Файл: Ипотека в гражданском праве (Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке).pdf

В Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 года сказано, что Российская Федерация - социальное государство, политически направленное на создание условий, дающее возможность на достойную жизнь и свободное развитие человека^[1]. Достойная жизнь, это удовлетворение как минимум первичных потребностей человека, например: пища, комфорт, отдых, жилище. А какая может быть по достоинству жизнь без своего собственного жилища. Поэтому гарантия права на жилище есть в Конституции РФ в ст. 40. Именно там говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления одобряют жилищное строительство, приводят условия для осуществления права на жилище, причем нуждающимся гражданам и иным указанным в законе гражданам, малоимущие в жилище имеют право на его бесплатное предоставление или за «легкую» плату из государственных фондов.

В условиях современной российской действительности так сложилось, что для многих граждан рассчитывать в вопросах решения своих жилищных проблем на государство не приходится, ведь не всех можно подвести под категорию нуждающихся граждан или иных указанных в законе граждан. Поэтому инструмент ипотеки был призван решить эту проблему. На данный момент ипотека является средством улучшения жилищных условий для большинства граждан. Граждане занимают кредиты в банке на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

Так как ипотека очень часто встречается в повседневной жизни, я решила именной ей посвятить свою курсовую работу.

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит - это особый вариант кредита, связанный с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных, жилых зданий. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.^[2]

Недвижимость всегда имела преимущество в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.^[3]

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.^[4]

В ипотечном кредите есть четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в данных современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенной принадлежностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.^[5]

Субъектами ипотечного кредита являются:

- Кредиторы по ипотеке^[6] - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

- Заемщики^[7] - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство даёт возможность получить под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Имущество полученное в залог сохраняется за заемщиком, который продолжает его эксплуатацию, т.е. сохраняет свое право собственника.^[8]

Недвижимость как объект ипотеки имеет ряд важных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей ценности (стоимости), а со временем, как показывает практика, цена растет.

В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки:

режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе - значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или Поземельный книги, публикация ипотек и др.;^[9]
режим ипотеки стран англосаксонского права; в его основе - гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, т.е. качественно не отличается от других форм залога и гарантий.^[10]

Страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан в 1770 г. в городе Силезии. На данный момент в Германии находится и существует примерно 30 специальных банков занимающиеся ипотечным кредитом. В большинстве Европейских стран и в Америке, в принципе, ипотечные банки отсутствуют, а коммерческие банки заведуют всеми кредитными операциями в плане недвижимости.^[11]

Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

- Закладных письмо^[12] - долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов;

- Ипотечное обязательство^[13], выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждения его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества.

Ипотечное кредитование^[14] требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

В связи с развитием ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации ^[15]- долгосрочные ценные бумаги^[16], выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций являются, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

1.2 Права и обязанности залогодателя и залогодержателя

Сторонами договора об ипотеке выступают залогодержатель, им является кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель — либо сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не участвующее в этом обязательстве. В случае, если залогодателем является третье лицо, а не должник, подлежат применению нормы о поручительстве (ст. 361–367 ГК РФ). Как к залогодателю, так и к залогодержателю для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и для заключения других сделок. В качестве залогодержателя обычно выступают банки, фонды и т. д. В соответствии с законодательством залогодержателем может быть как юридическое лицо, так и физическое.

Залогодатель^[17] - это лицо, которое оформило закладную (ценную бумагу) на имя банка, который предоставляет средства в кредит.
Кроме непосредственно кредитуемого лица, залогодателем может являться третье лицо, которое закладывает собственное имущество или право на него. Сторона, которая заключила имущественное обязательство и давшая залог, подкрепляет таким образом и гарантирует выполнение договора.

