Файл: Ипотека в гражданском праве (Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке).pdf

Большинство банков предоставляют жилищные займы под процентную ставку не менее 11,5-16% годовых, когда как европейская ипотека начинается от 3% в год. При этом минимальный первоначальный платеж составляет не менее 10-20%от суммы кредита, что тоже не позволяет всем нуждающимся взять кредит в банках.^[48]

Одной из существенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования сегодня это снижение реальных доходов населения, неуверенность в завтрашнем дне, вероятность риска потери работы и доходов, выжидательная позиция со стороны населения в связи с нестабильностью на валютном рынке, рост цен на все товары, в том числе и на строительные материалы. Можно обобщить, что в процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений: внутренние (проблемы, связанные с деятельностью участников рынка ипотеки) и внешние.

К внутренним проблемам кредитной системы можно отнести проблемы:

- пока еще высокие ставки за кредит (следует и дальше снижать ключевую ставку);

- затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации.^[49] Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна бы рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов, сейчас длительность рассмотрения от 5 дней и выше (а с учетом сбора документов фактически намного выше);

- кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов;

- требуются дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного оценщика, а стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;

- главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.

К внешним проблемам (напрямую не связанным с деятельностью участников рынка ипотеки) следует отнести проблемы.

- ограниченную платежеспособность граждан;

недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;

-отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике; - проблемы социального характера;

- неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.^[50]

Для решения указанных проблем со стороны Правительства РФ и ЦБРФ многое предпринимается. Очень серьезной поддержкой ипотеки является выделение из бюджета средств на субсидирование ставок по ипотечным кредитам. Программа действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, но принято решение правительства РФ о продлении этой программы еще до конца 2016 года.

По данным ЦБРФ за 2015 год (с марта по декабрь) выдано 37084 ед., на сумму 65024 млн. руб. кредитов по субсидиям государства, субсидии на погашение разницы между рыночным процентом и предложенным заемщикам за время действия программы в 2015 году составил 585 590 480 руб., средняя сумма по субсидированным выданным кредитам 1,7 млн.руб. Активнее всех в этой программе участвовал Сбербанк, так как им было выдано по субсидиям - 15456 ед. кредитов (41,6% от всех выданных по программе кредитов), на сумму - 26 239 млн.руб., ему было выделено субсидий - 305 991 498 руб, средний размер таких кредитов в банке составил – 1,8 млн.руб. . ^[51]

Одной из основных проблем сегодня является рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам. По данным АИЖК на 1.03. 2016 года в России ипотечных заемщиков было около 3,5 млн человек, из которых около 100 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (3%). Из них количество валютных заемщиков - 20-25 тыс. чел., из которых 8-10 тыс. просрочили платежи по кредитам на 90 и более дней (40%). Выдача валютной ипотеки в 2015 году практически прекращена (выдан 91 кредит). Однако, ипотека, по сравнению с другими видами кредитования, является самым качественным сегментом кредитования физлиц. Так как доля не ипотечных кредитов с просрочкой 90+ превышает 15%.

Правительство РФ, в соответствии с законом о льготной ипотеке, субсидированием ставок по ипотечным кредитам, планирует добиться того, чтобы ставки по ипотечным жилищным кредитам были не выше 12% годовых во всех российских банках. Кроме того, наиболее популярной программой сегодня является программа «Жилье для российской семьи» и ее подпрограммы, направленные на льготные условия ипотечного кредитования разных категорий граждан – молодые и многодетные семьи, работники бюджетных сфер, военнослужащие, работники МВД и другие. Оренбургская область, так же, как и все регионы страны, участвует в выполнении государственной программы по обеспечению населением доступным и комфортным жильем. В связи с этим, Постановлением Правительства Оренбургской области от 30 августа 2015 г, N 737-пп была утверждена программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014 - 2020 годах» и принято ряд подпрограмм, в которых предусмотрена выдача льготных кредитов для нуждающихся в жилье, госслужащих, молодых учителей (до 35 лет), семей с двумя и более детьми Оренбурга и Оренбургской области.^[52] Для этих категорий граждан, отвечающим определенным условиям программы, ставка по кредиту может быть установлена на уровне не более 8,5%, до 20% от стоимости жилья может быть оплачено за счет субсидии. В настоящее время происходит замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры. На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие - отказались от наиболее рискованных программ. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на объемах кредитования и потенциальных клиентах.

2.2 Перспективы развития ипотечного кредитования

В жизни населения нашей страны значительную роль играет рынок ипотечного кредитования. Это связано с тем, что доходы большей части населения находятся на предельно низком уровне, в то время как цены на недвижимость из-за высокого спроса очень высокие, в результате чего далеко не каждый житель Российской Федерации может позволить себе приобрести жилую площадь. Решить данную проблему помогает рынок ипотечного кредитования, он дает возможность получить жилье нуждающимся в нем лицам. Именно поэтому развитие ипотечного кредитования имеет социальное значение. Кроме всего вышесказанного, ипотечное кредитование играет серьёзную роль и для экономики самого государства, обеспечивая взаимосвязь между ресурсами населения, банками и предприятиями строительной индустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор.

Для того, чтобы дать характеристику текущему состоянию рынка ипотечного кредитования, необходимо выделить основные показатели: объем выданных ипотечных займов,  темп роста просроченной задолженности и количество кредитных организаций выдающих ипотеку. 

