Файл: Практическая работа 2 по мдк 04. 01 Оценка недвижимого имущества Подготовила студентка 3 курса группы 2101.docx

Скачать файл
Заказать решение

ВУЗ: Не указан

Категория: Не указан

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 16.03.2024

Просмотров: 15

Скачиваний: 0

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

«СЕРПУХОВСКИЙ КОЛЛЕДЖ»

Специальность 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Практическая работа №2

по МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»





Подготовила:

студентка 3 курса

группы 2101

Герасимова А.А.
Проверила:

руководитель

преподаватель

Кобякова Е.П.


Серпухов 2023

Оценка стоимости объекта сравнительным подходом


Метод сравнительного анализа продаж включает в себя рассмотрение продаж объектов, подобных оцениваемому. Для определения стоимости последнего к стоимости объектов аналогов применяются корректирующие коэффициенты.

Коэффициент риелторских услуг – анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести данную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риелтеров. Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости, Оценщик ввёл ко всем объектам аналогам дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на (-5%).

Право собственности – все объекты аналоги на момент продажи находились в собственности. Поправки не требуется ко всем объектам аналогам.

Условия финансирования - проверка информации по объектам аналогам показала, что условия финансирования купли-продажи не имели существенных отличий от рыночной практики. Поправки не требуется ко всем объектам аналогам.

Условия продажи
– условия продажи объекта оценки рыночные, условия продажи по объектам аналогам в целом соответствует местной рыночной практике. Оценщик считает возможным не применить корректировку ко всем объектам аналогам.

Время продажи – время продаж объекта оценки и объектов аналогов №1, №2, №3, №4 приблизительно совпадают. Оценщик счел возможным ко всем объектам аналогам не применять корректирующий коэффициент.

Местоположение – Объект оценки расположен немного в стороне от центра города. Объект аналог №1 расположен так же, как и объект оценки – корректировка не применяется. Объект аналог №4 расположен в центре города – оценщик счел возможным применить корректирующий коэффициент (+5). Объекты аналоги №2 и №3 расположен далеко от центра города – оценщик счел возможным применить корректирующий коэффициент (-5).

Наличие благоустройств – объект оценки имеет центральные коммуникации и газовую колонку. Объекты аналоги имеют все возможные благоустройства. Оценщик счел возможным применить корректировку к аналогам – (+5%).

Материал стен – объект оценки имеет кирпичные стены. Объекты аналоги №1, №2, №3 и №4 имеют одинаковые материалы стен – кирпич. Оценщик счел возможным не применить корректирующий коэффициент.

Состояние - оцениваемая квартира находится в удовлетворительном состоянии. Все объекты аналоги– имеют хорошее состояние. Оценщик счел возможным применить корректировку – (+5) ко всем аналогам.

Этаж – оцениваемый объект находятся на 1-ом этаже жилого четырехэтажного дома. Объект аналог №1 – на 1-ом этаже трехэтажного дома, №2 – на 3-ем этаже четырехэтажного дома, №3 – на 4-ом этаже четырехэтажного дома, №4 – на 4-ом этаже девятиэтажного дома. Оценщик счел возможным применить корректировку к аналогу №3- (-10%), к аналогам №2 и №4 корректировку- (-5%), к аналогу №1 корректировку не применять.

Санузел – у объекта оценки совмещенный санузел, как и у аналогов. Оценщик считает возможным не применить коэффициент к аналогам.

Балкон – у объекта оценки балкон отсутствует, как и у аналогов №1 и №4. Балкон присутствует у аналогов №2 и №3. Оценщик считает возможным применить коэффициент– (-5) к аналогам №2 и №3. К аналогам №1 и №4 оценщик считает возможным не применять коэффициент корректировки.

Площадь кухни
– объект оценки имеет кухню площадью 6,7 кв. м, объекты аналоги №1, №2 и №3 имеют не сильно отличающуюся площадь кухни, а аналог №4 имеет существенные отличия по площади кухни. Оценщик счел возможным не применять корректировку к аналогам №1, №2 и №3, а к аналогу №4 применить корректировку– (+5).

Оцениваемый объект представляет собой 1 комнатную квартиру. На текущий момент объекты такого класса в г. Серпухове продавались по следующим ценам, о которых имеется информация.

