Файл: Договорные конструкции(Правовое регулирование и стороны договора купли-продажи недвижимости по гражданскому праву России).pdf

Содержание:

Введение

Актуальность темы исследования. Договор купли-продажи – основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. И данный договор занимает ключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купли - продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений, что также является показателем востребования данного договора.

В настоящее время в России рынок купли-продажи недвижимости занимает значительное место в гражданско-правовом обороте имущества. В силу специфики оборота недвижимого имущества, вызванного государственной регистрацией перехода права собственности на него и сделок с ним, нередко возникают споры по поводу принадлежности права собственности на ту или иную недвижимость.

Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в России, за последние несколько лет, приобретает все большее значение, в связи с экономическим ростом, а также с ростом количества и качества предпринимательства. Об актуальности данной темы свидетельствует сложность всего процесса передачи недвижимости в другие руки, а также составление договора купли-продажи. В данной курсовой работе будут выявлены ключевые моменты, которые при составлении договора купли-продажи не могут быть не указаны в самом договоре.

Степень научной разработанности проблемы. Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе такими авторами как: О.Н. Садиков, В.П. Мозолин, А.Г. Калпин, Е.А. Суханов и др. Но в реальных

гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования является нормативно-правовое регулирование общественных отношений, возникающих между субъектами гражданского права в связи с куплей-продажей недвижимого имущества. Что касается предмета исследования данной работы, то можно сказать что им является сам договор купли-продажи недвижимости, его основные характеристики и ключевые моменты при заключении самого договора.

Цели и задачи исследования. Целью курсовой работы является рассмотрение наиболее важных аспектов договора продажи недвижимости, его существенных элементов и особенностей. Для достижения поставленной цели, используются следующие задачи:

- дать общее понятие договора продажи недвижимости;

- охарактеризовать некоторые источники правового регулирования договора;

- выявить права и обязанности сторон;

- определить основные элементы договора купли-продажи недвижимого имущества;

- раскрыть некоторые особенности при государственной регистрации недвижимости.

Нормативную базу исследования составили: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а также законы, регулирующие правоотношения сторон договора купли-продажи недвижимости.

Теоретическую основу работы составили труды российских авторов в области проблем правового регулирования договора продажи недвижимости: И.П. Гришин, А.А. Гончаров, М.И. Брагинский, Е.А. Суханов, О.Н. Садиков.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно - научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, а также методы анализа и синтеза.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей недвижимости, правильно оценить возможности договора и не допустить правонарушений при его заключении.

Структура работы. Данная курсовая работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложений.

Глава 1 Правовое регулирование и стороны договора купли-продажи недвижимости по гражданскому праву России

1.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости.

Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается договором (п.1 ст. 420 ГК).

Под термином «договор» понимают также гражданское правоотношение, возникшее из договора, и документ, в котором изложено содержание договора, заключенного в письменной форме.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст.223 ГК)

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи –недвижимого имущества.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. [4, c. 175]

Определение договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого

предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец образуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п.1 ст.555 ГК РФ). Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положением на земельном участке или в составе иной недвижимости.[6, c.114]

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене.

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст.550 ГК РФ).[6, с. 114]

Как следует из текста Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (ст. 239 ГК 1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.[6, c. 116]

1.2 Источники правового регулирования договора

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению.

Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношения, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Наряду с ГК порядок заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимости регламентируется целым рядом правовых актов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.[5, c. 106]

Это означает, что при купле-продаже земельного участка необходимо руководствоваться правилами § 7 гл. 30 ГК, но с учетом специальных норм, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом или Водным кодексом. Так, в соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок , распоряжается им по своему усмотрению, если только соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 32 ЗК, содержащая перечень земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности.[5, c.108]

При продаже на публичных торгах недвижимости, принадлежащей организации-должнику, помимо норм § 7 гл. 30 ГК применяются ст. 58, 59, 62 и 63

Закона об исполнительном производстве и ст. 447-449 ГК. К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника – гражданина применяются ст. 50-52, п. 3 ст.54 Закона об исполнительном производстве, ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.

Продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется в первую очередь законодательством о приватизации (ст. 217 ГК и Закон о приватизации), а при отсутствии в нем соответствующих норм - § 7 гл. 30 ГК.[5, c. 110]

Помимо перечисленных законов при купле-продаже недвижимости необходимо руководствоваться также Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 33 ВК, гл. 3 КТМ, гл. 4 КВВТ и др.[5, c. 112]

Большое значение для правильного применения законов имеет также судебная практика, в частности постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Информационное письмо президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21, утвердившее Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и др. [15]

1.3 Права и обязанности сторон. Исполнение договора

Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются продавец и покупатель.

По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).

Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.

Основной обязанностью продавца по договору продажи недвижимости является передача ее в руки покупателя, а покупателя – обязанность принять недвижимость и оплатить ее в установленный срок.

Кроме того, в рамках исполнения договора стороны обязаны предпринять меры по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, а также, если иное не вытекает из закона, по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности, иного вещного права, обязательственных прав на земельный участок под недвижимостью (гл. 3 и 4 ЗК).

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он: