Файл: Оформление договора.pdf

В связи с тем, что положения общей части ГК РФ о форме сделки и правила о государственной регистрации сделки были изменены Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», а правила вступления в силу указанного закона предусматривают, что до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в новой редакции указанного Федерального закона) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции указанного Федерального закона), возникает вопрос о соотношении общей нормы о государственной регистрации сделок и ее последствиях со специальными правилами части 2 ГК РФ и других законов: являются ли специальные правила действительно таковыми или в таких правилах нет смысла, а указанная норма противоречит более «новым» правилам?

Из общих положений ГК РФ в новой редакции следует, что, по общему правилу, договор считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, а это значит, что для сторон договора его правила будут обязательны. Специальные правила законов, как было указано, кроме требования о государственной регистрации сделки, иногда содержат оговорку, «что такая сделка считается заключенной с момента ее регистрации», то есть не указывается, что именно для третьих лиц, а значит и для сторон договора. Если это действительно так, то стороны такого незаключенного договора будут вынуждены использовать «внедоговорные» способы защиты своих прав (например нормы о неосновательном обогащении, общие нормы об убытках). Или же действительно специальные правила противоречат новой общей норме и уже не должны применяться и подлежат изменению законодателем?

Ответ на этот вопрос зависит от того, вкладывался ли специальный смысл в указанные нормы и нужно ли его сохранить. Отметим, что проблема соотношения норм статьи 433 ГК РФ^[49], статьи 165 ГК РФ и специальных правил существовала и до внесения изменений в 2013 г., а именно проблема соотношения последствий для отсутствия государственной регистрации сделки, указанных в статье 165 ГК РФ (ничтожность) и статье 433 ГК РФ (незаключенность) ^[50].

---

По этому поводу среди специалистов в литературе велся спор. Одни авторы обосновывали, что к незаключенной сделке не могут быть применены правила статьи 165 ГК РФ о возможности ее реанимировать. Правила этой статьи применимы только к сделкам, для которых нет последствия незаключенности договора в этом случае, а значит, договор есть, но он совершен с пороком и может быть «реанимирован». Сделка же, для которой последствием отсутствия государственной регистрации является незаключенность, «реанимирована» быть не может в силу принципа свободы договора. Другие авторы настаивали на схожести правовых конструкций в обоих случаях и возможности применения статьи 165 ГК РФ и для незаключенного договора, и для ничтожного.

Отметим, что и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации поддержал последнюю позицию в отношении договора аренды. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывалось, что «из бук- вального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной^[51].

Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной». В этом же письме указано следующее: доводы стороны спора о том, что предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды, поскольку «в соответствии с пунктом 2 статьи 651 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным», а пункт 3 статьи 165 ГК РФ не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными», были отвергнуты.

Представляется, что эта проблема «перетекла» в новую проблему о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки – сделка вообще не создает прав или порождает права только для ее участников.

---

2.2. Судебная практика относительно недобросовестности  оформления договоров

Необходимо учитывать и складывающуюся практику по этому вопросу, и разъяснения высшей судебной инстанции, например:

• информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором позиция суда соответствовала буквальному толкованию статьи 433 ГК РФ^[52] и заключалась в следующем: при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным;
• постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде рации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в котором позиция изменяется – в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по до- говору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (п. 14 постановления № 73, введенный постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13);
• информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», согласно которому совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. В связи с этим подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок;
• постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 2013 года № 5257/13 по делу № А07-5384/2012, согласно которому, если передача недвижимого имущества в доверительное управление не прошла государственную регистрацию, но в соответствующем договоре согласованы его существенные условия, соблюдена его форма, учредитель управления передал имущество, а доверительный управляющий принял его и договор исполнялся сторонами, то он действителен для сторон в их отношениях между собой и связывает их обязательством. В частности, доверительный управляющий обязан возвратить имущество учредителю управления в установленный договором срок. Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение^[53]. статьи 1017 ГК РФ является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него. Отметим, что здесь речь идет не о регистрации договора, а о регистрации передачи недвижимого имущества.

