Файл: Ипотека в гражданском праве (Теоретические основы ипотечного кредитования).pdf

Основанием для регистрации ипотеки, согласно п. 1 статьи 53 настоящего Закона служат договор об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.^[22]

Таким образом, обязательное заключение договора ипотеки является гарантией полного выполнения всех обязательств, как со стороны потенциального заёмщика, так и со стороны кредитора. Именно это документ является основополагающим и регламентирующим все финансовые и имущественные отношения между сторонами на протяжении всего срока действия, указанного в фабуле документа.

2.2 Признание договора ипотеки недействительным.

Последствия недействительности договора ипотеки

Залог, как гарантия обеспечения обязательств, признается одним из самых надежных инструментов и обладает относительными преимуществами по сравнению с другими способами обеспечения. Благодаря этому, залог недвижимого имущества широко используется в гражданско-правовых отношениях. Но по-прежнему остаются актуальными вопросы, связанные с оспариванием и признанием договоров залога недействительными, о чем наглядно свидетельствует количество соответствующих юридических споров.^[23]

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Основания, необходимые для признания сделки недействительной, предусмотрены законодателем в ст. 168-179 ГК РФ. В п. 1 ст. 166 ГК РФ указаны два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.

Оспоримая сделка – это заключенная сделка, которая может быть признана недействительной, а ее правовой результат окажется аннулированным. Ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения, так как была заключена с нарушением норм законодательства.

В юридической литературе можно встретить разные классификации недействительных сделок. Наиболее показательным является разделение недействительных договоров в зависимости от того, в каком элементе содержится так называемый «порок». Таким способом все недействительные договоры можно подразделить по группам, изображенным на рисунке 1.

Рисунок 1 – Классификация недействительных договоров

Для раскрытия значимых, распространенных и специфических оснований признания договоров ипотеки недействительными сделками целесообразно классифицировать их в видовом (групповом) порядке с учетом вышеперечисленных критериев.

Договоры ипотеки (залога недвижимости) с «пороком» субъектного состава - это договоры:

1) связанные со специальными правоспособностью или статусом органа юридического лица;

2) связанные с недееспособностью физических лиц. Здесь имеет смысл выделить среди недействительных сделок три состава:

а) недействительность (ничтожность) договора ипотеки, совершенного гражданином, признанным недееспособным;

б) недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (без согласия законных представителей, если сделка не может быть совершена самостоятельно). По иску пострадавшей стороны или законных представителей данная сделка может быть признана недействительной;

в) недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного гражданином с ограниченной дееспособностью без согласия попечителя (по иску последнего).^[24]

В другом случае два нижеследующих состава недействительных договоров ипотеки определены законодательно:

1) недействительность сделки, совершенной юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (за пределами специальной правоспособности).^[25]

2) государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При этом движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными.

Договоры с «пороками» формы составляют следующую группу недействительных договоров залога. Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

Договоры с «пороками» содержания можно считать такие договоры, где присутствует несогласованность существенных условий договора, или налицо несоответствие совокупности прав обязанностей залогодателя и залогодержателя, указанной в договоре, правам и обязанностям, установленным нормами закона.^[26]

Последняя группа представляют собой недействительные договоры ипотеки с «пороками» воли субъектов договорных отношений (недееспособность, заблуждение, насилие, обман, угроза).

На основании статей ГК РФ следует выделить три состава недействительных сделок, а именно:

- недействительная (оспоримая) сделка, совершенная физическим лицом, хотя и дееспособным, но не отдающим отчета своим действиям или не могущим руководить ими (в «состоянии аффекта»). Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной, иными лицами, чьи права и законные интересы были нарушены данной сделкой;

- недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием заблуждения - неправильного представления о чем-либо, неправильного формирования воли субъекта. Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной;

- недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой или в результате стечения тяжелых обстоятельств. Сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшей стороны.^[27]

Согласно действующему законодательству, существенное заблуждение может являться основанием для признания сделки недействительной. Одна из сторон может оспорить договор залога, если сможет доказать, что на момент его заключения заблуждение было настолько значительным, что данный договор не был бы заключен в подобной ситуации другим лицом.

