Файл: Понятие общей собственности (Проблемы реализации правомочий собственника общего совместного имущества).pdf

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, кото­рое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Самым распространенным видом владения в праве долевой собственности является жилое помещение, которому уделяется достаточно законодательных дефиниций в гражданском и семейном праве Российской Федерации.

Нормативно-правовое регулирование взаимоотношений общей собственно­сти имеет более полную детализацию, в части определения долей со­собственников, в случае улучшения вещи, порядка и условий владения, пользования и распоряжения ими, урегулировано право сособственника на преимущественную покупку доли, урегулированы особенности общей и совместной собственности, право на плоды, продукцию, доход, момента перехода доли, раздела имущества. Вместе с тем, есть возможности для развития права общей долевой собственности в отношении общих помещений или нежилых помещений. [17 c. 198].

Передача чердака или подвального помещения многоквартирного дома в собственность? Выкуп у совладельцев дома холла или фойе? Долевые собственники могут решать эти вопросы, посредством обращения к современному законодательству.

Процесс формирования нового понимания права общей долевой собственности продолжается и в настоящее время. В общей собственности необходимо различать правовые отношения между самими участниками общей соб­ственности и правоотношения между ними, а также, третьими лицами.

На современном этапе окончательно оформились три основных подхода к пониманию доли в праве общей собственности.

В соответствии с теорией идеальной доли доля рассматривается как идеальная составляющая права общей собственности, отражающая стои­мость вещи или её доходность, процентного или дробного отношения от вещи или её цены. [6 c. 165].

Теория реальной доли утверждает, что каждый совладелец имуще­ства имеет долю в имуществе, вещи. Разновидностью этой теории является представление о доле как объединение идеальной, и реальной составляющей части вещи одновременно.

Третий подход состоит в понимании доли как доли в праве: доли в праве собственности, доли в обязательстве. То есть, не только владение вещью – владение долей, но и принятие на себя части ответственности за совладение.

Часть 2 статьи 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Понятие и основания возникновения общей собственности» придерживается именно этого подхода и рассматривает долю в имуществе именно как до­лю в праве собственности, порождая юридические последствия владения вещью: как правообладанием, так и рождением новых обязательств. Мало иметь долю в квартире или долю на участке земли. Хозяин приобретает вместе с имуществом обязательства оплачивать коммунальные услуги, налог на землю.

Перспективным направлением развития института права общей собственности остается тот факт, что действующее гражданское законодательство закрепляет только порядок возникновения и осуществления права общей долевой собственности владельцев жилых помещений в многоквартирном доме, оставляя за пределами прямого правового регулирования режим общей долевой собственности на нежилые помещения, что рождает широкий диапазон судебных решений и достаточно объемную судебную практику, отягощенную многочисленными отсылками к семейному и жилищному законодательству. [21 c. 87].

В юридической практике имеются случаи, когда право собственности на общее имущество зарегистрировано за одним из собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Поскольку эксплуатировать нежилое помещение изолированно практически невозможно, между владельцами отдельных помещений нередко возникают многочисленные споры. Развитие законодательство в данной области поможет в будущем оптимизировать гражданско-правовое регулирование права общей собственности.

Длительное время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении совместно нажитого имущества в многоквартирных домах по аналогии. В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования совместно нажитого имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о содержании совместно нажитого имущества и распределении расходов и т.д. [6 c. 305].

Вместе с тем, отметим, что согласно ст. 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет является основанием для возникновения права собственности на данное имущество в силу приобретательной давности. При рассмотрении исков о признании права собственности на долю в силу приобретательной давности судами принимаются совершенно противоположные акты, что является следствием неоднозначного толкования нормы законодательства о праве общей долевой собственности.

Необходимо отметить, что назрела необходимость внесения изменений в нормы действующего законодательства, регулирующего вопросы возникновения права общей долевой собственности, что будет способствовать единообразию судебной практики.

Понятия права собственности и права общей собственноститесно переплетаются между собой. Во втором случае подразумевается право двух и более лиц владеть, пользоваться и распоряжаться одним и тем же имуществом. Оно может возникать по различным основаниям.

Право общей собственности характеризуется множественностью субъектов и единством объекта.

1.2. Законодательное регулирование права общей собственности в РФ

Основным законодательным актом в сфере имущественных отношений является Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Кроме того, если такие правоотношения возникают между близкими родственниками или членами семьи, они подпадают под действие Семейного кодекса РФ .

Вопросы регистрации и оформления недвижимости регулируются следующими нормативными актами:

Если споры, связанные с общим имуществом, решаются в суде, законодательной базой является Гражданский процессуальный кодекс РФ , а также Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» .

В отдельных случаях совместная собственность в гражданском праве может быть урегулирована и другими нормативно-правовыми актами.

