Файл: Понятие и виды вещных прав в РФ.pdf

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком приобретают граждане в соответствии с земельным законодательством. Гражданин имеет права владения и пользования таким участком, которые передаются по наследству.

Гражданин может передавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование, не спрашивая согласия собственника участка (ср. п.1 ст.267 и СТ.270 ГК), однако, не может совершать сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, в том числе таких сделок, как продажа и залог участка.

Поскольку сам владелец собственником участка не является, он не может наделить этим правом и другое лицо, однако, владелец вправе возводить на участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное.

Содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком раскрыто в ст. 268–270 ГК. Право постоянного пользования соответствующей частью земельного участка может быть приобретено собственником находящейся на этом участке недвижимости (см. пп. 1 и 2 ст. 268 и п. 1 ст. 271 ГК).

По наследству это право не переходит и в случае реорганизации юридического лица право постоянного пользования земельным участком переходит к его правопреемнику. Статья 269 ГК раскрывает содержание правомочий по владению и пользованию землей на праве постоянного пользования. Лицо, которому участок предоставлен, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом. Имущество, созданное этим лицом для себя, является его собственностью.

Содержание права постоянного пользования земельным участком не исчерпывается правомочиями по владению и пользованию им. В содержание этого права входит и правомочие распоряжения, границы которого очерчены законом.

Сервитут (от лат. servitus, servitutis – служение вещи) - ограниченное право пользования чужой вещью. Содержание сервитутов раскрывается в ст. 274-277 гл. 17 ГК РФ. По ГК РФ что сервитуты – это ограниченные права лица в отношении не принадлежащих ему земельного участка, а также зданий и сооружений. В том числе: право прохода; право проезда; право прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т.д.; право доступа к водоисточнику и др.^[19]

Сервитуты могут быть приурочены даже к лицу. То есть сервитуты могут быть не только земельными, вещными, но и личными (например, право пожизненного проживания в чужом доме (habitatio))^[20].

По поводу сервитутов гражданское законодательство говорит следующее: собственник земельного участка и другого недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего участка (соседних участков) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). При этом земельный участок, собственник которого вправе требовать предоставления сервитута, называется господствующим, а земельный участок, собственник которого обязан предоставить сервитут, - служащим^[21]. Ошибочно думать, что обременение земельного участка сервитутом лишает собственника служащего участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Установление сервитута, по ГК РФ, происходит путем заключения договора с возможностью установления платы за пользование земельным участком. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

Сервитут не имеет самостоятельного правового значения - он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого сервитут установлен. И в этом смысле сервитут носит акцессорный, т.е. придаточный характер по отношению к тому праву, в интересах которого он установлен. Если отпали основания, по которым сервитут был установлен, то он по требованию собственника служащего участка может быть прекращен (например, была проложена дорога, вследствие чего отпала необходимость прохода и проезда через этот участок). Равным образом собственник вправе требовать прекращения сервитута, если в результате обременения сервитутом земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, не может использоваться по своему назначению. Спорные вопросы разрешаются судом.

Наконец, ст. 277 ГК предусматривает обременение сервитутом зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Такие обременения налагаются применительно к правилам, установленным ст. 274-276 ГК для земельных сервитутов. Иногда их называют публичными. Так, на здании и сооружении может быть установлена памятная или мемориальная доска, радиоточка для оповещения населения об экстремальных ситуациях, установлены дорожные или опознавательные знаки и т.д.

Одной из наиболее сложных юридических задач и для застройщика-продавца, и для будущих соседей является наложение на собственников недвижимости ограничений по изменению внешнего архитектурного облика зданий, внешнего вида земельного участка. Речь здесь идет об ограничении в реализации собственником его прав и полномочий в отношении своего имущества в интересах других лиц. Из-за того, что «право на вид» не имеет четкой разработки в современной российской цивилистике, на практике в рамках частноправового механизма его пытаются защитить несколькими путями: через установление сервитута вида; путем заключения договора, обязывающего собственника воздерживаться от определенных действий; через крайне редко используемый авторско-правовой механизм, препятствующий изменениям архитектурного и садово-паркового проекта и объекта, которые могут нанести ущерб чести, достоинству и деловой репутации автора или нарушить исключительное имущественное право на изменение (переработку). В четвертой части ГК РФ, вступившей в силу с 1 января 2008 г., введено право на неприкосновенность произведения (подп. 4 п. 2 ст. 1255). При всей выгодности сервитута, обладающего свойством следования и не прекращающегося при смене собственника недвижимости, возможность существования сервитута вида - один из нерешенных вопросов российского гражданского права. ^[22]

Право оперативного управления (ст. 296—300 ГК РФ) также является разновидностью ограниченного вещного права. Его субъектами могут быть унитарное предприятие (казенное предприятие) (ст. ст. 115 и 296 ГК РФ) и учреждение, собственниками которого вправе выступать как государственные, так и частные организации и даже граждане (ст. 120 и 296 ГК РФ).

