Файл: Вид работы Курсовая работа Название дисциплины Тема Фамилия студента Имя студента.doc

Версия шаблона	3.1
Филиал
Вид работы	Курсовая работа
Название дисциплины
Тема
Фамилия студента
Имя студента
Отчество студента
№ контракта

Содержание

Основные данные о работе

Содержание

Введение

Основная часть

1. Оценка бизнеса на основе доходного подхода

2. Оценка рыночной стоимости складского помещения

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Приложения

Введение

Коммерческая недвижимость в настоящее время является важным объектом инвестирования. Расширение сектора частной собственности в России привело к увеличению количества сделок с недвижимостью, что также говорит о том, что оценка недвижимости приобретает все большую значимость. Коммерческая недвижимость рассматривается с позиции объекта потенциально способного приносить доход, быть конкурентоспособным, «работать» с отдачей.

Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости, как источнике дохода, то есть, это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор.

В рамках доходного подхода оценщик имеет право использовать как метод капитализации (в случае, если объект приносит стабильные, приблизительно, равные потоки доходов), так и метод дисконтированных денежных потоков (в обратном случае). Повторяющиеся спады и кризисы экономики, стремление к наличию развитого рынка недвижимости – все это провоцирует его участников постоянно совершенствовать свой инструментарий анализа формирования стоимости недвижимости и ее оценки, а также изучать влияние прямых и косвенных факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, присутствующих, как на самом рынке, так и в смежных областях. При этом развитие рынка недвижимости сопровождается большим количеством заключенных сделок купли-продажи, и принятии решений об инвестировании в недвижимость. Объективные результаты определения стоимости недвижимости, таким образом, становятся более актуальными и востребованными. Стоимостные ориентиры объектов недвижимости требуют сегментации рынка недвижимости.

Актуальность данной темы заключается в умении оценивать объекты недвижимости доходным подходом. Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактически доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Объектом курсовой работы является оценка рыночной стоимости складского помещения.

Предметом исследования является определение стоимости объекта недвижимости доходным подходом.

Целью данной курсовой работы является сформировать представление об экономическом содержании, сфере применения, преимуществах и недостатках доходного подхода к оценке недвижимости.

Исходя из указанной цели работы, основными задачами являются:

рассмотреть процедуру оценки методом прямой капитализации доходов и методом дисконтирования денежных потоков недвижимости;

уточнить вид дохода, генерируемого недвижимостью;

определить методы расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;

величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

риски, присущие оцениваемой недвижимости, можно надежно оценивать.

Основная часть

1 Оценка бизнеса на основе доходного подхода

1.1 Общая характеристика доходного подхода к оценке бизнеса

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методами доходного подхода основана на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за него сумму большую, чем текущая стоимости доходов фирмы. Соответственно, и собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Данный подход наиболее приемлем с точки зрения инвестиционных мотивов, так как инвестора интересует компания не как набор активов (здания, сооружения, машины, оборудование, товарные запасы), а как источник дохода. Доход, генерируемый предприятием, может быть представлен в виде прибыли, денежного потока, выручки, дивидендных выплат.

Доходный подход можно использовать для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности, находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, и в меньшей степени – для оценки предприятий, терпящих систематические убытки.

Оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доходов владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения го стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

Доходный подход базируется на основных принципах оценки недвижимости и факторах стоимости.

Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых будущих доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи рассматривает влияние изменений на структуру доходов и расходов объекта, обусловленных его эксплуатационными характеристиками, ситуацией на территориальном рынке недвижимости. Доходность недвижимости связана с влиянием большого числа переменных, динамика которых отражает изменчивость чистого дохода инвестора относительно стоимости объекта.

Принципы предложения, спроса и конкуренции учитываются оценщиком в расчетах всех видов дохода от недвижимости, ставок дохода и капитализации. Величина указанных показателей определяется рынком. Ставки арендной платы, коэффициент потерь, тарифы эксплуатационных расходов, премии за выявленные риски должны быть сопоставимы с конкурирующими объектами. Уровень указанных параметров оцениваемого объекта недвижимости зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном сегменте рынка, наличия конкурирующих объектов.

