Файл: Оформление договора.pdf

К случайным условиям договора принято относить такие, которые не являются обязательными для заключения конкретного договора, но при достижении соглашения сторон по ним становятся существенными для заключённого договора^[32]. В практике заключения предпринимательских, хозяйственных договоров в новых экономических условиях такие условия договоров получили динамичное развитие, совершенствование и закрепление в нормах гражданского права. Получив статус существенных, закреплённых в законе условий договоров, они приобрели большую юридическую значимость, стали определяющими для новых, специфических видов гражданско-правовых договоров, и потому наименование «случайные» для них представляется абсолютно некорректным. Такие условия следует именовать особыми, специфическими.

Выводы

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор – это юридический факт, он является волевым актом, в котором любое лицо устанавливает в соответствии с действующим законодательством и существующим порядком свои договорные отношения. Любой договор признается сделкой, однако не всякая сделка является договором. Договор выражает свободное волеизъявление сторон. Форма договора является объективным выражением договора как юридического факта.

Все условия предпринимательских договоров с учётом их юридической значимости подразделяются на три группы: существенные, обычные и случайные. Существенными признаются условия, необходимые и достаточные для заключения договора и признания возникновения прав и обязанностей у его сторон. К обычным условиям относятся те, которые заранее предусмотрены законом и не нуждаются в согласовании сторонами, становятся договорными с момента его заключения. К случайным условиям договора принято относить такие, которые не являются обязательными для заключения конкретного договора, но при достижении соглашения сторон по ним становятся существенными для заключённого договора.

Глава 2. Недобросовестность при оформлении договора и ее последствия

---

2.1. Последствия недобросовестности оформления договоров

Оформление сделки в надлежащей форме возможно только при обоюдном участии сторон сделки. Участие обеих сторон, как правило, необходимо и для выполнения требования о государственной регистрации сделки. Исключение из этого правила установлено статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации – если сделка совершена в нотариальной форме, то запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса^[33]. Даже если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, но не облекли ее в надлежащую форму (в том числе если одна из сторон уклоняется от совершения необходимых действий), то возникает «порок» формы сделки, который имеет свои последствия^[34].

Безусловно, справедливо, чтобы уклоняющаяся от надлежащего оформления сделки сторона понесла соответствующие неблагоприятные последствия, а добросовестная сторона имела возможность защитить свои интересы. В идеале переговоры о заключении договора должны заканчиваться заключением действительного договора в надлежащей форме. Если одна из сторон еще на стадии переговоров знает о наличии фактов, влияющих на заключение договора и его действительность, то ее нельзя признать ведущей переговоры добросовестно^[35].

При этом нельзя сказать, что переговоры велись добросовестно, если стороны переговоров достигли соглашения, но не облекли его по вине одной из сторон в надлежащую форму.

Закон предусматривает различные последствия для несоблюдения формы сделки, а также требования к ее регистрации. Согласно пункту 1 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В этом случае обе стороны сделки несут неблагоприятные по- следствия, связанные с особенностью доказывания факта заключения и содержания сделки. При этом неважно, кто виновен в неоформлении сделки^[36].

В случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК РФ^[37]). Например, соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства^[38].

---

Несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его недействительность (ст. 331 ГК РФ).

Специальные правила предусмотрены и для несоблюдения нотариальной формы сделки. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, то несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Статьей 434 ГК РФ установлены специальные правила к форме договоров как разновидности сделки. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров такого вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то он считается заключенным после придания ему условленной формы, даже если бы законом для договоров такого вида подобная форма не требовалась. В том случае когда стороны сами определяют требования к форме сделок, последствием их невыполнения будет незаключенность договора.

Определение заключенного договора содержится в статье 432 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом в пункте 3 рассматриваемой нормы указан частный случай принципа добросовестности – сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности^[39].

Таким образом, сторона договора, ведущая себя недобросовестно при придании договору выбранной формы и подтвердившая своим поведением действие договора, лишится права на оспаривание его заключенности.

Специальные правила установлены для сделок и договоров, подлежащих государственной регистрации. В случаях если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, то правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ) ^[40]. Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусматривается специальное правило для договоров – договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Новые правила статьи 433 ГК РФ устанавливают, что нарушение требования о государственной регистрации договора лишает стороны такого договора права противопоставлять его третьим лицам, но сами стороны связаны таким соглашением.

---

В случае невыполнения требования о государственной регистрации договора судебная практика предусматривает и такое последствие, как неприменение правил о сроке исковой давности. Согласно пункту 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сторона, фактически исполнившая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10 и п. 3 ст. 433 ГК РФ). Получается, что в этом случае в качестве санкции за недобросовестное поведение вступает неприменение правил о пропуске срока исковой давности, то есть в итоге такой стороне откажут в защите права.

В статье 165 ГК РФ устанавливаются по- следствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки. Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусматривается, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. В этой норме речь идет об убытках, однако размеры их не устанавливаются (если сравнивать с правилами пункта 3 статьи 434.1 ГК РФ)^[41].

В связи с этим при определении размера убытков должны применяться правила статьи 15 ГК РФ, а следовательно, возмещаться должны убытки в полном объеме^[42].

Рассмотрим подробнее характеристики недобросовестных действий на этом этапе и сам этап. В приведенных далее случаях лицо уклоняется от надлежащего оформления сделки, то есть можно сказать, что процесс заключения сделки на завершающей стадии не облечен в надлежащую форму, не выполнены требования закона о нотариальной форме или государственной регистрации сделки^[43].

Нельзя оставить без внимания и последствия, которые законодатель предусматривает в статье 165 ГК РФ^[44] для отсутствия нотариального удостоверения или регистрации сделки:

1) если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, то суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ);

---

2) если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ) ^[45].

В первом случае стороны не обличили сделку в надлежащую форму – нотариальную, последствием этого является ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). В этой ситуации отсутствие надлежащей формы сделки связано с недобросовестным поведением, заключающемся в необоснованном уклонении от нотариального удостоверения сделки одной из ее сторон, при этом другая сторона ведет себя добросовестно, а именно исполняет сделку, поэтому законодатель защищает интересы добросовестной стороны. Очевидно, что сторона, которая уклоняется от нотариального удостоверения сделки, но принимает исполнение по такой сделке, ведет себя недобросовестно, при этом такая сторона может получать выгоду при сложившихся обстоятельствах (например пользоваться имуществом, не осуществляя платы за это, пользоваться полученными по сделке денежными средствами). В этом случае законодатель защищает добросовестного участника, лишая недобросовестную сторону права приме- нить правила о недействительности сделки с пороком формы^[46].

Во втором случае форма договора соблюдена, недобросовестная сторона уклоняется от его государственной регистрации. Закон предусматривает определенные последствия отсутствия государственной регистрации сделки. В случаях если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, то правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ) ^[47].

При этом есть уточняющее правило именно для договоров (п. 3 ст. 433 ГК РФ) – договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Предусмотрены и специальные правила, применяемые к отдельным видам договоров:

• договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
• договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ^[48]);
• договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
• договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

---