Залогодержатель^[18] -кредитор, физическое или юридическое лицо, взявшее в обеспечение обязательства залог, вещь, принадлежащую должнику или другому лицу, с его согласия. В случае неисполнения должником егообязательства залогодержатель имеет право получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества или изстрахового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

В законодательстве об ипотеке «просматривается приоритет интересов слабой стороны, какой является не должник (как это было в 1964г.), а кредитор, в нашем случае залогодержатель». Права банка-кредитора, а в следствии требование на получение денежной суммы и право залога на имущество, подкрепляемая финансовой состоятельностью заемщика, можно запустить в экономический оборот, а значит, банк (кредитор) имеет право на сбыт, он получает денежные средства, которые в последствии может реализовать на выдачу кредита. У залогодателя появляется новый залогодержатель, который обладает всё теми же правами кредитора. Такие права может удостоверить закладная. Как известно закладной является ценная бумага (паи, акции, облигации, векселя, акцепты, чеки, поты, депозитные и инвестиционные сертификаты, коммерческие бумаги, коносаменты, варранты и т. п), которая утверждает права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке. Закладная удостоверяет следующие права:

1)право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.^[19]

В случае, когда залогодателем является третье лицо, сам должник не участвует в качестве стороны в данной ипотечной сделке. Здесь идет речь о лице, которое желает не принимать на себя ответственность в качестве поручителя за должника и заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь (поручительство в России действует на основе ГК РФ). В это же время залогодатель — третье лицо не может препятствовать удовлетворению требований кредитора за счет стоимости заложенной недвижимости. Область применения ипотечного кредитования существенно расширяют правила из п. 1 ст. 335 ГК РФ, п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»^[20], где заключение договора о залоге можно совершить не с заемщиком, а с третьим лицом. Теперь граждане, не имеющие недвижимости в собственности, получают возможность взять кредит, если иные лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, станут залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких лиц. Органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, закладная выдается залогодержателю — банку.

До прекращения обязательства обеспеченного ипотекой, закладная может быть составлена и выдана залогодержателю, т. е. например, банку — кредитору. Нужно отметить, что лица, выступающие в качестве субъектов договора ипотеки, должны быть дееспособными. Как известно полная дееспособность наступает по достижении 18 лет, но граждане, вступившие в брак и эмансипированные, приобретают дееспособность раньше — со дня вступления в брак. Несовершеннолетние, не достигшие 18 лет граждане, могут совершать сделки с недвижимостью только с согласия родителей или законных представителей, и органов опеки и попечительства. Дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Залогодателем может выступать любое лицо, в том числе несовершеннолетние, поскольку Закон «Об ипотеке» предоставил возможность заключения договора об ипотеке через представителя, что, по мнению Е. В. Косенко, не защищает интересы залогодателя.^[21] Автор аргументирует данный вывод тем, что «не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости». И с этим нельзя не согласиться. В соответствии с п. 3 ст. 49 ГК РФ^[22] правоспособностью юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц. Чтобы выступать субъектом в договоре об ипотеке, юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц. Определенные юридические лица, например, некоммерческие организации, обладают специальной правоспособность, на основании чего ипотека их имущества допускается лишь в случае наличия такого правомочия в их учредительных документах. Что касается предмета ипотеки, то недвижимое имущество, составляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица.^[23] К залогодателю предъявляется основное требование являться собственником имущества, которое он передает в ипотеку или владеть им на праве хозяйственного ведения. Такое требование считается необходимым. Ипотека предполагает принципиальный шанс для продажи предмета договора. Установление залога может осуществить только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества. В соответствии со ст. 30 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[24], залогодатель обязан сохранять и содержать имущество, поддерживать в исправном состоянии, нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Также залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт в срок, установленный федеральным законом, иными правовыми актами РФ, или в предусмотренном ими порядке, а если такой срок не установлен, то в разумный срок.^[25] По договору об ипотеке залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, даже если залогодатель передаст заложенное имущество на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится. Порядок страхования имущества, подлежащего ипотеке, согласно п. 1 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» является обязательным условием договора об ипотеке. Известно, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. А если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то на сумму не ниже суммы этого обязательства (п. 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»).^[26]