ГК РФ установлено, что право общей собственности возникает в силу закона или договора. Хотя особых деталей статья не содержит, исходя из этой нормы, а также руководствуясь практикой, можно перечислить следующие основания возникновения такого права:

1. Совместное приобретение имущества. Наиболее распространенные случаи – это покупка различных вещей и объектов в браке. Именно брачные отношения являются одной из главных причин, по которым в нашей стране так много общей собственности.

2. Получение наследства. Еще одно часто встречаемое основание для возникновения общего имущества – получение наследства несколькими лицами. Часто при наследовании по закону в первую очередь входит сразу несколько наследников, которым приходится делить между собой один объект.

3. Заключение договора дарения. Любое имущество можно не только купить или продать, но и подарить. При этом такой подарок может быть сделан в пользу сразу нескольких лиц.

В соответствии с отечественным законодательством, предусмотрены такие виды права общей собственности: совместная или долевая.

Обсудим, чем они отличаются, а также рассмотрим особенности каждого вида.

Право общей долевой собственности подразумевает под собой такой режим владения имуществом, при котором доля всех участников четко определена.

Прежде всего, стоит разобраться в том, что такое доля. Доля – это часть имущества, которая принадлежит конкретному лицу. Она может быть реальной (выделенной в натуре) и идеальной (не выделенной в натуре, существующей абстрактно). [8 c. 94].

Доля обычно определяется в процентном соотношении или в виде дробей.

Каждый участник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему частью по собственному усмотрению. При этом право пользования при общей долевой собственности должно осуществляться так, чтобы не ущемлять права и интересы остальных владельцев.

Есть также особенности, связанные с реализацией такого имущества. Так, прежде чем продать свою долю, лицо должно учесть, что у других участников есть преимущественное право на ее покупку. Поэтому необходимо в письменном виде предупредить других собственников о своем намерении. [14 c. 39].

Характерные черты и особенности правовых отношений общей долевой собственности таковы, что продать имущество третьему лицу можно лишь в том случае, если никто из участников не изъявит желание его приобрести.

Положения гражданского законодательства подразумевают существование еще одного вида общей собственности – совместной.

Право общей совместной собственности граждан предполагает владение одним и тем же объектом одновременно несколькими сособственниками без выделения доли каждого из них.

Если иное не установлено договором или законом, предполагается, что все участники обладают равными долями, но не запрещено определение другого соотношения. [14 c. 47].

Исходя из норм законодательства, а также учитывая сложившуюся практику, субъектами права общей совместной собственности являются супруги и участники крестьянско-фермерского хозяйства, которые зачастую принадлежат к одной семье и ведут хозяйственную деятельность на общем земельном участке.

Иметь совместное имущество могут также граждане, связанные семейными, хотя и не брачными узами. Однако, как отмечалось ранее, в силу естественных причин наиболее распространенным считается право собственности супругов на общее имущество.

Регистрация недвижимости, находящейся в общем владении

Как известно, вся приобретенная недвижимость подлежит государственной регистрации. Это касается как жилых, так и нежилых помещений. При этом существуют свои особенности, в зависимости от вида владения общим имуществом. [19 c. 105].

Например, регистрация доли в праве общей долевой собственности осуществляется по заявлению всех участников. Исключением является лишь случаи, когда размер доли определяется на основании судебного акта.

Если с заявлением обращается только одно лицо, следует предоставить письменное согласие остальных участников, если иное не предусмотрено договором или законом.

Регистрация квартиры в общую совместную собственность супругов проходит на основании заявления одного из них. Это объясняется тем, что априори муж и жена действуют сообща, существует презумпция согласия второго супруга на такие действия.

Законом или соглашением можно предусмотреть и иной порядок. При этом в регистрирующий орган нужно предоставить нотариально заверенное согласие мужа или жены вместе с остальными документами на недвижимость.

Существуют различные государственные программы, предполагающие наличие различных льгот и преференций для многодетных семей, например:

- возможность бесплатно получить в свое распоряжение землю для строительства жилого дома, ведения подсобного хозяйства;

- программа материнского капитала, которая позволяет получить средства на улучшение жилищных условий. [4 c. 128].

Регистрация права собственности на дом многодетной семьей в последнем случае должна происходить с выделением доли каждого члена семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.

Глава 2. Проблемы реализации правомочий собственника общего совместного имущества

2.1. Характеристика общей совместной собственности

Совместная собственность характеризуется тем, что имущество принадлежит одновременно нескольким лицам, но доля каждого из них на объект не установлена. В каких случаях возникает общее владение и чем отличается от долевого, каким  образом производится раздел, какие у совместных прав отмечаются плюсы и минусы.

Зачастую совместная собственность применяется в случаях, когда по закону другой режим не установлен. Доли в таком имуществе не выделяются, что усложняет процесс распоряжения объектом прав. Понятие термина установлено в ст.244 ГК РФ.