход.^[2]

Земельный кодекс Российской Федерации говорит о том, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством...» (п.3 ст.3).² Закон пытается найти разумный компромисс между двумя взглядами на землю. Термин «земельно-имущественные отношения» можно рассматривать, как проявление этого компромисса, а не просто, как констатацию того, что земельно-имущественные отношения — это абсолютно заурядные имущественные отношения по поводу земли.

Несмотря на установленный Земельным кодексом Российской Федерации приоритет специальных норм регулирования земельно-имущественных отношений, на практике, ввиду их многогранности, возникают юридические споры и научные дискуссии о соотношении норм гражданского и земельного прав. Решить комплекс таких проблем возможно путем создания универсальной концепции гражданского оборота природных ресурсов как объектов гражданских прав (земельных участков, водных объектов). Возможность ее существования подтверждается Гражданским кодексом Российской Федерации, выделяющим землю и другие природные ресурсы в отдельную категорию объектов гражданских прав (п.3 ст.129). В случае реализации такой концепции в гражданском законодательстве все вопросы соотношения этих отраслей права между собой, а также с правом гражданским должны решаться, исходя из определенных универсальных принципов гражданского оборота природных ресурсов, которые будут естественно применимы наряду с особенностями оборота определенного их вида, в частности и земельных участков.^[3]

Как считает Н. А. Сыродоев, существует принципиальное различие между характеристикой оборотоспособности земельных участков и иных объектов гражданских прав. Оно состоит в том, что если участие в обороте всех иных (кроме земли и природных ресурсов) объектов гражданских прав презюмируется (потому что согласно п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации «виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, исключенные из гражданского оборота), должны быть прямо указаны в Законе» ^[4]), то в отношении земли и других природных ресурсов действует иное правило. По смыслу ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо не только определить земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, но и установить случаи допущения оборотоспособности земельных участков, т.е. какие сделки с землей допускаются, какие условия установлены для их совершения. Поэтому мы согласны с автором в том, что возможно заключать в отношении земельных участков лишь те сделки, которые предусмотрены земельным законодательством.

Особую остроту проблема участия земли в гражданском обороте приобрела в силу ее связи с утверждением частной собственности на землю и с необходимостью определения пределов распоряжения ею. Н. А. Сыродоев выделяет два аспекта этой проблемы. Представляется очевидным, что переход к полноценному рынку невозможен без вовлечения в гражданский оборот земли как важнейшего объекта недвижимости, ибо хозяйственный механизм не может нормально функционировать без отсутствия достаточно свободных форм оборота, способствующих извлечению прибыли в процессе предпринимательской деятельности.^[5]

Включение земельных участков и земельных долей в земельно-имущественный оборот, признание земельных участков недвижимостью и участие гражданского законодательства в регулировании этого оборота дало основание отдельным ученым-цивилистам полагать, что отныне земельные отношения распадаются на отношения, регулируемые гражданским правом, и на отношения, регулируемые административным правом, а земельное право прекращает свое существование как самостоятельная отрасль права.

Так, по мнению Е. А. Суханова, нет оснований для включения в земельное законодательство правил об обороте земельных участков, в том числе правил о сделках по их купле-продаже, передаче по наследству и т.д. Сделки с недвижимостью, включая и земельные участки, являются по своей природе гражданско-правовыми, что дает возможность распространять на них общие положения гражданского права. Сам Гражданский кодекс Российской Федерации содержит виды вещных прав на землю и предусматривает публично-правовые ограничения осуществления права частной собственности на землю.^[6]

В. В. Витрянский не согласен с тем, что Земельный кодекс Российской Федерации, закрепив в п. 3 ст. 3 правило о том, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среде, специальными федеральными законами», необоснованно расширяет сферу своего действия за счет имущественных отношений, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, порождает новые проблемы для правоприменительной практики и имущественного оборота в целом.

М. И. Брагинский полагает возможным превращение земельного права в институты права гражданского, поглощение земельного права гражданским (частным) правом, влекущее субсидиарное применение гражданско-правовых норм к земельным отношениям.^[7]

Не стоит отрицать тот факт, что каждая из приведенных точек зрения является в определенной степени верной. Действительно, установленный в п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации, широкий диапазон правового регулирования земельно-имущественных отношений порождает множество проблем на практике. ^[8] Но, исходя из приведенного нами выше толкования понятия «земельно-имущественные отношения», они, в силу своей специфики и сложности, выходят далеко за пределы одной отрасли и если строить их правовое регулирование исключительно в рамках того же Гражданского кодекса Российской Федерации (который определяет, по большей части, общие положения), то это приведет к искажению самой сущности земельно-имущественных отношений (поскольку земля - особый объект гражданских прав). А это, в свою очередь, приведет к возникновению куда большего количества пробелов и коллизий, чем те, которые существуют в настоящее время».) ^[9]

Более того, значение земельно-имущественных отношений увеличилось в связи с переходом на рыночную экономику. В нынешних российских условиях земля имеет многофункциональное значение. Например, роль земельно-имущественных отношений в развитии сельских территорий заключается в «...преобразовании земельных активов сельскохозяйственных производителей из натуральной формы в финансовые активы. Земельные ресурсы должны стать гарантом предоставления необходимых кредитов сельскохозяйственным производителям и решения проблем аграрного сектора».^[10]