Под обманом в уголовно-правовом смысле следует понимать сообщение ложных сведений или сокрытие фактов, направленное на введение другого лица в заблуждение и склонение последнего к совершению действия (бездействия) в интересах обманщика.

Таким образом, заблуждение, и обман, угроза, представляющие собой реальную угрозу являются основаниями для оспаривания договора ипотеки.

Заключение

В заключение рассмотрения темы настоящей работы обобщим изученный материал и подведем ее итоги:

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки.

Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества. По договору ипотеки могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным.

Анализ юридической практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки.

Таким образом, ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, важнейшим механизмом регулирования денежной массы, фактором увеличения занятости населения и одним из основных направлений в достижении экономического прогресса в целом.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)// Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 (ред. от 03.08.2018) // Российская газета. 1994. 8 декабря.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 (ред. от 29.07.2018) // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля 1996 года.
4. О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 29.05.2019). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
5. Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 27.12.2018). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
6. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.07.2012). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
8. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 31.12.2017) //СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
9. Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 октября 2012 по делу № 33-19839/2012 // СПС «Консультант Плюс».
10. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-4462/2014-ГК от 02 июня 2014 // СПС «Консультант Плюс».
11. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 // СПС «Консультант Плюс».
12. Агапеева, Е.В. Правовое регулирование рынка ценных бумаг в России и США: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / Е.В. Агапеева. - М.: ЮНИТИДАНА, 2016. – 159 с.
13. Бабкин, С.А. Возникновение ипотеки силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус.-2018. -№ 1. – С. 18-22.
14. Банки и банковское дело: учебное пособие / под общей редакцией Ю. М. Скляровой; М-во сельского хозяйства Российской Федерации, Ставропольский государственный аграрный ун-т, Кафедра «Финансовый менеджмент и банковское дело". - Изд. 2-е, перераб. и доп. - Ставрополь: АГРУС. 2017. – 126 с.
15. Гражданское право. В 2 т. Т. 2 : учебник / под общ. ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. — М.: ИД «ФОРУМ»: ИНФРА-М, 2017. — 559 с.
16. Ипотека в России: миф или реальность? / Волков // Российское предпринимательство. — 2015.— №1. — С. 138-143.
17. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – 464 с.
18. Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте / О.В. Гурьев. - Москва: Лаборатория книги, 2017. - 79 с.
19. Ипотека: как получить и как погасить кредит / М. Т. Саблин. - Изд. 2-е. - Москва: URSS, 2016. – 237 с.
20. Ипотечное кредитование / С.А. Литвинова. - Москва; Берлин: Директ-Медиа, 2015. – 106 с.
21. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А.,. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. - № 4 (16). - С. 38–46.
22. Маркелова, К.С. Проблемы правового регулирования залога как способа обеспечения исполнения обязательств // Молодой ученый. — 2018. — №38. — С. 133-135.
23. Морозова, С. Д. Проблемы признания сделки недействительной // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Пермь, январь 2016 г.). — Пермь: Меркурий, 2016. — С. 56-58.
24. Мукабенова, А. В. Ипотечное кредитование // Молодой ученый. — 2015. — №6. — С. 379-381.
25. Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия): сборник публикаций / Р.С. Бевзенко. - М.: Статут, 2015. – 592 с.
26. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве: диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Викторова Раиса Николаевна; [Место защиты: Сев.-Осет. гос. ун-т им. К.Л. Хетагурова]. - Рязань, 2016. – 188 с.
27. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / [Ем В. С., Дудкин С. Н., Лаврищева А. А., Рогова Е. С.]; Под ред. В. С. Ема. - М.: Статут, 2015. – 251 с.
28. Правовое регулирование договора ипотеки: залога недвижимости: автореферат дис. ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Раднаева Дарина Баировна; [Место защиты: Рос. акад. нар. хоз-ва и гос. службы при Президенте РФ]. - Москва, 2017. – 29 с.
29. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации: Пособие / Косарева Н.Б., Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. - М.:ИД Дело РАНХиГС, 2016.–256 с.
30. Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Молодой ученый. — 2018. — №32. — С. 47-51.

1. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / [Ем В. С., Дудкин С. Н., Лаврищева А. А., Рогова Е. С.]; Под ред. В. С. Ема. - М.: Статут, 2015. – С. 15. ↑

2. Банки и банковское дело: учебное пособие / под общей редакцией Ю. М. Скляровой; М-во сельского хозяйства Российской Федерации, Ставропольский государственный аграрный ун-т, Кафедра «Финансовый менеджмент и банковское дело". - Изд. 2-е, перераб. и доп. - Ставрополь: АГРУС. 2017. – С. 41. ↑

3. Ипотечное кредитование / С.А. Литвинова. - Москва; Берлин: Директ-Медиа, 2015. – С. 36. ↑

4. Ипотека. Управление. Организация. Оценка : Учеб. пособие для студентов вузов / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. – С. 3. ↑

5. Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия): сборник публикаций / Р.С. Бевзенко. - М.: Статут, 2015. – С. 240. ↑

6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 31.12.2017) //СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. ↑

7. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344. ↑

8. Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте / О.В. Гурьев. - Москва : Лаборатория книги, 2017. – С. 43. ↑

9. Мукабенова, А. В. Ипотечное кредитование // Молодой ученый. — 2015. — №6. — С. 379-381. ↑

10. Гурьев О. В. – Указ. соч. – С. 44. ↑

11. Ипотека: как получить и как погасить кредит / М. Т. Саблин. - Изд. 2-е. - Москва: URSS, 2016. – С. 133. ↑

12. Агапеева, Е.В. Правовое регулирование рынка ценных бумаг в России и США: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности 021100 «Юриспруденция» / Е.В. Агапеева. - М.: ЮНИТИДАНА, 2016. – С. 84. ↑

13. Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски // Молодой ученый. — 2018. — №32. — С. 47-51. ↑

14. Бабкин, С.А. Возникновение ипотеки силу закона / С.А. Бабкин // Нотариус.-2018. -№ 1. – С. 18-22. ↑

15. Гурьев О.В. Указ. соч.– С. 52. ↑

16. Правовое регулирование договора ипотеки: залога недвижимости: автореферат дис. ... кандидата юридических наук: 12.00.03 / Раднаева Дарина Баировна; [Место защиты: Рос. акад. нар. хоз-ва и гос. службы при Президенте РФ]. - Москва, 2017. – С. 11. ↑

17. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-4462/2014-ГК от 02 июня 2014 // СПС «Консультант Плюс». ↑

18. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 // СПС «Консультант Плюс». ↑

19. Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 октября 2012 по делу № 33-19839/2012 // СПС «Консультант Плюс». ↑

20. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.07.2012). − Доступ из СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru. ↑

21. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А.,. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. - № 4 (16). - С. 38–46. ↑

22. Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве: диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Викторова Раиса Николаевна; [Место защиты: Сев.-Осет. гос. ун-т им. К.Л. Хетагурова]. - Рязань, 2016. – С. 69. ↑

23. Маркелова, К.С. Проблемы правового регулирования залога как способа обеспечения исполнения обязательств // Молодой ученый. — 2018. — №38. — С. 133-135. ↑

24. Гражданское право. В 2 т. Т. 2 : учебник / под общ. ред. М.В. Карпычева, А.М. Хужина. — М. : ИД «ФОРУМ»: ИНФРА-М, 2017. —С. 354. ↑

25. Ипотека в России: миф или реальность? / Волков // Российское предпринимательство.— 2015 .— №1 .— С. 138-143. ↑

26. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации: Пособие / Косарева Н.Б., Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. - М.:ИД Дело РАНХиГС, 2016. – С. 141. ↑

27. Морозова, С. Д. Проблемы признания сделки недействительной // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы II Междунар. науч. конф. (г. Пермь, январь 2016 г.). — Пермь: Меркурий, 2016. — С. 56-58. ↑