Файл: Ипотека в гражданском праве (Возникновение института ипотеки).pdf

Перевод долга по обязательству, гарантированному ипотекой, допускается только с согласия залогодержателя. В противном случае ипотека прекращается. Новый заемщик может выставить против требований кредитора возражения, базирующиеся на отношениях между кредитором и начальным должником. Для перевода долга применяются правила, установленные в отношении формы уступки требования.

Как отмечалось ранее, в период действия договора об ипотеке у предмета ипотеки может изменится собственник или владелец. Лицо, которое получило заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несёт все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были выполнены надлежащим образам первоначальным залогодателем, в случае, если иное не предусмотрено договором.

В Гражданском кодексе предусмотрена ситуация, когда заложенное имущество переходит в порядке правопреемства сразу к нескольким лицам (например, при реорганизации юридического лица путём его разделения). В данном случае любой из правопреемников первоначального залогодателя несёт вытекающие из ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ею обязательства соразмерно перешедшей к нему доли заложенного имущества. Но, в случае, если предмет ипотеки неделим или по другим причинам остаётся в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя^[32]. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

• Договор об ипотеке и его копия;
• Документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
• Документ об уплате государственной пошлины;
• Иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с документами, необходимыми для государственной регистрации ипотеки, представляются:

• закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки и ее копия;
• документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии^[33].

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в ЕГРП совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.^[34].

Порядок государственной регистрации ипотеки определяется ФЗ РФ №122-ФЗ от 21.07.1998г. Наиболее существенными показателями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются то, что:

• Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• Она проводится на всей территории РФ по системе записей в ЕГРП;
• Относит дату государственной регистрации на день внесения соответствующей записи в ЕГРП;
• Осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа;
• Именно с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

3.1 Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

Регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Территориальный орган Росрегистрации в штампе регистрационной надписи на документах место проведения данной регистрации отражает посредством внесения в данный штамп:

1) Своего полного наименования;

2) Номера регистрационного округа с указанием населенного пункта, являющегося местом его нахождения или его обособленного подразделения^[35].

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных Законом «Об ипотеке». Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:

- Предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;

- В заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона^[36]

При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется внесение в ЕГРП регистрационной записи как о договоре об ипотеке (в подраздел III-4 ЕГРП), так и об обременении права собственности залогодателя на жилое помещение, являющегося предметом договора об ипотеке (в подраздел III-2). Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, то записи об обременении прав на эти объекты вносятся в подраздел III-2 по каждому объекту.

Любой договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП и считается заключенным с момента этой регистрации. Для осуществления государственной регистрации договора ипотеки, заключенного в простой письменной форме, требуется совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а для регистрации нотариально удостоверенного договора ипотеки - заявление одной из сторон - залогодержателя или залогодателя. Размер государственной пошлины за регистрацию ипотечного договора определяется Налоговым кодексом РФ, который устанавливает следующую стоимость: для физических лиц - 1000 рублей, для юридических лиц - 4000 рублей; погашение регистрационной записи об ипотеки проводится бесплатно на основании совместного заявления сторон договора (залогодателя и залогодержателя).

3.2 Условия проведения государственной регистрации договора ипотеки

Одним из условий проведения государственной регистрации является четкое определение предмета ипотеки, которым может быть лишь недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. Для возможности идентификации объекта недвижимости следует указывать в договоре ипотеки наименование и вид недвижимого имущества, его местонахождение, площадь и иные характеристики в соответствии с данными свидетельства о государственной регистрации права, на основании которого принадлежит залогодателю закладываемый объект. А если предметом ипотеки является часть объекта недвижимости, то эта часть объекта должна быть четко определена с указанием возможных характеристик. Например, при залоге части здания следует указать номера помещений, этажности, общей площади и т.д. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, предметом ипотеки быть не может. Кроме того, предметом ипотеки может быть доля в праве общей собственности на недвижимое имущество. Владелец доли может ее заложить без согласия других участников долевой собственности. Если это общая совместная собственность, то необходимо письменное согласие всех собственников.

Если закладываемый объект недвижимости принадлежит на праве совместной собственности супругам, то необходимо представить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо договор ипотеки должен быть заключен с множественностью лиц, где супруги будут указаны как созалогодатели.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его существа, основания возникновения, суммы и срока исполнения. Если данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения, а также иные существенные условия такого договора. В случае определения суммы обязательства в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны необходимые условия ее определения; а если обязательство подлежит исполнению частями – размер, сроки (периодичность) платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры. Государственная регистрация договора ипотеки осуществляется посредством занесения записи о регистрации ипотеки в ЕГРП, о чем делается специальная надпись на этом договоре.

Таким образом, государственная регистрация договора не может быть осуществлена, если не соблюдены условия проведения регистрации. Кроме того, для регистрации ипотечного договора требуется личное присутствие представителей банка и всех собственников закладываемого объекта недвижимости. При этом значимость размера доли участника не имеет значения. Если же один из собственников в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие от супруга на заключение договоров.

3.3 Государственная регистрация ипотеки в силу закона

Данный вид ипотеки возникает не в результате заключения договора, а на основании той или иной нормы законодательства. То есть, для возникновения ипотеки должны иметь место определенные обстоятельства, предусмотренные в законе. Если эти обстоятельства не возникли, даже наличие договора ипотеки не будет иметь значения. Государственная регистрация права собственности на квартиру, возникшего у заемщика, ведет к появлению необходимой отметки в государственном реестре соответствующих прав.

Действующий закон «Об ипотеке» содержит указание на то, что основанием для внесения записи в ЕГРП является зарегистрированный в необходимом порядке договор купли-продажи недвижимости, которая и приобретается за счет заемных средств. Регистрация ипотеки в силу закона и регистрация права собственности покупателя осуществляются одновременно. Порядок государственной регистрации следующий: продавец и покупатель квартиры подписывают договор купли-продажи, где кроме всех существенных условий необходимо отметить тот факт, что жилое помещение покупается с использованием кредитных средств. На следующем этапе вместе с заявлением и - по необходимости – с другими документами, этот договор подается в регистрирующий орган. После этого, в течение 5 дней, осуществляется регистрация ипотеки. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.^[37]