Файл: Комплексный анализ различных аспектов приватизации.pdf

Тема работы «Понятие и значение приватизации» является актуальной в настоящее время. Статья 7 Конституции Российской Федерации (далее – РФ) провозгласила Россию социальным государством, политика которого направлена на обеспечение достойной жизни гражданам РФ. Конституцией РФ гарантировано не только право на жилище, но и его неприкосновенность.

В 90-годы двадцатого века приватизация стала одним из наиболее значимых явлений проводимой в России экономической реформы, экономическое и социальное значение которой состоит в том, чтобы путем передачи государственных жилых помещений в частные руки создать условия для развития частной собственности, конкурентной среды свободного рынка.

Осуществление права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции РФ^[1] является в настоящее время одной из наиболее острых проблем. Несмотря на государственную поддержку населения в данной сфере, миллионы россиян до сих пор остаются без нормальных жилищных условий. Жилое помещение – особо значимый в социальном аспекте объект, который представляет собой необходимое условие для нормального существования человека.

Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с приватизацией.

Предметом данного исследования являются нормативно-правовые акты, которые регулируют правоотношения, возникающие при регистрации прав собственности на приватизированное жилое помещение.

Цель работы – комплексный анализ различных аспектов приватизации.

Задачи исследования:

- рассмотреть жилое помещение как объект права собственности и иных прав;

- охарактеризовать основные аспекты приватизации жилых помещений;

- рассмотреть государственную регистрацию права собственности на жилые помещения;

- проанализировать особенности государственной регистрации права собственности на приватизированные жилые помещения.

Теоретическую основу исследования составили труды классиков российской цивилистики В.Б. Ельяшевича, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др., а также правоведов советского времени и современности В.А. Алексеева, Л.Ю. Василевской, Б.М. Гонгало, В.В. Витрянского, Е.А. Киндеевой, А.Р. Кирсанова, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.А. Маковской, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, К.И. Скловского, В.Ф. Яковлева и др.

1. Понятие и значение приватизации: Теоретические аспекты

1.1 Основные аспекты приватизации

Приватизация – многоаспектное политико-юридическое понятие, подразумевающее передачу публичной собственности в частную собственность. Термин приватизация используется в двух значениях: во-первых, под ней понимают процесс разгосударствления имущества, масштабную государственную программу по передаче государственного и муниципального имущества в собственность физических лиц (приватизация в широком смысле). Во-вторых, это акт передачи конкретного имущества из государственной (муниципальной) собственности в собственность конкретного гражданина (узкий смысл).

Приватизация как приобретение имущества предполагает, что покупатель имущества обязан произвести его оплату, что является условием приватизации, то есть приобретением им права собственности на приватизируемое имущество. В настоящее время под приватизацией чаще всего понимается бесплатная передача гражданам в собственность жилых посещений: право собственности возникает на основании договора бесплатной передачи жилого помещения в собственность и государственной регистрации данного права. Приватизация в настоящее время остается одним из способов приобретения права собственности.

Российское законодательство о приватизации жилых помещений представляет собой интенсивно развивающийся нормативный комплекс, порожденный переходом к рыночной экономике. Основы правового регулирования, связанные с вопросами приватизации, установлены в ст. 217 ГК РФ, в которой закреплено, что приватизируемое имущество является объектом государственной и муниципальной собственности, а его приобретатель должен принадлежать к числу субъектов частной собственности.

Впервые законодатель употребил термин приватизация в Законе РФ от 31.10.1990 г. «Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР», но лишь на уровне словоупотребления. На первом этапе законодательного оформления понятия приватизации в терминологический оборот было введено две дефиниции – разгосударствление и приватизация. Поскольку законодатель не дал четкого определения этим понятиям, в науке некоторое время дебатировался вопрос об их соотношении. Спектр мнений варьировался от отождествления этих понятий, до признания различного режима этих процессов в зависимости от того каким субъектам будет передано государственное имущество – трудовым коллективам или отдельным лицам.

Именно Закон о приватизации стал первым законодательным актом, установившим основные принципы и порядок осуществления приватизации жилья на территории Российской Федерации.

Условия приватизации, которые существовали на каждом из этапов ее проведения, не имели и не имеют обратной силы. Таким образом, впервые установленный Законом РФ от 23 декабря 1992 г. принцип безвозмездности приватизации занимаемого жилья не распространяется на тех граждан, которые уже приватизировали занимаемое помещение на иных условиях.

Как известно, принцип безвозмездности присущ также договору дарения, но, как справедливо отмечается в литературе, правоотношения по приватизации жилых помещений все же существенно отличаются от правоотношений дарения. Закон РФ от 23 декабря 1992 г. не только придал приватизации безвозмездный характер, но и существенно расширил круг приватизируемых объектов, включив в него жилые дома, требующие капитального ремонта, дома – памятники истории, культуры и архитектуры. Эти изменения вполне оправданны, так как с приобретением права собственности на жилые дома, требующие капитального ремонта, стала возможной их продажа или обмен, а значит, и улучшение жилищных условий для многих российских граждан. После вступления в силу Закона о приватизации на практике нередко стали возникать спорные ситуации в связи со смертью гражданина в период оформления договора передачи жилого помещения в собственность и последующего спора между наследником умершего и собственником жилья. Суды, рассматривавшие заявленные наследниками нанимателей жилых помещений исковые требования, разрешали дела прямо противоположным образом: или удовлетворяя требования наследников, либо, напротив, отказывая в его удовлетворении.

