Файл: Жилищнокоммунальное обслуживание.docx

Лекция 13

Тема:Особенности сезонной эксплуатации зданий
Вопросы, подлежащие изучению:

13.1 Подготовка зданий к зимнему периоду.

13.2 Подготовка зданий к весенне-летнему периоду.
13.1 Подготовка зданий к зимнему периоду
Зимний период является наиболее сложным в эксплуатации здания в целом и отдельных его элементов, особенно отопительных систем, которые работают в этот период с наибольшей нагрузкой.

В зимний период должна быть обеспечена бесперебойная работа канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков здания от общего трубопровода, проложенного в подвале.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период проводится следующие работы:

- устраняются неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

- приводится в технически исправное состояние территория домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

-обеспечивается надлежащая гидроизоляция фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжений со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, собственники жилищного фонда и их уполномоченные, а также государственные жилищные инспекции.

Подготовка к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, проверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котельные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пункты в домах, системы отопления, вентиляции).

Выполняется накладка внутриквартирных сетей с корректировкой расчетных диаметров дросселирующих устройств на тепловом (элеваторном) узле.

Проводится накладка устройств газового хозяйства (запорно-предохранительные клапаны и регуляторы давления) на зимний период.

---

Проверяется оборудование насосных станций и систем противопожарного оборудования, в случае необходимости укомплектовывается основным и резервным оборудованием. При эксплуатации насосных станций должно быть обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних условиях осуществляется:

- подготовка и переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих текущего ремонта, дворников;

- подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов; проводится инструктаж персонала);

- подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального отопления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);

- в неотапливаемых помещениях-ремонт изоляции труб разбирают поливочный водопровод, утепляют водомерный узел.

Кроме указанных работ в период подготовки к зиме осуществляются:

утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей, утепление входных дверей в квартиры;

ремонт и утепление чердачных перекрытий;

укрепление и ремонт парапетных ограждений;

остекление и закрытие чердачных слуховых окон;

изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердак, в подвалах;

ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления, ремонт и утепление бойлеров;

ремонт печей и кухонных очагов;

ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;

замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений;

ремонт и укрепление входных дверей, ремонт и постановка пружин на входных дверях;

консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, снятие приборов и удаление воды, просушка, разгрузка рессор);

прочистка колодцев;

подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;

очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
13.2 Подготовка зданий к весенне-летнему периоду
В весенне-летний период проводится следующие работы:

---

а) по котельным- ревизия арматуры и оборудования контрольно-измерительных приборов и автоматики, устранение щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовка операторов, а также завоз топлива:

-твердого- расчете 70% потребности в отопительном сезоне;

- жидкого- по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса.

Расчет потребного количества топлива производится в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами:

б) по тепловым сетям- промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах;

в) по тепловым пунктам- ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей, грязевиков и др.);

г) по системам отопления и горячего водоснабжения- ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов;

д) по уборочной технике и инвентарю для дворников- проверка, ремонт, замена.

В весенне-летний период осуществляется завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3-4 м³ на 1 тыс.м² уборочной площади) и соли ( из расчета не менее 3-5% массы песка) или ее заменителя и обеспечивается наличие первичных средств пожаротушения

Для эксплуатации здания в весенне-летний период выполняются такие работы, как:

- укрепление водосточных труб, колен и воронок;

- расконсервация и ремонт поливочной системы;

- снятие пружин на входных дверях

- консервация системы центрального отопления;

- ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

- ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек;

- устройство дополнительной сети поливочных систем;

- укрепление флагодержателей;

- консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования;

- работы по раскрытию продухов в цоколях и в вентиляции чердаков; осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Порядок оформления готовности зданий к сезонной эксплуатации.

Целью осмотров являются установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению, а также контроль за использованием и содержанием помещений. В ходе осмотра инструктируются наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

---

Различают два вида осмотров: плановые и внеочередные(неплановые). Среди плановых осмотров жилых зданий - общие и частичные.

Общие осмотры предусматривают осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство. Осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Частичные - это осмотры. Которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Внеочередные (неплановые) осмотры проводятся после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов здания, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Общие плановые, а также внеочередные осмотры проводятся соответствующими органами по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящийся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию дополнительно включается представитель правления ЖСК.

Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров уделяется тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, устраняются собственником в сроки, указанные в приложении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся собственника жилищного фонда или уполномоченное им лицо.

Результаты осмотров отражаются в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах и актах.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

---

Результаты общих проверок состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

На основании актов весеннего осмотра и обследования в месячный срок составляется перечень мероприятий, и устанавливаются объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

По результатам осмотров уточняются объемы работ по текущему ремонту:

на текущий год- по результатам весеннего осмотра;

на следующий год- по результатам осеннего осмотра.

По результатам осеннего осмотра проверяется готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования, как правило, производится организацией по содержанию жилищного фонда.
Вопросы для самоконтроля:
1. Какие работы осуществляются в зимних условиях в период подготовки жилищного фонда?

2. Какие работы выполняются при эксплуатации здания в весенне-летний период?

3. В чем заключаются внеочередные (неплановые) осмотры?

Список использованных источников:

1. 
   Болгов И.В. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства: учебное пособие для студентов высших учебных заведений. – М.: Издательский центр «Академия», 2009. – 208 с.
   
2. 
   Девятаева Г.В. Технология реконструкции и модернизации зданий: Учебник для СПО. – М.: Изд. центр « Академия», 2011. – 255 с.
   
3. 
   Калинин В.М. Оценка технического состояния зданий [Текст]: Учебник для СПО. – М.: Изд. центр « Академия», 2011. – 268 с.
   

---