Файл: Комплексный анализ различных аспектов приватизации.pdf

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 11 Закона о приватизации, у истицы отсутствовало право на повторную приватизацию жилья, поскольку Закон предоставляет гражданину право приобрести жилое помещение в собственность бесплатно только единожды^[17].

На сегодняшний день чаще всего граждане обращаются в суд из-за отказов в приватизации общежитий. Судебная практика по отказам в приватизации жилых помещений, находившихся ранее в общежитиях, заслуживает особого внимания. Несмотря на такие четкие рекомендации Верховного Суда РФ, чиновники используют самые разнообразные способы уклонения от признания за гражданами, проживающими в общежитиях, их права на приватизацию. Если жилое помещение не относится к одной из перечисленных в ст. 4 Закона о приватизации категорий жилого фонда, то запрет на приватизацию является незаконным и такой отказ в приватизации можно оспорить в суде общей юрисдикции.

Само указание в отказе на то, что жилое помещение аварийно, находится в общежитии или является служебным, как свидетельствует практика, не всегда может быть подтверждено документально. Так в Москве, по постановлению Правительства Москвы от 21.08.2007 № 712-ПП (в ред. от 11.11.2008) была создана Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда г. Москвы. Многоквартирный жилой дом может быть признан аварийным только решением данной комиссии. Такое решение может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. Заинтересованными лицами признаются граждане, проживающие в доме, признанном аварийным. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.

Например, постановлением Правительства г. Москвы от 04.05.1997 № 162 "О мерах по ликвидации ветхого и малоценного жилищного фонда ЮАО" районным ДЕЗ и управлением внутренних дел предписано не проводить оформление документов на регистрацию (прописку) граждан, приватизацию и отчуждение жилой площади в домах, определенных к сносу.

М. обратилась в суд с иском к ДЖП и ЖФ г. Москвы о признании незаконным отказа в приватизации и об обязании заключить договор передачи жилья в собственность, мотивируя его тем, что законных оснований для отказа в приватизации занимаемого ею жилого помещения не было, в частности, дом, в котором она проживала, не относился к числу аварийных, в нем был проведен капитальный ремонт.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 № 71 "О содействии развитию НИИ нейрохирургии им. академика Н.Н. Бурденко РАМН", в соответствии с которым спорный дом был закрыт к приватизации. Суд счел иск подлежащим удовлетворению. Таким образом, ответчик не представил доказательств того, что дом был признан аварийным в установленном порядке.

Постановление Правительства Москвы от 24.01.1995 № 71 ограничивает право граждан на приватизацию жилых помещений, предоставленное им Законом о приватизации. Поскольку в этой части данное Постановление не соответствует Закону о приватизации, то в ней оно применяться судом не может^[18].

Жилое помещение, занимаемое на основании договоров других видов (коммерческий наем и т.п.), приватизировать нельзя. К. 1954 г. рождения проживала по договору социального найма в комнате одна. В 1996 г. в квартире, где была расположена комната, освободились еще две комнаты.

Статьей 2 Закона о приватизации в редакции от 15.05.2001 была предусмотрена возможность приобретения в собственность жилых помещений, находящихся в пользовании граждан только лишь жилого найма.

Часто встречающимся основанием отказа в приватизации жилого помещения является отсутствие жилого помещения в реестре муниципальной собственности. Регистрирующий орган, осуществляющий свою работу в соответствии со своим регламентом, отказывает гражданам в приватизации жилья, однако отказ по мотиву отсутствия жилого помещения в реестре муниципальной (государственной) собственности является незаконным, так как такое основание ограничения прав граждан на приватизацию не предусмотрено Законом о приватизации.

Семья Караджа обратилась в суд с иском к Администрации г. Кемерово о признании за ними права на приватизацию жилого помещения. 5.09.2007 г. Караджа А.М. был уволен по инициативе сотрудника (по выслуге срока службы, дающего право на пенсию), по настоящее время семья Караджа продолжает занимать предоставленную Карадже А.М. жилую площадь, требований о выселении их с занимаемой площади им никем не предъявлялись.

В 2008 г. они обратились в Администрацию г. Кемерово с заявлением о заключении договора социального найма и передачи занимаемого ими жилого помещения в собственность либо продажи им служебного жилого помещения и возможности регистрации в нём ФИО-1 и ФИО-2, приходящихся (сведения о семейном положении обезличены) Караджи А.М. Ответом Администрации г. Кемерово № 11176 от 25.12.2009 г. в приватизации занимаемой площади им было отказано, а на регистрацию по месту жительства ФИО-1 и ФИО-2 дано разрешение.

В марте 2010 г. они повторно обращались с заявлением о приватизации либо заключении гражданско-правового договора продажи им жилого помещения, однако ответом Администрации г. Кемерово № 2099 от 30.03.2010 г. им было вновь отказано. Истцы считают отказ Администрации г. Кемерово неправомерным и ограничивающим их права, гарантированные п. 2 ст. 35 конституции РФ. Истец Караджа А.М. фактически отработал в (место работы обезличено), предоставившему ему служебное жилое помещение, 10 лет 8 месяцев, в связи с чем у семьи возникло право на переоформление жилого помещения в их собственность, и на сегодняшний день их право на проживание в нём никто не оспаривает. Истцы в иске просили: признать за ними право на приватизацию занимаемого ими жилого помещения. Обязать Администрацию г. Кемерово заключить с ними: Караджой А.М., Караджа О.А., Караджа А.А., Караджа Я.А. и Караджа В.А. договор на передачу в равнодолевую собственность квартиры.

В судебном заседании истцы уточнили просительную часть иска, они просили суд понудить Администрацию г. Кемерово заключить с ними договор на передачу в равнодолевую собственность квартиры, размерами – 60,3 кв. м. жилой площади, 103,8 кв. м. общей площади, состоящей из трех комнат, посчитав требование под № 1 о признании за ними права на приватизацию занимаемого ими жилого помещения – излишне заявленным.

Представитель ответчика Администрации г. Кемерово Шнайдер Н.В., действующая на основании доверенности от 22.012010 г. № 01-40/84, иск семьи Караджа не признала, считает, что оснований для передачи семье занимаемого ими жилого помещения в собственность в порядке приватизации не имеется, так как данное жилое помещение включено в число служебных

В соответствии с п. 4 Постановления Администрации г. Кемерово от 18.06.1998 г. № 83 «О служебной жилой площади в муниципальном жилищном фонде г. Кемерово» постановлено сохранить статус служебных для жилых помещений, занимаемых гражданами – до отработки гражданами 10 лет. После истечения 10-летнего срока – служебные жилые помещения подлежат переоформлению, либо передаче в собственность граждан согласно п. 3 настоящего постановления. Судом установлено, что в настоящее время проживание истцов в спорном жилом помещении не обусловлено трудовыми отношениями Караджи А.М. В настоящее время семья Караджа намерены приватизировать занимаемую ими квартиру, при этом судом установлено, что ранее истцы не использовали право на приватизацию, что подтверждается справками, выданными Администрацией г. Кемерово, и не оспаривалось ответчиком. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПКРФ, суд решил: иск Караджи А.М., Караджа О.А., Караджа А.А., Караджа Я.А., Караджа В.А. к Администрации г. Кемерово о понуждении заключения договора на передачу квартиры в равнодолевую собственность удовлетворить полностью^[19].

Таким образом, обратиться в суд с иском о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным или с другими требованиями, вытекающими из фактов нарушения прав, связанных с приватизацией жилья, вправе лицо, чье право было нарушено, его законный представитель, опекун, попечитель, наследник, или (в определенных случаях) прокурор. Другие лица правом на обращение в суд в защиту чужих интересов не обладают. Если лицо, право которого при заключении договора передачи жилого помещения в собственность было нарушено, впоследствии одобрит этот договор, он считается действительным с момента его заключения.

