Файл: Вид работы Курсовая работа Название дисциплины Тема Фамилия студента Имя студента.doc

Существуют два основных подхода к прогнозированию денежного потока: поэлементный и целостный. Поэлементный подход допускает прогнозирование каждой составляющей денежного потока. Целостный подход предполагает расчет величины денежного потока в ретроспективный период и его дальнейшую экстраполяцию, которая может проводиться на два-три года вперед.

Поэлементный подход более сложен, но дает более точные результаты. Обычно для определения величины элементов денежного потока могут применяться следующие методы:

- фиксация на определенном уровне;

- экстраполяция с корректировкой простого тренда;

- поэлементное планирование;

- привязка к определенному финансовому показателю.

Прогнозирование денежных потоков может осуществляться по-разному – это зависит прежде всего от объема информации, которой обладает оценщик. Обычно при поэлементном планировании все элементы денежного потока находятся в тесной взаимоувязке: так, величина прибыли во многом определяется величиной амортизационных отчислений и процентными выплатами по кредитам; в свою очередь, амортизационные отчисления зависят от объема капитальных вложений; величина издержек по долгосрочным кредитам зависит от размера долгосрочной задолженности.

Таким образом, составленные прогнозы выручки, себестоимости, амортизации позволяют рассчитать величину балансовой прибыли, которая будет уменьшена на ставку налога на прибыль, и в результате оценщик получит величину чистой прибыли.

Рассмотрим порядок оценки изменения собственного оборотного капитала. Собственный оборотный капитал – это денежные суммы, вкладываемые в оборотные средства предприятия, они определяются кК разница между текущими активами и пассивами. Величина текущих активов во многом определяются размером выручки компании и находится в прямой зависимости от нее. В свою очередь, размер текущих пассивов в определенной степени зависит от текущих активов, так как они используются для приобретения товарных запасов и погашения дебиторской задолженности. Следовательно, и текущие активы, и текущие пассивы зависят от величины выручки, поэтому прогнозную величину собственного оборотного капитала можно определять в процентах к выручке.

4-й этап. Расчет ставки дисконтированию. Ставка дисконтирования – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость (стоимость на дату оценки). Основное ее предназначение – учесть возможные риски, с которыми может столкнуться инвестор при вложении капитала в оцениваемый бизнес. Под инвестиционным риском понимают вероятность того, что фактический доход предприятия будущем не совпадет с прогнозным. Методология расчета ставки дисконтирования основана на выявлении и адекватной оценке рисков, присущих конкретному бизнесу. При этом все риски традиционно делятся на систематические, или присущие всем элементам экономики (инфляция, экономическая и политическая стабильность), и несистематические, присущие только конкретному виду бизнеса.

---

Выбор ставки дисконтирования определяется видом спрогнозированного денежно потока.

При использовании денежного потока для собственного капитала ставка дисконтирования должна быть определена для собственного капитала либо по модели оценки капитальных активов, либо методом кумулятивного построения. Если составляется прогноз денежного потока для инвестированного капитала, то ставка определяется методом средневзвешенной стоимости капитала.

Модель оценки капитальных активов (САРМ) была разработана на целом ряде допущений, основным из которых является предположение о наличии эффективного рынка капитала и совершенной конкуренции инвесторов. Основная посылка модели: инвестор приемлет риск только в том случае, если в будущем получит дополнительную выгоду на вложенный капитал по сравнению с безрисковым вложением.

Уравнение модели оценки капитальных активов выглядит следующим образом:

R = Rf + ? (Rm – Rf) + S1 + S2 + C,

где R - требуемая инвестором ставка дохода; Rf – безрисковая ставка дохода, ? – коэффициент «бетта»; Rm – общая доходность рынка в целом; S1 – премия за риск инвестирования в малую компанию; S2 – премия за риск, характерный для конкретной компании; C – премия за страновой риск.

Безрисковая ставка доходности рассчитывается по инвестициям с гарантированной ставкой дохода и высокой степенью ликвидности. К таким вложениям обычно относят инвестиции в государственные ценные бумаги (долговые обязательства). В российской практике в качестве безрисковой ставки используются, например, ставка по валютным депозитам Сбербанка, доходность еврооблигаций либо безрисковая ставка других стран с прибавлением премии за страновой риск.

Систематический риск возникает в результате воздействия макроэкономических и политических факторов на деятельность компании и фондовый рынок. Эти факторы оказывают влияние на все субъекты хозяйствования, поэтому их влияние нельзя целиком устранить путем диверсификации. Коэффициент «бетта» позволяет учесть фактор систематического риска. Данный коэффициент представляет меру чувствительности акций рассматриваемой компании к систематическому риску, отражая изменчивость цен акций данной компании относительно движения фондового рынка в целом.

Как правило, ? рассчитывают на основе ретроспективной информации фондового рынка за последние 5-10 лет. Следует отметить, что существует расчет ? на основе фундаментальных показателей. При этом рассматривается и определяется совокупность рисков: факторы финансового риска (ликвидность, стабильность дохода), отраслевая факторы риска (государственные регулирование), общеэкономические факторы риска (уровень инфляции, процентные ставки, обменные курсы). Применение данного метода в значительной степени субъективно,

---

зависит от аналитика, использующего этот метод, и требует него глубоких знаний и опыт.

В случаях когда фондовый рынок не развит, а предприятие-аналог найти сложно, расчет ставки дисконтирования для денежного потока для собственного капитала возможен на основе модели кумулятивного построения. Модель подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. За основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется суммарная премия за риски, присущие оцениваемому бизнесу.