Такой подход законодателя к указанной проблеме, безусловно, отвечает социальной справедливости, поскольку жилое помещение – чрезвычайно важный в социальном плане объект, и права граждан (в том числе наследников лиц, не успевших завершить процесс приватизации занимаемого жилого помещения) должны быть в достаточной мере обеспечены и защищены^[2].

Между тем при осуществлении приватизации в разных регионах России иногда допускались случаи нарушения жилищных прав граждан, в том числе несовершеннолетних детей. Для обеспечения их прав и законных интересов Закон о приватизации был дополнен соответствующими положениями федеральных законов от 11 августа 1994 г. и 28 марта 1998 г. В частности, было установлено, что: несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают, наравне с совершеннолетними членами семьи, согласие на приватизацию занимаемых жилых помещений.

Положение, нашедшее закрепление в п. 4 ст. 292 ГК РФ, впоследствии было существенно и, на наш взгляд, необоснованно ограничено указанием только на тех несовершеннолетних детей, которые остались без попечения родителей. Справедливо отмечалось, что изменения, внесенные в ст. 292 ГК РФ^[3], которые могут повлечь лишение права на занимаемые жилые помещения несовершеннолетних детей, противоречат ст. 17 Конституции РФ^[4], а также основным началам семейного законодательства.

Долгое время остро стоял вопрос о возможности приватизации коммунальных квартир, который был положительно решен Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П 4. Данное Постановление имело огромное значение, поскольку ранее жилые помещения в коммунальных квартирах могли быть приватизированы только с согласия всех проживающих в квартире нанимателей на приобретение жилья в собственность. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире, что было практически невозможно. Федеральный закон от 20 мая 2002 г. развил положения указанного Постановления и включил правовые нормы, определяющие правовой статус собственника в коммунальной квартире.

Представляется, что разгосударствление – это категория не только правовая, но и философско-экономического характера, означающая процесс сокращения вмешательства государства в экономическую деятельность, осуществляемую субъектами предпринимательской деятельности.

Дата окончания приватизации неоднократно переносилась законодателем на более поздний срок, и каждый раз продление срока обосновывалось тем, что не все граждане смогли воспользоваться своим правом на приватизацию. В итоге, срок окончания бесплатной приватизации жилья был установлен 1 марта 2015 года. Бесплатную приватизацию жилья, которая официально закончилась 1 марта 2015 года, необходимо продлить еще на три года – до 1 марта 2018 года^[5]. Об этом говорится в проекте закона, внесенного в Госдуму.

Необходимость продления сроков приватизации вызвана тем, что значительная часть граждан, занимающих жилые помещения в аварийном и ветхом жилье, и ожидающих расселения, лишатся после 1 марта 2016 года возможности воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию", - говорится в пояснительной записке к документу. Не смогут стать собственниками квартир и те, кто сейчас стоит в жилищной очереди. "Таким образом, эти граждане будут поставлены в неравное положение с гражданами, получившими и приватизировавшими жилье до указанной даты. Принятие данного законопроекта будет способствовать реализации гарантии конституционных прав граждан на жилье", - уверены законодатели. Это далеко не первый законопроект, в котором предлагается продлить приватизацию. Последний из таких документов был внесен в Госдуму две недели назад. Но там право на собственность предлагали оставить лишь для некоторых групп россиян – а именно для заключенных, которые "по уважительным причинам" не смогли приватизировать свои квартиры раньше марта.

В соответствии со ст. 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. Итак, приватизация имеет безвозмездный характер^[6].

Добровольность приватизации (ст. 1 Закона о приватизации). Данный принцип положен в основу Закона о приватизации, не менялся с момента принятия данного нормативного акта, и его суть состоит в ненасильственности. Приватизация осуществляется на добровольной основе, но только при взаимном согласии всех постоянно проживающих в жилом помещении.

Бесплатная передача жилья предполагалась по всей территории России в размере 18 кв. м общей площади на человека и дополнительно 9 кв. м на одну семью, а площадь квартиры, которая превышала данную бесплатную норму, подлежала оплате.

Итак, приватизация имеет безвозмездный характер. Иными словами, гражданин, который желает приватизировать жилое помещение, не обязан предоставлять встречное удовлетворение противоположной стороне по договору передачи.

Иными словами, решение о приватизации принимается каждым гражданином самостоятельно в зависимости от его личных интересов и возможных правовых, материальных и иных важных для этого гражданина последствий.

При приватизации волеизъявление государства является формальным, в то время как, ссылаясь на принцип добровольности, необходима свободно выраженная воля нанимателя и членов его семьи на приватизацию занимаемого жилья. Никакой акт публичной власти не вправе в принудительном порядке заставить гражданина приватизировать занимаемое им и его семьей жилье. Кроме того, что касается запрета на приватизацию жилого помещения, то в этом случае речь идет о законодательном закреплении понятия права на приватизацию и порядка его реализации.

1.2 Деприватизация

А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой считают, что можно возвратить стороны в положение, в котором они находились до приватизации жилья, путем деприватизации, хотя в основе реституции в данном случае и нет признания договора недействительным.