Файл: Жилищнокоммунальное обслуживание.docx

Лекция 1

Тема:Жилищно-коммунальное обслуживание
Вопросы, подлежащие изучению:

1.1 Жилищный фонд. Основные законодательные и нормативно-технические документы по эксплуатации зданий. Оценка недвижимости

1.2 Требования к эксплуатации инженерной инфраструктуры в системе ЖКХ. Типовые структуры эксплуатационных организаций.

1.3Жилищно-коммунальные услуги. Обязанности и права исполнителя ЖКУ. Методика определения нормативов потребления коммунальных услуг

1.4Права и обязанности собственников жилища. Представление ЖКУ собственникам индивидуальных жилых домов


1.1 Жилищный фонд. Основные законодательные и нормативно-технические документы по эксплуатации зданий. Оценка недвижимости
Жилищная сфера - область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. 

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. 

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений неза­висимо от форм собственности, включая жилые дома, специали­зированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома манев­ренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для времен­ного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служеб­ные жилые помещения, иные жилые помещения в других строе­ниях, пригодные для проживания. В зависимости от права соб­ственности жилищный фонд может быть: частным, государствен­ным, муниципальным и общественным.

Частный жилищный фонд включает в себя:

• 
  фонд граждан: индивидуальные жилые дома, приватизиро­ванные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квар­тиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным первым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобре­тенные в собственность гражданами на иных основаниях, преду­смотренных законодательством;
  
• 
  фонд юридических лиц (созданных в качестве частных собствен­ников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных
  кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.
  

---

Государственный жилищный фонд включает в себя:

• 
  ведомственный фонд, состоящий в государственной собствен­ности Российской Федерации и находящийся в полном хозяй­ственном ведении государственных предприятий или оператив­ном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;
  
• 
  фонд субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находя­щийся в полном хозяйственном ведении государственных пред­приятий или оперативном управлении государственных учрежде­ний, относящихся к соответствующему виду собственности.
  

Муниципальный жилищный фонд включает в себя фонд, нахо­дящийся в собственности района, города, входящих в них адми­нистративно-территориальных образований, в том числе в Моск­ве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находя­щийся в полном хозяйственном ведении муниципальных пред­приятий или оперативном управлении муниципальных учрежде­ний.

Общественный жилищный фонд — это фонд, состоящий в соб­ственности общественных объединений.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Домовладелец – собственник помещения в комплексе недвижимого имущества кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество.

Помещение – единица комплекса недвижимого участка (часть жилого здания), иной связанной с жилым зданием объект недвижимости.

Собственник жилищного фонда — организация (лицо), в соб­ственности которой находится жилищной фонд, в том числе орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо.
Эксплуатация жилищного фонда предусматривает использова­ние его помещений, систем, прилегающих территорий для опре­деленных целей. Например, эксплуатация жилого здания преду­сматривает использование жилых квартир для проживания людей. Для удовлетворения потребностей проживающих необходимы без­отказное функционирование всех инженерных систем (водопро­вода, канализации, горячего водоснабжения, теплоснабжения, лифтовых установок и др.), надежность конструктивных элемен­тов, благоустройство придомовой территории, периодическая ее уборка и уборка помещений.

---

Таким образом, задачи технической эксплуатации жилищного фонда можно определить как комплекс мероприятий, обеспечи­вающих комфортное проживание людей в жилом доме, который связан с системой взаимоотношений проживающих и собствен­ников жилищного фонда и включает в себя управление жилищ­ным фондом, его техническое обслуживание и ремонт, санитар­ное содержание жилищного фонда.

Управление жилищным фондом:

• 
  организация эксплуатации;
  
• 
  взаимоотношение со смежными организациями и поставщи­ками;
  
• 
  выполнение всех видов работ с нанимателями и арендаторами.
  

Техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда (содержа­ние):

• 
  техническое обслуживание строительных конструкций и ин­женерных систем зданий, включая диспетчерское и аварийное;
  
• 
  осмотры;
  
• 
  подготовка к сезонной эксплуатации;
  
• 
  текущий ремонт;
  
• 
  капитальный ремонт.
  

Санитарное содержание территории жилищного фонда:

• 
  уборка мест общего пользования;
  
• 
  уборка мест придомовой территории;
  
• 
  уход за зелеными насаждениями.
  

Содержание мероприятий системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда зависит от социально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, т.е. от перечня, состава и перио­дичности работ или стандартов эксплуатации. Она должна обеспе­чить нормальное функционирование зданий и инженерных сис­тем в течение установленного срока службы здания с использова­нием в необходимых объемах материальных и финансовых ресур­сов.

Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состоя­ния.
Оценка недвижимости
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом ранке в условиях конкуренции

---

, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические или физические лица (оценщики), деятельность которых регулируется « Законом об оценочной деятельности в РФ», а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений РФ (далее именуется - лицензирующий орган).

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Этим договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор должен содержать:

- основание заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты оценки), а также его (их) описание.

---

Обязанностями, возложенными на оценщика договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком- индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

-оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
1.2 Требования к эксплуатации инженерной инфраструктуры в системе ЖКХ. Типовые структуры эксплуатационных организаций
Порядок предоставления ЖКУ регулируется соответствующи­ми нормативно-правовыми актами федерального правительства России, приказами Минрегионразвития РФ, постановлениями руководства субъектов РФ, нормативными актами органов мест­ного самоуправления. Например, постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммуналь­ных услуг гражданам» утверждены Правила предоставления ЖКУ.

Обязательства и ответственность за предоставление коммуналь­ных услуг необходимого качества всегда имеются у всех исполни­

---