Рост ипотечного кредитования происходит по нескольким причинам. Одной из них является стабилизация экономической ситуации в стране после кризиса 2014 года. Это связано с тем, что в кризисный период не все банки обладают большими ресурсами для того, чтобы поддерживать выдачу ипотеки. Также можно заметить улучшилось благосостояние и самих клиентов, за займами стали обращаться более качественные заемщики. Второй причиной роста объема ипотечного кредитования является снижение процентных ставок по ипотеке. Если в начале 2014 года средневзвешенная процентная ставка держалась на уровне 12,51% годовых, то в начале 2019 года ее уровень снизился до 10,64%.

Снижение процентной ставки связано с тем, что Центральный Банк снижает ключевую ставку. На начало 2019 года ставка составляла 7,75%, в настоящее время она установлена на уровне 7,25%. Если в дальнейшем будет продолжаться снижение ключевой ставки ЦБ, то ипотечные кредиты будут дешеветь, что благоприятно скажется на населении страны и увеличит объем ипотечных займов.

Основной объем выданных ипотечных займов приходится на АО Сбербанк. Данный банк является лидером среди всех российских банков по ипотечному кредитованию. В 2017 году банк выдал ипотечных кредитов на 1,088 млрд.руб. ,что составляет половину всех выданных ипотечных займов (51,20%).^[53]

Как уже говорилось выше ,в области ипотеки лидирующими банками на данный момент являются крупные банки- Сбербанк и ВТБ, ведь они имеют обширный опыт работы, широкий выбор программ и мощную поддержку от государства. Также они привлекают своих клиентов надежностью и компетентностью в выполнении всей процедуры кредитования.^[54]

Сейчас действует 410 кредитных организации, которые выдают ипотечные жилищные кредиты. Из них набольшая часть приходится на кредитные организации, расположенные на территории Центрального федерального округа – 209 банков, ими было выдано 31,02% всех ипотечных займов. Наименьший спрос на ипотеку установлен в Северно-Кавказском И Дальневосточном Федеральным округам .

В 2018 году доля выданных кредитов в Северно-Кавказском Федеральном округе составила 1,99% в общем объеме кредитов, а в Дальневосточном 4,9%. Из этого можно сделать вывод, что рынок ипотечного кредитования России за последние время значительно вырос. На это оказали влияние как снижение процентных ставок по кредитам, так и высокий спрос на недвижимость. ^[55]

Но существуют и негативные факторы, которые оказывают отрицательное влияние на развитие рынка. К ним относят:

1)большая дифференциация в стоимости жилья и доходах населения. Не смотря на то, что данный фактор является причиной развития ипотечного рынка, это может привести к невозврату денежных средств из-за низких доходов населения;

2)нестабильная политическая ситуация, связанная с введением новых санкционных мер против Российской Федерации;

3)слабое участие государства в поддержке ипотеки. На уровне государства сейчас реализуется несколько крупнейших программ, связанных с получением льгот по ипотеке: семейная ипотека под 6% годовых; военная ипотека; ипотека молодым семьям; займы на строительство деревянного дома; материнский капитал.^[56]

Среди перспектив развития рынка ипотечного кредитования выделяют:

— Дальнейшее снижение процентной ставки. Процентные ставки по ипотеке в 2019 году достигнут исторического минимума, прогнозируют чиновники. Восстановление экономического роста и дальнейшее снижение темпов инфляции позволят регулятору продолжить корректировку ключевой ставки. При этом объемы ипотечных кредитов достигнут новых максимумов, что приведет к оживлению рынка недвижимости.

— Закрепление суммы первоначального взноса на уровне 20-25%. Данный фактор также способствует увеличению спроса, поскольку снижается стартовый барьер для приобретения собственной квартиры.^[57]

Чтобы снизить  влияние  указанных негативных факторов необходимо:

1) Разрабатывать программы для различных категорий населения в зависимости от уровня жизни и потребности в жилье.

2) Разрабатывать специальные ипотечные программы с государственной поддержкой слоев населения, оказавшегося в сложном финансовом положении.

3) Банковские учреждения должны выдавать ссуды качественным заемщикам способным справиться с условиями выданного займа.

4) Проведение государством грамотной антиинфляционной политики.

5)  Развитие рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье.^[58]

В итоге можно сказать, что в России ипотека на данный момент характеризуется следующими особенностями: лидерством государственных банков в объеме выданных ипотечных кредитов,  концентрацией существенной части выданных ИЖК  на территории Центрального федерального округа, снижением просроченной задолженности по предоставленным ипотечным кредитом, активным ростом количества выданных кредитов.

Заключение

В ходе написания работы были замечены теоретические основы ипотечного кредитования. Данная тема крайне актуальна, однако на данный момент государству не удалось сделать ипотеку массовой, причиной этому являются низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. В данный момент реализуются серьезные цели и поставленные задачи, чтобы в конечном счете, с помощью ипотеки были разрешены жилищные проблемы граждан Российской Федерации. Как отмечают специалисты^[59], если российское правительство действительно реализует выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование будет доступно большинству жителей. Стало быть, ипотечный кредит – один из самых перспективных и процветающих в последнее время в Москве направлений кредитования.

Затруднение в развитии ипотечного кредитования в Российской Федерации является одной из самых актуальных и наболевших проблем. Есть целый спектр проблем, который сдерживает развитие ипотечного кредитования: политическая и экономическая неустойчивость; низкий уровень доходов большей части населения; отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы; высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц; высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью; недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах; недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.