Файл: Доклад о состоянии и использовании земель в республике башкортостан в 2020 году.pdf

167
Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и земель водного фонда проводились государственным бюджетным учреждением Республики Башкортостан в соответствии с пунктом 9.2.2. Методических указаний, согласно которым для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением
№ 1 к Методическим указаниям:
1) 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;
2) 2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;
3) 3 сегмент «Общественное использование»;
4) 4 сегмент «Предпринимательство»;
5) 5 сегмент «Отдых (рекреация)»;
6) 6 сегмент «Производственная деятельность»;
7) 7 сегмент «Транспорт»;
8) 8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;
9) 9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;
10) 10 сегмент «Использование лесов»;
11) 11 сегмент «Водные объекты»;
12) 12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;
13) 13 сегмент «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»;
14) 14 сегмент «Иное использование» - вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах. При отнесении в эту группу обязательно проводится дополнительная группировка по одинаковым видам использования с указанием вида использования земельных участков.
Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, содержал 1 541 417 единиц учета (земельных участков), в том числе земельные участки категории «земли водного фонда» - 161, земельные участки категории «земли населенных пунктов» -
1 541 256. В ходе обработки перечня земельные участки были разгруппированы государственным бюджетным учреждением Республики
Башкортостан по виду разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования

168 земельных участков, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (ред. от 06.10.2017)
(далее - Классификатор № 540) и распределены по сегментам.
По сведениям, предоставленным государственным бюджетным учреждением Республики Башкортостан, в таблице 3-22 приведены данные о количестве земельных участков, относящихся к сегментам, и приведены коды расчета вида использования, на основе которых проводилась государственная кадастровая оценка.
Таблица 3-22.
Состав земельных участков в разрезе сегментов и групп
Сегмент
Код расчета вида использования
Количество земельных участков в сегменте, ед.
1. СЕГМЕНТ
"Сельскохозяйствен- ное использование"
01:000;01:010;01:020;01:030;01:031;01:032;01:0 41;01:042;01:050;01:051;01:052;01:070;01:080;0 1:081;01:082;01:083;01:084;01:085;01:086;01:12 0;01:121;01:130;01:131;01:140;01:141;01:142;01
:160;01:170;01:171;02:012;02:015;02:022;02:033 10 666 2. СЕГМЕНТ
"Жилая застройка среднеэтажная и многоэтажная"
02:000;02:050;02:051;02:060;02:061 12 851 3. СЕГМЕНТ
"Общественное использование"
01:143;03:000;03:010;03:013;03:020;03:021;03:0 22;03:023;03:030;03:031;03:032;03:033;03:034;0 3:035;03:040;03:041;03:042;03:050;03:051;03:05 2;03:060;03:061;03:062;03:070;03:071;03:072;03
:073;03:080;03:081;03:082;03:083;03:090;03:091
;03:092;03:100;03:101;03:102;03:103;05:010;05:
011;05:012;05:020;05:021;05:051;07:021;07:022;
08:022;08:030;08:041;09:030 22 958 4. СЕГМЕНТ
"Предпринимательст во"
01:183;02:017;02:053;02:063;03:063;03:064;04:0 00;04:010;04:020;04:030;04:040;04:050;04:060;0 4:080;04:081;04:082;04:083;04:084;04:096;04:10 0;05:013;05:050;08:021 30 896 5. СЕГМЕНТ
"Отдых рекреация"
02:040;04:070;04:097;05:000;05:014;05:022;05:0 30;08:040;09:021;09:023 1 157

169
Продолжение таблицы 3-22.
Сегмент
Код расчета вида использования
Количество земельных участков в сегменте, ед.
6. СЕГМЕНТ
"Производственная деятельность"
01:087;01:088;01:090;01:091;01:100;01:101;01:1 02;01:110;01:111;01:112;01:122;01:132;01:150;0 1:172;01:180;01:181;01:182;03:011;03:012;03:09 3;04:095;04:098;04:099;05:040;06:000;06:010;06
:011;06:012;06:013;06:014;06:020;06:021;06:030
;06:031;06:040;06:050;06:060;06:070;06:071;06:
072;06:073;06:074;06:080;06:090;06:091;06:092;
06:093;06:110;06:111;07:010;07:011;07:012;07:0 13;07:015;07:020;07:030;07:031;07:032;07:040;0 7:041;07:042;07:050;07:051;08:012;08:013;08:03 1;10:011;11:030;12:001 111 519 7. СЕГМЕНТ
"Транспорт"
02:071;04:021;04:031;04:090;04:091;04:092;04:0 93;04:094;07:023;07:024 75 731 8. СЕГМЕНТ
"Обеспечение обороны и безопасности"
08:000 83 9. СЕГМЕНТ
"Охраняемые природные территории и благоустройство"
02:016;02:032;02:052;02:062;05:031;09:000;09:0 10;09:020;09:022;12:002;12:003;13:022;13:032 6 875 10. СЕГМЕНТ
"Использование лесов"
10:010;10:020;10:030;10:040 447 11. СЕГМЕНТ
"Водные объекты"
11:000;11:010;11:020 449 12. СЕГМЕНТ
"Специальное, ритуальное использование, запас"
08:011;12:000;12:010;12:020;12:021;12:030 2 777 13. СЕГМЕНТ
"Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка"
02:010;02:011;02:013;02:014;02:020;02:021;02:0 30;02:031;13:000;13:011;13:021;13:031 1 261 085 14. СЕГМЕНТ "Иное использование"
14:000 3 923
Итого:
1 541 417
В целях проведения кадастровой оценки, 28 167 обособленных земельных участков были разгруппированы по видам разрешенного