В настоящее время в рамках одного законодательного акта – Гражданского кодекса РФ – жилое помещение по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, не говоря уже о разногласиях между Гражданским, Жилищным кодексами между собой и с иными нормативно-правовыми актами. Представляется, что законодательный подход к регламентированию требований к жилым помещениям должен быть единым, независимо от того, является ли жилое помещение объектом коммерческого, социального найма или права собственности. Для надлежащего обеспечения жилищных прав граждан одинаково важно закрепление на законодательном уровне, как предназначенности, так и пригодности жилого помещения для постоянного проживания.

Во избежание несоответствия фактического и юридического состояния жилого помещения представляется целесообразным устанавливать определенные законодательные нормативы частоты проверок пригодности жилых помещений для постоянного проживания для тех или иных жилых помещений, и по их результатам осуществлять или соответственно, не осуществлять внесение соответствующих изменений в учете жилых помещений для объективного отражения состоянии жилых помещений. Ведь ситуация, когда жилые помещения фактически непригодны для постоянного проживания, а юридически пригодны, будет, прежде всего, препятствовать реализации конституционного права граждан на жилище, вследствие того, что граждане будут использовать такие жилые помещения для удовлетворения свой жилищной потребности, то есть для проживания в них, и вследствие этого, они не будут признаны нуждающимися для получения жилого помещения, хотя могли бы иметь, в соответствии с подпунктом 3 п. 1 ст. 51 ЖК РФ.

Заключение

Таким образом, приватизация и деприватизация являются одним из производных способов приобретения и отчуждения права собственности на жилые помещения, предполагающих участие государственно-правового элемента. Принцип бесплатности приватизации занимаемого жилья, не касается тех граждан, которые уже приватизировали занимаемое помещение на иных условиях. В связи с этим вызывает недоумение обзор судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией жилых помещений», согласно которому «суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежат возврату». Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что в юридической литературе появляется такой термин, как «формы» приватизации, которые различны в зависимости от установленных законодательством условий, на которых осуществляется (платно или бесплатно) приватизация.

Договор приватизации считается заключенным с момента его регистрации. Учитывая специфику таких договоров, которыми по существу лишь оформляется передача жилых помещений в собственность граждан по их заявлениям, отсутствие подписи гражданина в тексте договора при том, что сама процедура приватизации возможна только в случае волеизъявления гражданина, и том, что договор и право собственности зарегистрированы, не позволяет сделать вывод о незаключении договора.

Итак, заключение договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации является обязательным для государственных и муниципальных органов (ст. 445 ГК РФ). Данная обязанность для них вытекает не из договора, а из закона. Речь идет об абстрактной обязанности заключения договора, установленной в нормативном порядке.

Судебная практика в отсутствие единой однозначной нормы демонстрировала разнообразные толкования вышеприведенных норм.

В настоящее время право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Жилое помещение может быть фактически пригодным для постоянного проживания, но не предназначенным для этого. Такое возможно, когда помещение фактически пригодно для проживания, но на момент составления строительной документации не предполагалось использовать строящееся помещение для проживания.

На наш взгляд, сохранение такого различия между предназначенностью и пригодностью жилого помещения необходимо сохранить на законодательном уровне, несмотря на то, что видовые признаки предназначенности и пригодности помещения для постоянного проживания характеризуются относительной самостоятельностью друг от друга, но в то же время являются взаимообусловленными.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) //Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.08.2017) //Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (действующая ред.) // Российская газета, № 1, 12.01.2005.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (действующая ред.) //Российская газета, № 256, 31.12.2001.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (действующая ред.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 29. – Ст. 3400; 2011. - № 50. – Ст. 7347.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующая ред.) //Российская газета, № 145, 30.07.1997.
8. Федеральный закон от 04.07.1991 № 1541-1 (действующая ред.) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" //Бюллетень нормативных актов, № 1, 1992.
9. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (действующая ред.) // Российская газета, № 1, 12.01.2005.