Принцип замещения имеет рыночную ориентации и обеспечивает объективность определения ставок арендной платы и эксплуатационных расходов, ставки доходности и капитализации для оцениваемого объекта недвижимости, поскольку обоснованность расчетов и надежность использованных допущений и данных перепроверяются информацией по аналогичным объектам, т.е. рынком.

Принцип равновесия устанавливает баланс между доходными объектами недвижимости исходя из их типа, местоположения, эффективности использования земельного участка. Дисбаланс между ценообразующими параметрами может отрицательно сказаться на доходности объекта и привести к снижению стоимости. Эффективному использованию земли способствуют продуманные законы в области планирования и зонирования.

В рамках доходного подхода применяют два основных метода:

- метод капитализации;

- метод ДДП.

Метод капитализации дохода применяется для оценки бизнеса, приносящего стабильный доход. Процесс определения рыночной стоимости компании методом капитализации дохода проводят в несколько этапов:

а) выбор вида дохода, который будет использоваться в качестве базы для оценки, а также определение длительности прогнозного периода;

б) анализ и прогнозирование доходов и расходов предприятия;

в) определение ставки капитализации;

г) капитализация доходов;

д) внесение заключительных поправок.

Метод ДДП наиболее часто применяется в российской практике, поскольку рассчитан на предприятия с нестабильным потоком доходов. Оценка рыночной стоимости основана на расчете суммарной текущей стоимости будущих денежных потоков, включая остаточную стоимость. В этом случае денежный поток прогнозируется на период, в течение которого темпы развития компании предположительно будут неравномерными.

Основные этапы расчета стоимости предприятия методом дисконтированных потоков:

а) определение длительности прогнозного периода;

б) выбор модели денежного потока;

в) расчет денежного потока для каждого прогнозного года;

г) определение ставки дисконтирования;

д) расчет остаточной стоимости;

е) расчет суммарно дисконтированной стоимости денежных потоков предприятия в прогнозном и постпрогнозном периодах;

ж) внесение заключительных поправок.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

1.2 Оценка бизнеса методом дисконтирования денежных потоков

Рассмотрим содержание перечисленных этапов оценки.

Первый этап. Определение длительности прогнозного периода

Если оцениваемый бизнес может существовать неопределенно долго, прогнозирование на достаточно длительный срок даже при стабильной экономике затруднительно. Поэтому весь срок функционирования компании делят на два периода: прогнозный, когда оценщик с достаточной точностью определяет динамику развития компании, и постпрогнозный (остаточный), когда рассчитывается некий средний умеренный темп роста.

Важно правильно определить продолжительность прогнозного периода, при этом учитываются возможность составления реалистичного прогноза денежных потоков и динамика доходов в первые годы.

Второй этап. Выбор модели денежного потока.

При оценке бизнеса применяются либо модель денежного потока для собственного капитала, либо модель денежного потока для инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала рассчитывается:

ДП = ЧП+А+(-) Уменьшение(прирост) собственного оборотного капитала – Капитальные вложения +(-) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.

Расчет, основу которого составляет денежный поток для инвестированного капитала, позволяет определить суммарную рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности.

Денежный поток для инвестированного капитала определяется по формуле:

ДП = Прибыль после налогообложения + АО +(-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала – Капитальные вложения.

Следует учесть, что при расчете денежного потока на весь капитал необходимо к величине чистой прибыли добавить проценты на обслуживание долга, так как инвестированный капитал работает не только на создание прибыли, но и выплату процентов по кредитам.

Денежный поток можно прогнозировать как номинальной основе, так и с учетом фактора инфляции.

Третий этап. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

На этом этапе анализируется информация о планах руководства по развитию компании в ближайшие годы и о динамике стоимостных и натуральных показателей работы предприятия за два-четыре года, предшествующих дате оценке. Эта информация сопоставляется с отраслевыми тенденциями для определения реалистичности Поэлементный подход допускает прогнозирование планов и стадии жизненного цикла компании.