170 использования земельных участков в соответствии с Классификатором
№ 540, распределены по сегментам и рассчитаны в соответствии с
Методическими указаниями.
Кадастровая стоимость единых землепользований определялась как сумма кадастровых стоимостей обособленных земельных участков, входящих в их состав.
По сведениям, предоставленным государственным бюджетным учреждением Республики Башкортостан, в таблице 3-23 приведен анализ уменьшения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель водного фонда, в соответствии с которым в целом по Республике
Башкортостан произошло уменьшение кадастровой стоимости на 16,4%.
Таблица 3-23.
Сравнительный анализ государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель водного фонда 2019 года с результатами предыдущего тура оценки
Категория
Количество
ЗУ
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в отчете, руб.
Изменение
Земли населенных пунктов
1 541 256 1 587 339 814 932 1 327 244 454 903
-16,4%
Земли водного фонда
161 1 874 740 467 1 681 081 066
-10,3%
Итого:
1 541 417 1 589 214 555 399 1 328 925 535 969
-16,4%
В рамках подготовительных работ по государственной кадастровой оценке государственным бюджетным учреждением
Республики
Башкортостан проведен сравнительный анализ данных о действующей кадастровой стоимости земельных участков в Уфе, Казани, Перми,
Екатеринбурге, Челябинске, а также о результатах оспаривания кадастровой стоимости в указанных городах.
С целью проведения анализа сравнивались удельные показатели кадастровой стоимости (далее - УПКС) в ближайших городах-столицах субъектах РФ по основным видам разрешенного использования: торговля, офисы и производство (таблица 3-24).

171
Таблица 3-24.
Сравнительный анализ УПКС в ближайших городах-столицах субъектах РФ по основным видам разрешенного использования: предпринимательство, общественное использование и производство
Наименовани е города
(столицы субъекта РФ)
Общее количество земельных участков, ед.
УПКС земельных участков по сегментам (среднее взвешенное по площади значение), руб./кв.м
4. СЕГМЕНТ
"Предпринимате льство"
3. СЕГМЕНТ
"Общественное использование "
6. СЕГМЕНТ
"Производственная деятельность"
Уфа
130 501 15 789,34 14 007,15 2 681,43
Казань
183 903 8 530,80 7 765,00 4 280,55
Челябинск
129 256 7 562,31 7 365,97 2 322,26
Пермь
77 944 14 373,09 17 743,65 2 196,80
Оренбург
110 822 4 051,49 4 476,02 1 935,43
Среднее значение
10 061,41 10 271,56 2 683,29 0
2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000
Уфа
Казань
Челябинск
Пермь
Оренбург
4. СЕГМЕНТ "Предпринимательство"
3. СЕГМЕНТ "Общественное использование"
6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность
Рис. 3-7. УПКС земельных участков в разрезе сегментов (среднее взвешенное по площади значение, руб./ кв.м) по результатам государственной кадастровой оценки в период 2014-2016г., проведенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

