Файл: Договорные конструкции(Правовое регулирование и стороны договора купли-продажи недвижимости по гражданскому праву России).pdf

Все указанные объекты недвижимого имущества были куплены им на торгах, денежные средства за приобретенные объекты недвижимого имущества в сумме 220 600 рублей внесены им в кассу ОАО «Майское». Договоры купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества были заключены в простой письменной форме. Свои обязанности по условиям договора он как покупатель исполнил, произвел оплату, ответчик в свою очередь передал ему указанное в договорах купли-продажи недвижимое имущество, что подтверждается передаточными актами от 25.12.2007 года, в которых также указано, что обязательства по договору исполнены, имущество передано, и стороны не имеют претензий друг к другу. Кроме того, конкурсный управляющий Кулинич А.В. передал ему пакет технической документации на объекты недвижимости, после чего он приступил к эксплуатации указанных в договоре объектов недвижимости. Согласовал предоставление ему в аренду земельного участка, на котором расположены купленные им объекты недвижимости. При обращении в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимости, ему в регистрации права собственности было отказано. Ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.

Представитель ответчика ОАО «Майское» Белореченского района, конкурсный управляющий Кулинич А.В. в судебном заседании с исковыми требованиями истца согласился в полном объеме, пояснил, что 19.11.2007 проводились торги по продаже недвижимого имущества ОАО «Майское» Белореченского района Краснодарского края. По результатам торгов 23.11.2007 г. с Захарченко В.Ф. им были заключены договоры купли-продажи объектов вышеуказанного недвижимого имущества, однако документов о принадлежности на праве собственности отчуждаемого имущества ОАО «Майское» не имелось, поэтому существовала договоренность об оформлении правоустанавливающих документов самим истцом.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю Суярков В.М. в решении вопроса о проведении государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли - продажи объектов недвижимого имущества полагается на усмотрение суда, пояснил, что истцу было отказано в государственной регистрации права собственности в связи с не предоставлением документов, соответствующих ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Допрошенные в судебном заседании свидетели Е. и Ю. пояснили, что 19.11.2007 г. Захарченко В.Ф. принимал участие в торгах по продаже недвижимого имущества ОАО «Майское», в результате которых им были приобретены вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика ОАО «Майское», конкурсного управляющего Кулинич А.В., представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю Суяркова В.М., исследовав письменные доказательства, предоставленные сторонами в материалы гражданского дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Как установлено в судебном заседании, по результатам торгов 23.11.2007 г. Захарченко В.Ф. были заключены с ОАО «Майское», в лице его арбитражного управляющего Кулинич А.В. три договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных (адрес), кадастровый номер кадастрового квартала земельного участка 23:39 02 03 002, состоящих из: столовой отделение № 2, инвентарный № 29517, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 291,0 кв.м.; - строительного цеха, инвентарный № 29520, состоящего из конторы, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 101,2 кв.м., склад 1970 года постройки, Литер Б, общей площадью 464, 1 кв.м., столярного цеха, 1962 года постройки Литер В, общей площадью, 180, 3кв.м., и Литер в, общей площадью 15, 2 м.кв.; - тракторной бригады отделение № 2, инвентарный № 29519, состоящей из машинотракторных мастерских, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 330, 8 кв.м., и Литер а, общей площадью 18,7 м.кв.

Все указанные объекты недвижимого имущества были куплены истцом на торгах, что подтверждается итоговыми протоколами о результатах торгов от 19.11.2007 г. л.д. 6-8), денежные средства за приобретенные объекты недвижимого имущества в сумме 220 600 рублей внесены истцом в кассу ОАО «Майское», что подтверждается квитанциями к приходному ордеру № 114, № 115, № 116 от 23.11.2007 года л.д. 103-105). Истец выплатил ответчику обусловленную договором денежную сумму за недвижимое имущество, однако ответчик не выполнил свои обязательства по договору, и оформить право собственности на купленные объекты недвижимого имущества истец может только по решению суда.

Изложенные обстоятельства подтверждены представленными суду письменными доказательствами: техническими паспортами на указанные объекты недвижимого имущества л.д.22-48, 63-84), землеустроительными делами на земельные участки, на которых расположено указанное недвижимое имущество л.д.9-21, 50-62, 85-96), государственным актом на право пользования землей л.д.97-102), договорами купли-продажи недвижимого имущества от 23.11.2007 г. л.д. 18-19, 59-60, 93-94) и передаточными актами к указанным договорам от 25.12.2007 г. л.д. 20, 61,95).

В соответствии со ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

Указанные требования закона сторонами выполнены, однако ответчик, не предоставил истцу все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на купленное недвижимое имущество по объективным причинам.

Поскольку ответчиком исполнены обязательства по передачи недвижимого имущества истцу, что подтверждается передаточным актом по договору купли-продажи недвижимого имущества, подписанным сторонами, однако он уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, суд находит возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества на Захарченко В.Ф.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд решил :

Удовлетворить исковое заявление Захарченко Василия Франнцевича к ОАО «Майское» Белореченского района в лице его конкурсного управляющего Кулинич Александра Васильевича о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20 комментируемого Закона.[13]

Заключение

Исходя из материала изложенного в данной курсовой работе, можно с точностью сказать что в современном мире договор купли-продажи не утрачивает своей значимости. Договор продажи недвижимости каждодневно применяется как предпринимателями в своей деятельности, так и обычными гражданами в повседневной жизни

Так же следует отметить, что в связи с популярностью договора купли-продажи, как среди физических, так и юридических лиц, связано много сложностей его правового регулирования. Как уже ранее говорилось – судебная практика по делам, вытекающим из заключенных договоров купли-продажи, также широка и неоднозначна, как и спектр применения самого договора.

Исходя из сути данной курсовой работы, можно сделать следующий вывод: для юридически грамотного составления договора купли-продажи необходимо учитывать множество сложнейших нюансов. При неправильном и непрофессиональном составлении такого рода договоров он может быть нереализуемым, кабальным, противоречивым, а то и вовсе ничтожным или незаключенным. Ведь правильно составленный договор – это, прежде всего, гарантии как собственника, отчуждающего имущество, так и добросовестного приобретателя.

В итоге можно сказать следующее: в настоящий момент как на законодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехи в вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако, вместе с тем еще остаются нерешенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессе правоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий норм гражданского, жилищного и земельного законодательства. Не менее актуальным остается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Список использованных источников