Таблица прямого сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами

Элементы сравнения
Объект оценки
Объекты сравнения







№1
№2
№3
№4

Адрес
МО., г. Серпухов, ул. Ногина, д.1
МО., г. Серпухов, ул. Физкультурная, д.11Б
МО., г. Серпухов, ул. Пограничная, д.9
МО., г. Серпухов, ул. Пограничная, д.9
МО., г. Серпухов, ул. Ворошилова, д.140

Цена продажи руб.



3 150 000
3 150 000
3 350 000
3 700 000

Площадь квартиры кв. м
39,4
31,0
31,0
31,0
32,3

Единица сравнения руб./кв. м



101 613,00
101 613,00
108 065,00
114 551,00

Источник информации



https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_31m_13et._2535237956
https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_31m_34et._2675785802
https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_31m_44et._2437976665
https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_323m_49et._2516413224

Коэффициент риэлторских услуг















Корректировка,%



-5
-5
-5
-5

Скорректированная цена



96 532,35
96 532,35
102 661,75
108 823,45

Право собственности
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность

Корректировка,%



0
0
0
0

Скорректированная цена



96 532,35
96 532,35
102 661,75
108 823,45

Условия финансирования
Купля-продажи
Купля-продажи
Купля-продажа
Купля-продажи
Купля-продажи

Корректировка,%



0
0
0
0

Скорректированная цена



96 532,35
96 532,35
102 661,75
108 823,45

Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные

Корректировка,%



0
0
0
0

Скорректированная цена



96 532,35
96 532,35
102 661,75
108 823,45

Условия рынка (время продажи)
Январь 2023
Январь 2023
Январь 2023
Январь 2023
Январь 2023

Корректировка,%



0
0
0
0

Скорректированная цена



96 532,35
96 532,35
102 661,75
108 823,45

Местоположение
Немного в стороне от центра города
Немного в стороне от центра города
Далеко от центра города
Далеко от центра города
Центр города

Корректировка,%



0
-5
-5
+5

Скорректированная цена




96 532,35

91 705,73

97 528,66

114 264,62

Площадь кухни
6,7
6,0
6,0
6,0
8,5

Корректировка,%



0
0
0
+5

Скорректированная цена



96 532,35
91 705,73
97 528,66
119 977,85

Наличие благоустройств
Установлена газовая колонка
Есть
Есть
Есть
Есть

Корректировка,%



+5
+5
+5
+5

Скорректированная цена



101 358,97
96 291,02
102 405,09
125 976,74

Материал стен
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич
Кирпич

Корректировка,%



0
0
0
0

Скорректированная цена



101 358,97
96 291,02
102 405,09
125 976,74

Состояние
Удовлетворительно
Хорошее
+5
Хорошее
+5
Хорошее
+5
Хорошее
+5

Корректировка,%














Скорректированная цена



106 426,92
101 105,57
107525,34
132 275,58

Этаж
1\4
1/3
3/4
4/4
4/9


Корректировка,%



0


-5

-10

-5


Скорректированная цена




106 426,92


96 050,29

96 772,80

125 661,80

Наличие балкона
Корректировка,%
Скорректированная цена
Отсутствует
Отсутствует
0
106 426,92
Присутствует
-5
91 247,78
Присутствует
-5
91 934,16
Отсутствует
0
125 661,80

Санузел
Совмещённый
Совмещённый
Совмещенный
Совмещенный
Совмещенный

Корректировка,%



0
0
0
0

Скорректированная цена



106 426,92
91 247,78
91 934,16
125 661,80

Для выводов















Количество поправок



3
6
6
6

Средневзвешенная цена $/кв.м



(106426,92*0,7)+(91247,78*0,1)+(91934,16*0,1)+(125661,80*0,1)= 105383,22

Стоимость квартиры (руб)



105383,22*39,4= 4152098,87

С учетом вышеперечисленных факторов оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом составляет на 15 января 2023 года:

4152098,87 рублей (Четыре миллиона сто пятьдесят две тысячи девяносто восемь рублей 87 копеек).
Аналоги здесь:

  1. https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_31m_13et._2535237956

  2. https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_31m_34et._2675785802

  3. https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_31m_44et._2437976665

  4. https://www.avito.ru/serpuhov/kvartiry/1-k._kvartira_323m_49et._2516413224

Смотрите также файлы