172
Исходя из представленных значений на рисунке 3-7, утвержденные в предыдущем туре оценки значения УПКС по г. Уфе по «Торговле и офисам» значительно превышают среднее значение по ближайшим городам-столицам субъектов РФ, по «Производству» - близко к среднему значению.
Следует отметить, что более низкая кадастровая стоимость земельных участков указанных городов также оспаривалась.
Ввиду того, что в результате оспаривания устанавливается кадастровая стоимость, определенная либо Отчетом о рыночной стоимости объекта независимого оценщика, либо Заключением назначенного судом эксперта, при текущей оценке результаты оспаривания по Республике
Башкортостан были учтены. В этой связи снижение кадастровой стоимости по некоторым сегментам получилось значительное, но оно несколько выше результатов оспаривания по соответствующим сегментам.
Для оценки полученных предварительных значений кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждением Республики
Башкортостан проведен сравнительный анализ по
Республике
Башкортостан в разрезе сегментов для земельных участков, стоимость которых была оспорена до 1 января 2019 года. Результаты приведены в таблице 3-25.
Таблица 3-25.
Сравнительный анализ государственной кадастровой оценки земельных участков 2019 года с результатами предыдущего тура оценки в разрезе сегментов для земельных участков, стоимость которых была оспорена до 1 января 2019 года
Сегмент рынка недвижимости
Количество участков
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в отчете, руб.
Изменение,
%
2. СЕГМЕНТ "Жилая застройка
(среднеэтажная и многоэтажная)"
232 9 424 385 660 11 386 458 994 21%
3. СЕГМЕНТ
"Общественное использование"
289 3 588 551 188 8 130 954 708 127%

173
Продолжение таблицы 3-25.
Сегмент рынка недвижимости
Количество участков
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в отчете, руб.
Изменение,
%
4. СЕГМЕНТ
"Предпринимательство"
2 008 20 809 225 109 35 993 366 810 73%
5. СЕГМЕНТ "Отдых
(рекреация)"
71 870 788 820 1 334 972 667 53%
6. СЕГМЕНТ
"Производственная деятельность"
2 683 55 491 831 930 80 360 279 716 45%
7. СЕГМЕНТ
"Транспорт"
278 1 582 505 845 2 829 390 064 79%
Итого:
5 561 91 767 288 552 140 035 422 959
В таблице 3-25 и на рисунках с 3-8 по 3-13 государственным бюджетным учреждением Республики Башкортостан приведен анализ кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Башкортостан, полученный в итоговом отчете по сравнению с результатами предыдущего тура оценки, в разрезе сегментов.
Анализ выполнен с применением данных таблицы 3-25.
1. Сегмент рынка недвижимости: 2. Сегмент "Жилая застройка
(среднеэтажная и многоэтажная)". В данном сегменте по 232 земельным участкам, стоимость которых была оспорена до 1 января 2019 года, произошло повышение кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки на 21%.

174 0
2 000 000 000 4 000 000 000 6 000 000 000 8 000 000 000 10 000 000 000 12 000 000 000
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в итоговом отчете, руб.
Республика Башкортостан
Рис. 3-8. Кадастровая стоимость в Сегменте "Жилая застройка
(среднеэтажная и многоэтажная)", руб.
2. Сегмент рынка недвижимости: 3. Сегмент "Общественное использование". В данном сегменте по 289 земельным участкам, стоимость которых была оспорена до 1 января 2019 года, произошло повышение кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки на 127%.
0 2 000 000 000 4 000 000 000 6 000 000 000 8 000 000 000 10 000 000 000
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в итоговом отчете, руб.
Республика Башкортостан
Рис. 3-9. Кадастровая стоимость в Сегменте "Общественное использование", руб.

175 3. Сегмент рынка недвижимости:
4.
Сегмент "Предпринимательство". В данном сегменте по 2 008 земельным участкам, стоимость которых была оспорена до 1 января 2019 года, произошло повышение кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки на 73%.
0 10 000 000 000 20 000 000 000 30 000 000 000 40 000 000 000
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в итоговом отчете, руб.
Республика Башкортостан
Рис. 3-10. Кадастровая стоимость в Сегменте "Предпринимательство", руб.
4. Сегмент рынка недвижимости: 5. Сегмент "Отдых (рекреация)". В данном сегменте по 71 земельному участку, стоимость которых была оспорена до 1 января 2019 года, произошло повышение кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки на 53%.

176 0
400 000 000 800 000 000 1 200 000 000 1 600 000 000
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в итоговом отчете, руб.
Республика Башкортостан
Рис. 3-11. Кадастровая стоимость в Сегменте "Отдых (рекреация)", руб.
5. Сегмент рынка недвижимости: 6. Сегмент "Производственная деятельность". В данном сегменте по 2 683 земельным участкам, стоимость которых была оспорена до 1 января 2019 года, произошло повышение кадастровой стоимости по результатам государственной кадастровой оценки на 45%.
0 20 000 000 000 40 000 000 000 60 000 000 000 80 000 000 000 100 000 000 000
Кадастровая стоимость текущая, руб.
Кадастровая стоимость в итоговом отчете, руб.