Файл: Комплексный анализ различных аспектов приватизации.pdf

От деприватизации следует отличать такое, понятие, как «расприватизация». На юридическом языке это понятие означает признание договора приватизации недействительным или его расторжение. Основания для признания договора приватизации жилого помещения недействительным аналогичны тем, которые необходимы для признания недействительной любой сделки: К ним относятся: приватизация с нарушением закона; приватизация, совершенная недееспособным или ограниченным в дееспособности гражданином; приватизация под влиянием существенного заблуждения.

С момента введения в действие Закона о приватизации и до настоящего времени в Закон о приватизации неоднократно вносились изменения, которые влекли и изменения судебной практики. К примеру, когда в Москве при сносе жилых домов собственникам приватизированного жилья предоставляли равнозначные квартиры, а нанимателям – жилье, соответствующее социальной норме, суды заполонили иски о признании приватизации недействительной, о расприватизации. Поскольку собственники, таким образом, могли не оспаривать договоры передачи жилья в собственность в судах, волна исков о "расприватизации" отхлынула. В суд стали обращаться только в случаях, когда изменялся состав собственников приватизированного жилья. К примеру, когда после смерти одного из сособственников приватизированной квартиры его наследник вступил в права наследования доли в праве собственности на жилое помещение.

Статья 9.1 Закона о приватизации распространяется на граждан, "приватизировавших жилые помещения", следовательно, граждане, которые приобрели ранее приватизированные жилые помещения или доли в них по договорам купли-продажи, дарения, в порядке наследования и т.п., правом на возврат жилого помещения в государственную или муниципальную собственность не обладают.

Лицам, не обладающим правом на расторжение договора передачи жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 9.1 Закона о приватизации, для возврата приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность следует обращаться в суд с требованием о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным. Правом на обращение обладает только участник общей долевой собственности, в которой изменился состав сособственников, приватизировавших спорное жилое помещение.

Лица, которые приобрели ранее приватизированное жилое помещение, прав на обращение в суд с иском о признании договора передачи жилого помещения в собственность не имеют: тем, что жилое помещение было приватизировано, их права не нарушаются, поскольку на момент приватизации у них не было прав на жилое помещение.

По общему правилу сделка, совершенная несовершеннолетним, недействительна, но в отношениях: по приватизации несовершеннолетие участника не означает порока субъекта. Такой вывод можно сделать, основываясь, на положениях ст. 2 Закона о приватизации. Расторжение договора приватизации, как и иных гражданско-правовых договоров, возможного, соглашению сторон, а если: такое соглашение не достигнуто в судебном порядке^[7].

2. Основные аспекты регистрации права собственности на приватизированные жилые помещения

2.1 Особенности государственной регистрации права собственности на приватизированные жилые помещения

Приватизация недвижимого имущества неразрывно связана с требованием об обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[8]. Вопрос о том, с какого момента имущество считается перешедшим в собственность к приобретателю по договору приватизации, напрямую связан с вопросом о моменте перехода к новому собственнику риска случайной гибели имущества, а также с вопросом о том, кто несет бремя содержания имущества и расходов в отношении него.

При подаче документов на приватизацию жилого помещения необходимо: документ, удостоверяющий личность заявителя и членов его семьи (паспорт гражданина Российской Федерации, в том числе на несовершеннолетних, достигших 14 лет); подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение (ордер, или выписка из протокола заседания комиссии по жилищным вопросам о подтверждении открытия или перевода лицевого счета, договор социального найма); выписка из домовой книги или из поквартирной карточки на занимаемое жилое помещение (срок действия выписки – 30 дней); кадастровый паспорт на жилое помещение; данные о регистрации по месту жительства, начиная с 04.07.1991 г. (выписка из домовой книги или из поквартирной карточки с предыдущего места жительства); справка об участии в приватизации жилых помещений в других населенных пунктах, где ранее был зарегистрирован по месту жительства заявитель; копия документа, на основании которого были изменены фамилия, имя, отчество заявителя (в случае перемены фамилии, имени, отчества); нотариальную копию доверенности (в случае подачи заявления на приватизацию жилого помещения уполномоченным заявителем лицом); доверенные лица не имеют права писать пояснения личного характера (про семейное положение своих доверителей, по отсутствию прописки и т.п.); свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака; уведомление о приватизации жилого помещения супруга, если он зарегистрирован по другому месту жительства.

Если согласно выписке из домовой книги (поквартирной карточки) в жилом помещении значатся граждане, снятые с учета в районы Крайнего Севера, необходимо в адрес МКУ «АПМЗН» предоставить справку о том, что не предоставлялось охранное свидетельство (бронь) на квартиру. Необходимо согласие членов семьи ранее снявшихся с регистрационного учёта в связи с выбытием в государственные учреждения (дом инвалидов, дом престарелых/ветеранов, закрытые учебные заведения и пр.); для граждан стоящих на воинском учёте – копию военного билета (стр. 1, стр. 2, стр. 21-24); - письменное согласие заявителей на обработку персональных данных.

Если у одного из членов семьи, прописанного в квартире, имеется несовершеннолетний ребенок (от 0 до 18), то необходимо решить вопрос об его участии в приватизации данного жилого помещения, даже если несовершеннолетний ребенок прописан в другой квартире или не прописан вовсе, а так же даже если сами родители отказываются от участия в приватизации.

