Файл: Договорные конструкции(Правовое регулирование и стороны договора купли-продажи недвижимости по гражданскому праву России).pdf

- подпишет передаточный акт;

- фактически предаст недвижимое имущество;

- оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.[8, c. 152]

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором

предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

2 Порядок заключения и элементы договора купли-продажи недвижимости

2.1 Форма договора и порядок его заключения

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).

Применительно к письменной форме договора законодатель допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.(брагинский 162-198)

Поскольку договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок.

Будучи консенсуальным, договор продажи недвижимости признается заключенным в момент, предусмотренный п. 1 ст. 433 ГК, т.е. в момент подписания его как единого документа.[5, c. 105]

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его место положение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений –местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным. [10]

2.2 Цена в договоре продажи недвижимости

Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

В договоре также следует указать что цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка и права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[4, c. 180]

Цена недвижимого имущества может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). [4, c.182 ]

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

Порядок купли-продажи гражданами РФ земельных участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка с помощью районного (городского) земельного комитета на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или

аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.[11]

Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли – кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 (СЗ РФ. 2000. N 16. cт. 1709).[11]

2.3 Определение предмета в договоре купли-продажи недвижимого имущества

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи.

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу.

Поскольку определение предмета договора купли – продажи недвижимого имущества представляет собой довольно обширный вопрос, остановимся именно на особенностях, возникающих в зависимости от вида имущества.

При определении предмета договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать определенные особенности данного объекта гражданского оборота как недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ в ст. 37 устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должно быть оговорено наличие (отсутствие) зданий, строений, сооружений на земельном участке, а также их правовой режим.

Если же предметом договора купли-продажи является здание, сооружение или помещение, то для правильной детализации предмета договора данного

имущества необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики.[12]

Говоря об определении предмета договора, необходимо рассмотреть вопрос об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу и способности такого объекта быть предметом договора купли-продажи недвижимости. До последнего времени законодатель, употребляя термин «незавершенное строительство», прямо не называл таковое недвижимостью. Однако с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213 в ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым за объектом незавершенного строительства был признан правовой режим недвижимого имущества.[12]

Так как в договоре купли-продажи недвижимого имущества предмет выступает в качестве существенного условия, то отсутствие необходимой степени его детализации может послужить основанием для признания договора незаключенным.

Таким образом, очевидно, что заключение договора купли-продажи недвижимого имущества представляет собой весьма сложный механизм, особенности которого зависят от вида недвижимости, выступающей в качестве предмета. Эти особенности необходимо учитывать при заключении такого договора, чтобы избежать его оспаривания и применения возможных негативных последствий.

2.4 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие ч. 1 ст. 131 ГК РФ 1 января 1995 г.[13]

Итак, государственная регистрация:

-это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

-это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

-это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.[13]

Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее одного года.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. Действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.[13]

До введения в действие Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация

таких прав проводится по желанию правообладателей.

Продемонстрируем примером из судебной практики

Истец просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договорам купли - продажи объектов недвижимого имущества от 23.11.2007 года, заключенным между ним и ОАО «Майское» Белореченского района, в лице его конкурсного управляющего Кулинич А.В., на объекты недвижимого имущества, расположенные (адрес), а именно: - столовую отделение № 2, инвентарный № 29517, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 291,0 кв.м.; - строительный цех, инвентарный № 29520, состоящий из конторы, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 101,2 кв.м., склад 1970 года постройки, Литер Б, общей площадью 464, 1 кв.м., столярный цех, 1962 года постройки Литер В, общей площадью, 180, 3кв.м., и Литер в, общей площадью 15, 2 м.кв.; - тракторную бригаду отделение № 2, инвентарный № 29519, состоящую из машинотракторных мастерских, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 330, 8 кв.м., и Литер а, общей площадью 18,7 м.кв.

В обоснование искового заявления истец указал, что по результатам торгов 23.11.2007 г. им были заключены с ОАО «Майское» в лице арбитражного управляющего Кулинич А.В. три договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных (адрес), кадастровый номер кадастрового квартала земельного участка 23:39 02 03 002, состоящих из: столовой отделение № 2, инвентарный № 29517, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 291,0 кв.м.; - строительного цеха, инвентарный № 29520, состоящего из конторы, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 101,2 кв.м., склада 1970 года постройки, Литер Б, общей площадью 464, 1 кв.м., столярного цеха, 1962 года постройки Литер В, общей площадью, 180, 3кв.м., и Литер в, общей площадью 15, 2 м.кв.; - тракторной бригады отделение № 2, инвентарный № 29519, состоящей из машинотракторных мастерских, 1970 года постройки, Литер А, общей площадью 330, 8 кв.м., и Литер а, общей площадью 18,7 м.кв.