Добавлен: 28.03.2024
Просмотров: 23
Скачиваний: 0
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Министерство науки и высшего образования РФ
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение
высшего образования
«Сибирский государственный университет
геосистем и технологий»
Кафедра цифровой экономики и менеджмента
38.03.01 Экономика
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Реферат на тему: Оценка стоимости земельного участка
Выполнил обучающийся
группы ЭН-31
Улжабоев Хусанбой
Новосибирск 2022г
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ....................................................................................................3
1. Земельный рынок и его особенности..................................3
1.1 Специфика рынка земли.........................................................................4
1.2 Рента.........................................................................................................5
1.3 Спрос на рынке........................................................................................6
2. Подходы к оценке стоимости земельного участка..7
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.............................................................................................10
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ............................................................................13
Введение
С развитием рынка земельных отношений в России роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так как без информации о стоимости земли невозможно успешное проведение трансакций с земельными участками. Вы безусловно хотите принимать экономически обоснованные решения и желаете располагать объективной информацией о стоимости интересующего Вас земельного участка. Поэтому проведение оценки земли становится необходимостью.
Любой участок земли, вне зависимости от размеров, имеет определенную рыночную стоимость. Рыночная стоимость участка со временем меняется, поэтому оценка стоимости земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также меняется.
Независимая оценка земли (земельных участков) частного или юридического лица позволяет определить реальную стоимость данного объекта на конкретный момент времени.
Для физических лиц оценка земли (земельных участков), как правило, необходима для определения стоимости для продажи, залога при получении кредита, ипотеки, определения налогов при дарении земли, для оформления в качестве наследства
, при разделе имущества, участвующего в бракоразводном процессе и т. п.
Оценка земли для предприятий и организаций, проводится с целью получения объективной информации о стоимости данного вида имущества, для определения возможности кредитования под его залог, продажи или внутренних нужд и т. п.
1. Земельный рынок и его особенности
1.1 Специфика рынка земли
Рынок земли является частью общей системы земельных отношений, которая регулируется правом собственности. Главный объект данного рынка – это земля. Как фактор производства, земля имеет определенную специфику, связанную с ее территориальной ограниченностью. Землю окружают моря, льды, океаны и т.д. Земельные ресурсы не относятся к свободно воспроизводимым факторам производства, эта ограниченность не характерна для предложения основных активов или труда, поскольку данные факторы легко воспроизводимы. Из-за ограниченности земли возникает ее неэластичное предложение, что определяется ряд особенностей функционирования аграрного сектора:
-
Использование земли во многом определяется природно-климатическими условиями. -
В любом обществе производство благ и услуг, так или иначе, связано с рынком земли. Земля является либо непосредственным фактором производства, участвуя в создании материального продукта (сельское хозяйство, добывающая промышленность), либо используется как территория для размещения административных, производственных и жилых помещений, коммуникаций. -
В земле находятся залежи полезных ресурсов и ископаемых: золота, соли, нефти, руды и т.д. Эту особенность земельных ресурсов важно учитывать на планировании спроса и предложения.
В основе рынка земли лежат отношения купли-продажи. Землю закладывают, продают, покупают и сдают в аренду на заранее определенных условиях. Многие участники земельных отношений редко изменяют собственника и форму собственности. В этом состоит ключевое отличие земельных ресурсов от станков и оборудования, которые могут продаваться без каких-то ограничений всегда.
Основу рынка земли составляют два необходимых условия:
-
любой земельный участок рано или поздно получает нового собственника; -
каждый участок земли имеет свою цену.
1.2 Рента
Теория рыночной экономики определяет, что конкурентная равновесная цена устанавливается как на готовую продукцию, так и на исходный фактор производства, включая землю. Формирование эти цен связано с взаимодействием спроса и предложения, однако каждый фактор производства отличается присущими именно ему особенностями. Поэтому цена на них принимает форму специфической категории, в частности, цена земли – это рента.
Рента – это вид дохода, который регулярно получает собственник имущества или земли и который связан с осуществлением предпринимательской деятельности.
Земельная рента – это та часть дохода, которую создают непосредственно производители в сельском хозяйстве и присваивают собственники земли.
Земельная рента появилась одновременно с правами собственности на землю, она характеризует отношения земельных собственников с пользователями земли. Землевладелец, отдавая в аренду землю предпринимателю, получает за это установленную плату – ренту. Таким образом, от величины ренты зависит цена земли, которая прямо пропорциональна размеру ренты и обратно пропорциональна нормам ссудного процента.
Отметим, что владельцы земельных участков продают его в случае, когда сумма, полученная от продажи и помещенная на банковский депозит, принесет процентный доход не меньше, чем рента, получаемая с данного участка рента. Необходимость выплачивать земельную ренту собственнику ограничивает доступ к земле: когда ренту полностью уплачивает землевладелец, то она выступает своеобразным налогом, который понижает эффективность хозяйственных отношений на земле.
Земля отличается по своему плодородию или местоположению. При наличии лучшей, средней и худшей земли равные вложения труда и капитала на одинаковых по размерам участках приведут к различным результатам из-за разного плодородия земли. На более высокую производительность и урожайность в данном случае влияют различия в уровне естественного плодородия. Поэтому собственник земли стремиться получать дифференциальный добавочный доход полностью. Рента на лучшей земле будет выше, чем на средней, а на средней - выше, чем на худшей. На худшей земле владелец будет получать только нормальную прибыль, а на средней и лучшей еще и сумму дифференциальной ренты.
1.3 Спрос на рынке земли
Спроса на землю является производным от уровня спроса на ту продукцию, которая была изготовлена с применением такой земли. Следовательно, спроса на землю изменяется в зависимости от изменения уровня спроса на готовую продукцию.
Неоднородность спроса на землю связана с различием сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса. По мере включения земли в хозяйственный оборот человек вынужден был переходить от лучшей по плодородию земли к средней и даже худшей. Неэластичность спроса на продукты питания обусловлена тем, что
человек не может жить без той пищи, к которой он привык. Неэластичный спрос на продукты питания подразумевает, что при незначительном сокращении установившегося объема предложения возникает опережающий рост цен на продовольствие.
Сельскохозяйственный спрос на рынке земли зависит от фактора постепенного сокращения доли продовольствия в потребительском бюджете, что типично для большинства стран.
Для несельскохозяйственного спрос существует устойчивая тенденция к росту. Основные виды несельскохозяйственного спроса на земельные ресурсы:
-
спрос на землю для жилищного строительства; -
спрос на землю для возведения объектов инфраструктуры; -
промышленный спрос на землю; -
инфляционный спрос на землю.
Предложение земли в условиях фиксированной площади земельных ресурсов в масштабе всего общества характеризует совершенная неэластичность. Для конкурентных пользователей предложение земли характеризует определенная эластичность: он может увеличивать имеющиеся у него земельные площади за счет конкурентов.
2. Подходы к оценке стоимости земельного участка
Существует три общепринятых подхода в оценке:
1) Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;
2) Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
3) Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.
В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.
Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.
В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.
Доходный подход.
Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основывается на принципе ожидания, -- разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.
Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
В рамках доходного подхода для оценки используются . метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