Согласно закону несовершеннолетние дети участвуют в приватизации автоматически. Исключить ребенка можно только по разрешению органов опеки и попечительства (РОНО). По желанию граждан, прописанных в квартире, несовершеннолетних детей, прописанных по другому адресу или не прописанных вовсе, можно включить в договор приватизации без оформления прописки по данной квартире. Если несовершеннолетний ребенок прописан в квартире без родителей (с бабушкой, дедушкой и т.д.) или если несовершеннолетний ребенок находится под опекой, то для включения такого ребенка также необходимо обратиться в отдел опеки и попечительства (РОНО) по своему району.

Любой, кто решает приватизировать квартиру, задает себе вопрос: благо приватизация для семьи или нет. Известны десятки примеров, когда приватизация жилья, а точнее, последующее распоряжение квартирой или её наследование, делали родственников непримиримыми врагами. Однозначного ответа на вопрос, как лучше оформить приватизацию, нет и быть не может. Поэтому прежде чем решиться на столь серьезный шаг необходимо получить квалифицированную юридическую консультацию о наиболее подходящем варианте приватизации жилья. Следовательно, ни государственные органы, ни какие-либо другие лица не вправе принудить гражданина приватизировать занимаемое им или его семьей жилое помещение. Гражданин может вообще не реализовывать это право.

Возникали вопросы: можно ли обязать граждан, проживающих вместе с нанимателем, участвовать в приватизации. Почему из-за нежелания приватизировать квартиру одних лиц должно нарушаться право на приватизацию жилья других.

Сложным с точки зрения правовой природы (и в силу его особой социальной значимости) актом является договор приватизации жилого помещения: в нем в качестве одного из элементов состава выступает акт государственного и муниципального органа, другим – акт государственной регистрации. Ст. 7 Закона приватизации жилищного фонда в РФ^[9], требующая для возникновения права собственности на приватизируемое имущество регистрации договора передачи в муниципальном органе, специально не была отменена. В то же время Закон о государственной регистрации понимает под регистрацией «юридический акт признания и подтверждения государством воз­никновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав». Следовательно, если опираться на буквальное значение положений двух законов, государственная регистрация не заменяет собой регистрации договора передачи в муниципальном органе, а лишь выполняет все ту же подтверждающую функцию. При применении документа следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ^[10] бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2016 года прекращается.

Гражданское законодательство закрепляет принцип свободы договора, в соответствии с которым обязать кого-либо заключить договор нельзя. Это правило относится и к приватизации жилья. Если на государстве в силу Закона о приватизации лежит обязанность заключить соответствующий договор, то граждане, в свою очередь, заключать его не обязаны. Судебной практике известны случаи, когда недобросовестные члены семьи или бывшие члены семьи, используя различные законодательные лазейки, не включают в договор приватизации проживающих совместно с ними лиц. Так, самым легким способом нарушения в судебном порядке жилищных прав гражданина является признание его безвестно отсутствующим. Надежным же такой способ назвать нельзя: в случае появления якобы пропавшего члена семьи решение о признании гражданина безвестно отсутствующим отменяется, а договор передачи жилого помещения признается недействительным.

2.2 Судебная практика, связанная с приватизацией жилых помещений

Ранее судебная практика в отсутствие единой однозначной нормы демонстрировала разнообразные толкования вышеприведенных норм. В настоящее время право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Приведем пример из судебной практики. Ф. являлся нанимателем двухкомнатной квартиры. В 1997 г. по заявлению Ф. его бывшая жена Л. была признана безвестно отсутствующей и снята с регистрационного учета на основании решения Басманного районного суда г. Москвы. В 1998 г. заочным решением этого же суда решение о признании Л. безвестно отсутствующей было отменено. Согласно договору передачи жилья в собственность Ф. в 1997 г. приватизировал спорное жилое помещение на одного себя. Истица Л., полагая, что ее жилищные права нарушены, обратилась в суд с иском о признании недействительным договора передачи, свидетельства о собственности, выданного Ф., и вселении ее в спорное жилище. Свои требования Л. мотивировала тем, что она не являлась безвестно отсутствующей и что снятие с регистрационного учета было произведено незаконно. Ответчик возражал против иска, настаивал на встречном иске о признании Л. утратившей права на жилую площадь, мотивируя свои требования тем, что Л. длительное время проживала за границей, с занимавшейся ранее площади выехала и ею не пользуется. Суд посчитал, что исковые требования Л. подлежали удовлетворению, а встречный иск – отклонению^[11].

Судом было установлено, что стороны состояли в зарегистрированном браке с 1990 г. и совместно проживали в двухкомнатной квартире. С 1995 г. истица устроилась на работу в США, сменив место жительства. В связи с отъездом в США Ф. обратился в суд с заявлением о признании Л. безвестно отсутствующей, хотя ему было известно о ее местонахождении.

Суд пришел к выводу о том, что снятие Л. с регистрационного учета было произведено Ф. незаконно, поскольку ст. 42 ГК РФ о признании гражданина безвестно отсутствующим не предусматривает в качестве последствий выписку с занимавшейся им площади. До сведения суда не был доведен тот факт, что Л. уехала в США не на постоянное место жительства, а покинула Россию временно, на период работы по контракту в американской фирме, что было подтверждено представленной трудовой книжкой и объяснениями истицы. Поскольку решение о признании Л. безвестно отсутствующей было отменено, истица должна была быть восстановлена в жилищных правах на спорной жилой площади. Суд также счел, что в связи с отменой предыдущего судебного решения должны были быть признаны недействительными договор передачи жилья в собственность и свидетельство о праве собственности Ф. на жилье, так как приватизация была произведена без учета интересов истицы^[12].