Это право имеет узкие пределы имущественной самостоятельности субъектов - оно носит строго разрешительный характер и в целом строится по модели административных правоотношений.

При этом необходимо различать:

- право оперативного управления, установленное для деятельности казенных предприятий (их деятельность на основе ГК РФ урегулирована тем же указанным выше Законом об унитарных предприятиях от 14 ноября 2002 г.);

- право оперативного управления, на основе которого осуществляется имущественная деятельность учреждений. В том числе организаций, выполняющих функции государственного или муниципального управления^[23].

В соответствии со ст. 296 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Объект права — имущество казенного предприятия и имущество учреждения.

Право оперативного управления, как и право хозяйственного ведения включает правомочия владения, пользования и распоряжения, но действует в строгих рамках отношений разрешительного порядка (кроме самостоятельной реализации продукции). Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.

Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Дополнительную особенность права оперативного управления составляет наличие субсидиарной ответственности собственника по долгам как казенного предприятия (ст. 115 ГК РФ), так и учреждения (ст. 120 ГК РФ). При этом учреждение отвечает по своим долгам лишь в пределах находящихся в его распоряжении денежных средств, в то время как казенное предприятие — всем своим имуществом.

Право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. На практике факт закрепления государственного или муниципального имущества на балансе унитарного предприятия или учреждения признается передачей имущества и создает презумпцию наличия у этих юридических лиц одного из рассматриваемых прав.

Право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника^[24].

Чаще всего в суды обращаются по вопросу защиты прав собственности. Примером рассмотрения таких споров является дело о разделе совместно нажитого имущества. На деньги отца и сына был куплен земельный участок 24 сотки. Но оформлен по документам был только на сына. В это время сын находился в браке. По истечении  2-х лет совместной жизни, супруга решила развестись и подала в суд заявление на расторжение брака и раздел имущества. Женщина надеялась, что купленный в браке участок должен быть поделен поровну между мужем и женой. Необходимо было найти доказательства того факта, что участок был куплен и на деньги отца тоже. В суд был представлен договор с агентством недвижимости, по которому отец продает дачу в Тосно и в качестве встречной покупки вкладывает деньги в данный земельный участок, а акт приема-передачи земельного участка подтверждал, что куплен именно этот участок. Эти документальные доказательства дали возможность в суде получить решение о том, что истице достается в собственность при разделе совместно нажитого имущества  1/4 доля земельного участка.^[25]

Таким образом, проанализировав основные характеристики вещных прав можно сказать, что главенствующее место в системе вещных прав занимает право собственности, которое отличается от других вещных прав полнотой содержания. Собственнику в данном случае принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе совершать любые действия со своим имуществом, если они не противоречат нормам права и не нарушают права и, охраняемые законом, интересы других лиц. Из других субъектов вещных прав никто не обладает такой полнотой правомочий на принадлежащее имущество. Объем их прав ограничен законом и волей собственника имущества. Это объясняется тем, что любое допустимое законом вещное право произведено из права собственности.

При анализе судебной практики по вопросам защиты вещных прав было установлено, что в судах чаще всего разрешаются споры связанные с правом собственности по заявлениям физических лиц. Юридические же лица оспаривают право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом. В изученной практике рассмотрения судами споров связанных с защитой права собственности решения принимаются на основе доказательств и чаще всего в пользу истца.

Заключение

В ходе анализа различных взглядов на понятие и признаки вещных прав можно сделать вывод, что граница между вещными и другими имущественными, в частности обязательственными правами, весьма зыбка и подвижна. Это связано с тем, что вещные права в основном возникают из обязательственных, и наоборот. Даже право собственности в большинстве случаев основывается на договорах купли - продажи, дарения, мены (договорах по передаче имущества в собственность). Залог, аренда, хранение, право землепользования возникает из договоров залога, аренды, хранения и т.п.