Добавлен: 13.03.2024
Просмотров: 14
Скачиваний: 0
СОДЕРЖАНИЕ
ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА И ЭВОЛЮЦИЯ ПОНЯТИЯ ИПОТЕКИ 5
1.1. Понятие и эволюция ипотеки 5
ГЛАВА 2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ЗАЛОГА И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 17
2.1 Ответственность сторон договора залога
2.2. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования 23
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 31
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога недвижимости (ипотеки) продиктована логикой проводимых в России рыночных реформ.
На протяжении нескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий.
Правоприменительная практика решила массу задач, что послужило более быстрому развитию ипотечных отношений, в частности при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества.
Развитие ипотеки является одним из приоритетных направлений государственной политики. Основная задача государства в становлении ипотеки предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности ее для граждан.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.
Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, перспективы которой неизмеримо возрастают при нынешнем положении в российской экономике.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока ещё не разрешёнными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.
Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.
Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.
Для достижения данной цели объектом исследования явились следующие основные задачи:
Раскрыть понятие ипотеки и ее эволюция ипотеки;
Рассмотреть имущество, которое может быть предметом ипотеки. Права и обязанности сторон ипотеки недвижимого имущества;
Изучить вопрос правового регулирования ипотеки на современном этапе; Осветить вопросы ответственности сторон договора залога
недвижимого имущества;
Показать возможности и перспективы российского ипотечного кредитования;
Выявить актуальные проблемы правоприменительной практики по договорам залога недвижимого имущества и земельных участков, а так же пути их решения.
Методологической основой исследования выступил диалектический метод научного познания. Кроме того, использовались логический, системный и структурный подходы к исследованию, сравнительный анализ, а также другие частные методы и приемы научного исследования.
ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА И ЭВОЛЮЦИЯ ПОНЯТИЯ ИПОТЕКИ
1.1. Понятие и эволюция ипотеки
Ипотека (залог недвижимого имущества) является одной из разновидностей залога. Она представляет собой традиционное комплексное обеспечительное средство, т.к. защищает обязательство в целом.
А. Абрамов указывает, что «термин «ипотека» имеет древнегреческое происхождение, впервые он появился в начале VI в. до н.э. и в дословном переводе означал – «подпорка», «подставка». В Древней Греции он обозначал форму ответственности должника перед кредитором своей землей. В этом случае на границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля не свободна, она обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой»[1].
В отечественном законодательстве первое упоминание о залоге встречается в Псковской судной грамоте 1467 года. Русское право на ранних стадиях развития знало в качестве предмета заклада долговую кабалу личности. Как отмечает Д.А. Шевчук, «оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты, происходило путем передачи кредитору актов на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора – держателя грамоты как залогодержателя»[2].
Большой интерес представляет также и содержавшееся в Соборном уложении 1649 г. Так, И.А. Лепехин справедливо подчеркивает, что «уже само по себе законодательное регулирование формы залога являлось важным шагом на пути развития этого института и служило в целом в сознании людей своеобразным ориентиром в большем упорядочении залоговых отношений»[3].
История развития современной ипотеки в России действительно берет свое начало в конце 20 века. И до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «Дельта Кредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным.
Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. В те годы значительно уменьшилось количество документов и справок, которые необходимо было предоставить, увеличился круг потенциальных заемщиков, поэтому ипотечный рынок начал развиваться и набирать обороты.
Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт. На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.
А в период с 2005 по 2007 годы, когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. В борьбе за клиента банки формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом – до 10 % а базовая процентная ставка снизилась до 11% годовых. Бурное развитие ипотечного рынка существенно подстегнуло рынок недвижимости: цены на жилье росли. Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, в 2006 году — уже 263,6 миллиарда рублей, а в 2007 году — 556,5 миллиарда рублей[4].
С точки зрения Л.М. Хуснетдиновой, «сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью»[5].
Залог недвижимого имущества является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в Гражданском кодексе Российской Федерации[6] (далее – ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
П. 4 ст. 334 ГК РФ[7] установлено, что к отдельным видам залога (статьи 357-358.17 ГК РФ) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
Как пишет З.А. Ахметьянова, «размещение соответствующей статьи о понятии залога в разделе об обязательствах свидетельствует прежде всего об обязательственной природе права залога. Однако в п. 4 указанной статьи законодатель упоминает о вещных правах, оговаривая, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах. Это говорит о том, что законодатель признает наличие вещно-правовых признаков у залогового права, предметом которого является недвижимое имущество»[8].
В договоре залога недвижимого имущества должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Стороны могут предусмотреть в договоре условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Н. Пластинина поясняет в этой связи, что «основное призвание ипотеки – обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту. Договор ипотеки (в отличие от ипотеки в силу закона) может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом, являющимся собственником закладываемого имущества. В отличие от ипотеки в силу закона ипотека в силу договора очень часто оспаривается со стороны залогодателей»[9]. Данный автор выделяет следующие минусы ипотеки в силу договора:
- выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный заем (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным;
- если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество;
- договор ипотеки может быть заключен только в обеспечение обязательства, носящего денежный или имущественный характер. Не соответствующая данным требованиям закона сделка по залогу не может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении основного обязательства;
- вырученных от реализации предмета залога денежных средств может и не хватить для покрытия всей суммы долга заемщика по кредиту. Однако в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут и прекратиться. Тот же риск неполучения кредитором всей суммы задолженности по кредиту возникает и при оставлении залогодержателем предмета залога за собой[10].
1.2. Имущество, которое может быть предметом ипотеки. Права и обязанности сторон ипотеки недвижимого имущества
Как следует из п. 1 ст. 339 ГК РФ, в договоре залога недвижимого имущества должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке[11].
По общему правилу предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
