Файл: Вид работы Курсовая работа Название дисциплины Тема Фамилия студента Имя студента.doc

Транспортная доступность – удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.

Описание объекта оценки

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью.

Площадь застройки – 117,2 м2.

Площадь помещений – 100,8 м2.

Высота здания – 2,58 м.

Строительный объем – 302 м3.

Год постройки – 1985 г.

Основные конструктивные элементы здания приведены в таблице 2.1

Таблица 2.1 – Конструктивные элементы здания

Конструктивный

Описание

Фундаменты

Кирпичные ленточные

Стены

Силикатные блоки, ракушечник

Перегородки

Силикатные блоки

Перекрытия

Железобетонные

Кровля

Совмещенная

Полы

Бетонные

Дверные проемы

Металлические ворота

Оконные проемы

Отсутствуют

Электротехнические устройства

То же

Внутренняя отделка

Техническое состояние объекта оценки

Фундамент – трещины в цоколе, повреждения (выветривание и осыпание) штукатурного слоя, следы увлажнения стен.

Стены – отдельные трещины и выбоины, местное отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов, частичное разрушение отдельных кирпичей.

Перегородки – трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, многочисленные сколы, местами разрушение перегородок.

Перекрытия – небольшие волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Предпосылки метода дисконтирования денежных потоков:

а) Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества.

б) Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

в) Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.

г) Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация для расчета объекта:

Площадь – 100,8 м2;

Арендная ставка в месяц – 15 руб./ м2;

Доход в месяц – 1512 руб.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта V в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5 % ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении 5 лет) по формуле

V = ? NOI/(1+R)n,

где NOI – величина годового денежного потока, руб.;

R – ставка дисконтирования, %.

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5 % ежегодно.

Ставка дисконтирования определена кумулятивным методом и составляет 26,5 %. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 2.2

Безрисковая ставка - средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий, со сроком привлечения свыше 3 лет

Таблица 2.2 – расчет ставки дисконтирования

Таблица 2.3 - Поток денежных поступлений

3 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

а) Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных о своем виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

б) Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие доходный подход в определении итоговой стоимости.

Таблица 3.1 – определение итоговой стоимости

Стоимость объекта определяется по формуле

V = V1*Q1+V2*Q2+V3+Q3,

где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием подхода, руб.;

Q1, Q2, Q3 – средневзвешенное значение достоверности подхода

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

V= 46148 руб

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением метода оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу ул. Октябрьская д. 112., по состоянию на 20 августа 2009 г., с учетом округления составляет 45000 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по раздел имущества и т.п.

Заключение

Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом, заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости, как источнике дохода, то есть, это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Коммерческая недвижимость в настоящее время является важным объектом инвестирования. Расширение сектора частной собственности в России привело к увеличению количества сделок с недвижимостью, что также говорит о том, что оценка недвижимости приобретает все большую значимость. Коммерческая недвижимость рассматривается с позиции объекта потенциально способного приносить доход, быть конкурентоспособным, «работать» с отдачей.

При использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

При рассмотрении данного материала, можно выделить следующие основные проблемы данного метода.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации о реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.