---

Исходя из приведенных примеров можно заключить, что судебная позиция в отношении последствий отсутствия государственной регистрации сделки поменялась на противоположную – от незаключенного договора до заключенной для сторон сделки (связывает их обязательством), но не противопоставляемой правам третьих лиц. Эта позиция касается как раз тех случаев, когда в специальной норме, кроме требования о государственной регистрации договора, содержится следующее указание: «и считается заключенным с момента такой регистрации».

В сложившейся судебной практике не различаются договоры, для которых установлено только требование о государственной регистрации сделки, и договоры, для которых предусмотрены такое требование и уточнение момента заключения сделки.

Таким образом, в судебной практике не различались последствия для договоров ни до внесения изменений в статьи 165 и 433 ГК РФ, ни после. Смысла в разном правом регулировании по сути схожих в этих случаях общественных отношений сложившаяся судебная практика не находит, не видится он и при анализе указанных норм.

Можно привести два случая, когда несоблюдение требования о государственной регистрации влечет именно недействительность договора:

1) договор залога имущества, для которого государственная регистрация была обязательной (пункты 3 и 4 статьи 339 ГК РФ^[54] (в редакции до внесения изменений Законом № 367-ФЗ);

2) договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ). Однако правила статьи 339 ГК РФ изменены.

Согласно новым правилам пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).

В этом случае речь идет о регистрации залога как обременения, а не о регистрации сделки, на основании которой возникает залог имущества. Что касается доверительного управления имуществом, то передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. В данном случае речь также не идет о регистрации сделки.

Выводы

При уклонении недобросовестной стороны договора от регистрации договора такая сторона все равно будет считаться связанной обязательством с добросовестной стороной. А сложившиеся в настоящее время различия в правовом регулировании последствий отсутствия государственной регистрации должны рассматриваться не как установление специального правила для отдельных видов сделок, а как противоречие, возникшее в связи с поэтапным про- ведением реформы ГК РФ. В связи с этим рассмотренные нормы гражданского законодательства нуждаются в уточнении.

---

Заключение

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор – это юридический факт, он является волевым актом, в котором любое лицо, устанавливает в соответствии с действующим законодательством и существующим порядком свои договорные отношения. Любой договор признается сделкой, однако не всякая сделка является договором. Договор выражает свободное волеизъявление сторон. Форма договора является объективным выражением договора как юридического факта.

Все условия предпринимательских договоров с учётом их юридической значимости подразделяются на три группы: существенные, обычные и случайные. Существенными признаются условия, необходимые и достаточные для заключения договора и признания возникновения прав и обязанностей у его сторон. К обычным условиям относятся те, которые заранее предусмотрены законом и не нуждаются в согласовании сторонами, становятся договорными с момента его заключения. К случайным условиям договора принято относить такие, которые не являются обязательными для заключения конкретного договора, но при достижении соглашения сторон по ним становятся существенными для заключённого договора.

В настоящее время отсутствует единообразный подход к классификации договоров. Так, существует классификация договоров, построенная на использовании критерия, включающего в себя совокупность экономических и юридических признаков. Такая классификация достаточно точно отражает систему договоров, учитывая даже те договоры, которые связаны с передачей прав на объекты, имеющие особую правовую охрану, то есть объекты прав интеллектуальной собственности.

В юридической литературе существует также точка зрения, что наиболее целесообразным представляется подразделение предпринимательских договоров в зависимости не от направленности их на достижение определенного результата или правовой цели, а от содержания экономических отношений, опосредуемых этими договорами. Согласно этой классификации всю совокупность предпринимательских договоров можно подразделить на две важнейшие группировки: договоры, опосредующие имущественные отношения, и договоры, опосредующие организационные (планово-организационные) отношения. В основе каждой группировки лежит обобщающий критерий - содержание отношений, опосредуемых хозяйственными договорами. Каждая из группировок в свою очередь подразделяется на определенные типы и виды. Хозяйственные договоры, опосредующие имущественные отношения, делятся на три типа: договоры, опосредующие передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг.

---