Если основу расчета стоимости компании составляют денежные потоки для инвестированного капитала, то ставка дисконтирования рассчитывается о модели средневзвешенной стоимости капитала. Под средневзвешенной стоимостью капитала понимается ставка доходности, обеспечивающая расходы, связанные с привлечением собственного и заемного капиталов. Средневзвешенная доходность зависит как от расходов на единицу привлеченных собственных и заемных средств, так и от долей этих средств в капитале компании. В самом общем виде формула расчета средневзвешенной стоимости капитала (R) может быть представлена таким образом:

R = de ie+ dk ik (1 – Tax),

где de – доля собственных средств в инвестированном капитале; ie – ставка дохода на собственный капитал; dk – доля заемных средств в инвестированном капитале; ik – стоимость привлечения заемного капитала; Tax – ставка налога на прибыль

В качестве ставки дохода на собственный капитал выступает ставка дисконтирования, рассчитанная в моделях САРМ и кумулятивного построения. Стоимость заемных средств, представляет собой среднюю ставку процента по всем долгосрочным кредитам компании.

5-й этап. Расчет остаточной стоимости. Данная стоимость (Vост) может быть определена следующими основными методами в зависимости от перспектив развития предприятия:

а) методом расчета по ликвидационной стоимости – если в постпрогнозный период рассматривается возможность ликвидации компании с последующей продажей имеющихся активов;

б) методами оценки предприятия как действующего:

- Vост определяется по модели Гордона –отношением величины денежного потока в постпрогнозный период к ставке капитализации, которая, в свою очередь, определяется как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста;

---

- Vост определяется по методу чистых активов, который ориентирован на изменение стоимости имущества. Размер чистых активов на конец прогнозного периода определяется путем корректировки величины чистых активов на начало первого года прогнозного периода на величину денежного потока, полученного компанией за весь период. Применение этого метода целесообразно для предприятий фондоемких отраслей;

- прогнозируется стоимость предполагаемой продажи.

Наиболее применимой является модель Гордона, которая основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны. Формула расчета следующая:

V = CF/(R - g),

где V – стоимость в постпрогнозной период; CF – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода; R – ставка дисконтирования; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

6-й этап. Расчет суммарной дисконтированной стоимости дохода. Рыночную стоимость бизнеса методом дисконтирования денежных потоков можно представить следующей формулой:

PV = ? In/(1 + R) (n – 0,5)+ V/(1 + ri),

где PV – рыночная стоимость компании; In – денежный поток в n-й год прогнозного периода; R – ставка дисконтирования; V – остаточная стоимость компании на конец прогнозного периода; j – последний год прогнозного периода.

Необходимость отметить особенность процесса: дисконтирование остаточной стоимости производится на конец года; если поток сконцентрирован на иную дату, в показатель степени n в знаменателе дроби необходимо внести корректировку.

7-й этап. Внесение заключительных поправок.

Если использовалась модель дисконтированных денежных потоков для инвестированного капитала, то найденная рыночная стоимость включает в себя также стоимость долгосрочных обязательств компании. Поэтому для ого чтобы получить стоимость собственного капитала, необходимо из найденной стоимости вычесть величину долгосрочной задолженности.

Необходимо добавить стоимость избыточных и нефункционирующих активов, которые непосредственно не принимают участия в генерировании дохода, учтенного в предыдущих расчетах.

В случае наличия у компании избыточного собственного оборотного капитала его величину необходимо добавить к стоимости собственного капитала компании, а дефицит, соответственно, необходимо вычесть.

---

1.3 Оценка бизнеса методом капитализации дохода

Метод капитализации дохода применяется, когда ежегодный доход может быть спрогнозирован и является приблизительно одинаковым либо стабильно изменяющимся. В этом случае рыночная стоимость бизнеса определяется конвертацией годового дохода предприятия в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Доходом в рамках метода капитализации могут быть прибыль, дивиденды, денежный поток, выручка. При этом может рассматриваться как спрогнозированный на один год размер дохода, так и средний размер, рассчитанный на основе ретроспективных и прогнозных данных за несколько лет.

В процессе прогнозирования важную роль играет нормализация доходов, т.е. устранение единовременных отклонений. Так, в доходах за прошлые периоды могут встречаться значительные отклонения от средней величины из-за проеденных разовых сделок, например по реализации избыточного имущества, влияние которых необходимо устранить.

Формула для расчета стоимости методом капитализации дохода:

V = D/K,

где V – рыночная стоимость бизнеса; D – годовой доход предприятия; К – коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации для оценки бизнеса определяется методом корректировки ставки дисконтирования на величину предполагаемых устойчивых темпов роста доходности предприятия по формуле

К = R – g,

где К - коэффициент капитализации для бизнеса; R – ставка дисконтирования; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования.

2 Оценка рыночной стоимости складского помещения

2.1 Описание и анализ объекта оценки

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости здания кирпичного склада, расположенного по адресу ул. Октябрьская, д. 112., Заказчиком были предоставлены следующие документы:

- технический план БТИ на здание склада № 1624/183;

- справка о балансовой стоимости.

Балансовая стоимость здания 87620 руб.

Остаточная стоимость здания 32860 руб.

Анализ местоположения объекта оценки

Оцениваемый объект – здание склада.

Объект оценки расположен в Ставропольском крае г. Пятигорска, Станице Константиновской, ул. Октябрьской д. 112.

Ограничивается с севера и севера-востока ул. М. Горького и ограждением территории Константиновского Винного завода, с востока – береговой линии р. Подкумок, с запада – ул. Ленина.

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

---