Файл: Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке (Становление и развитие правового института ипотеки).pdf

При этом, согласно п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (абз. 3 п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Подводя итог главе, отметим следующее:

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Глава 3. Проблемы нормативно-правового регулирования ипотечных отношений в современной России и пути их решения

В настоящее время институт ипотеки развит не до конца, ему ещё много предстоит в его развитии, а поэтому у него существует большое количество проблем, которые требуют исправления.

Среди данных проблем можно выделить следующие, наиболее актуальные проблемы.

Ограниченный платежеспособный спрос населения. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В то же время следует помнить: необдуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.

Низкие объёмы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации. Они обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые ещё предстояло создать.

В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле этого года Правительство Российской Федерации внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Всё это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

Издержки при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных кредитных бумаг. Для решения данной проблемы необходимо:

- законодательно закрепить электронный (бездокументный) учёт праву требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

- унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходам к национальным стандартам.

Отсутствие должной защиты прав кредиторов. Наиболее актуальными представляются следующие аспекты.

Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе РФ.

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон «Об исполнительном производстве», позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

В законодательстве РФ отсутствует надлежащее регулирование порядка реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных торгов. Такими организациями в настоящее время являются органы Российского фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и уполномоченные договором и доверенностью РФФИ. Как правило, таковыми выступают обычные коммерческие общества (ООО или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций далеко не прозрачен и позволяет отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры реализации заложенного имущества затягивает реализацию предмета ипотеки и способствует целому ряду нарушений законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки отведено 2 мес. с момента получения всех необходимых документов от судебного пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и повторные торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.

Представляется необходимым закрепить порядок отбора указанных уполномоченных организаций и требований к ним на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее законодательство, направленных на обеспечение прав кредиторов, безусловно, вызовет рост заинтересованности банков в наращивании объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

Проблема государственной регистрации договора об ипотеке. Договор об ипотеке и сама ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объект недвижимости подлежат государственной регистрации в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Также, чётких обоснованных оснований для государственной регистрации сделок в законодательстве не содержится, при этом имеется явное противоречие положений, устанавливающих обязательную регистрацию для одних сделок и исключающих её для других. Например, по общему правилу при продаже недвижимости регистрации договора не требуется (ст. 550 ГК РФ), но закрепляется обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ).

Анализ правовых норм выявил необоснованные различия в правовом регулировании оборота отдельных видов недвижимого имущества, а также противоречия правовых норм Гражданского кодекса РФ, определяющих предмет государственной регистрации.

Имеющиеся в российском ипотечном законодательстве пробелы, безусловно, являются достаточно серьезной преградой для того, чтобы ипотека в России стала доступной большинству населения. Я бы обозначил несколько принципиально важных моментов. - Первое - максимальное упрощение процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. В тех странах, где эта процедура сложная, ипотека практически не развита, а люди начинают решать свои жилищные проблемы только к 35 годам.

Второй важный момент - регулирование выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Пока законодательство в этой сфере оставляет желать лучшего. Хотел бы подчеркнуть, что без активной позиции государства в сфере законодательства и регулирования ипотеки рост будет очень сильно сдерживаться, а рынок останется очень фрагментированным и неэффективным.

В связи с принятием пакета законов по формированию рынка доступного жилья необходимо внести соответствующие изменения в Федеральные закон "Об исполнительном производстве", Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, тем самым, упорядочив систему отношений, устранив недостатки и противоречия.

По мнению аналитиков, ипотека в ближайшие 3-4 года будет развиваться очень интенсивно. Ипотека стала важнейшим элементом на рынке недвижимости, прочно вошла в жизнь людей.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

Заключение

В данной работе нами довольно подробно было рассмотрено правовое регулирование ипотеки. Были выполнены поставленные в работе цели и задачи, рассмотрены не только основные положения о правовом регулировании ипотеки, а также и её проблемы, история развития, тенденции развития.

После подробного рассмотрения данной темы, хотелось бы отметить следующие моменты:

- содержание правового регулирования ипотеки очень объёмное, включает в себя большое множество различных нормативно-правовых актов, рассматривающих и регулирующих все стороны функционирования ипотеки;

- существует довольно большое количество неразрешённых проблем ипотеки, существование которых существенно замедляет развитие данного понятия, и которые требуют детального изучения и исправления;

- история развития ипотеки захватывает не слишком большой промежуток времени, зато за это небольшой промежуток было проделано неимоверно большое количество работы по развитию ипотеки;

- дальнейшие пути развития ипотеки, в первую очередь, представляют собой исправление существующих коллизий в законодательстве по поводу ипотеки в общем и ипотечного кредитования в частности, заполнение существующих пробелов законодательства;