Файл: Организация бизнеспланирования на малом предприятии.docx

С северной и южной стороны дома на 1 этаже расположены встроенные магазины, имеется заглубленный гараж для индивидуального автотранспорта и автостоянки для автомобилей.

Дается информация об обеспечении безопасности и надежности дома. Для увеличения сейсмостойкости разработаны следующие мероприятия:

- выполнены свайные фундаменты с монолитным железобетонным ростверком;

- запроектирована монолитная фундаментная плита толщиной 500 мм (с учетом работы грунта основания и существующего свайного поля).

Стены подземной части здания выполнены из монолитного железобетона толщиной 400 мм. Здание запроектировано с незадымляемыми лестничными клетками

Указываются основные качественные характеристики квартир и площадок. Высота этажа – 280 см. Внутренние стены состоят из трех слоев. Наружные стены состоят из четырех слоев. На каждом этаже размещены по четыре квартиры на лестнично–лифтовом узле. По уровню удобств жилой дом по ул.1 Мая относится к улучшенным условиям проживания.

Каждая квартира имеет четкое функциональное зонирование, просторную прихожую, хорошие пропорции комнат и кухонь-столовых, четко выделенные тихие спальные зоны. Высота потолков 280см, свободная планировка квартир, металлопластиковые фасадные изделия – вот далеко не полный перечень особенностей, которые позволили сделать настоящий проект интересным и перспективным.

Также автор указывает на то, что в строительстве используются эффективные, экологически чистые теплоизоляционные материалы, что позволяет повысить эффективность отопления в 2 – 6 раз. Что важно, для обеспечения возможности автономного теплоснабжения административно-жилого комплекса запроектированы пристроенные котельные. А для обеспечения гарантированного круглосуточного водоснабжения предусмотрено использование собственных глубинных скважин.

Как мы видим, раздел дает четкое представление о преимуществах строящегося жилого дома. Данная информация позволит показать потенциальным инвесторам и кредиторам, что настоящий проект довольно привлекателен для будущих покупателей.

Оценка рынка жилищного строительства. В данном разделе описываются особенности рынка недвижимости в России и Краснодарском крае, в частности. Проводится сравнение способов финансирования и объемов реализации жилья по временным промежуткам. До 1998 г. строительство осуществлялось за счет полученных кредитов банков для возведения жилых домов, дальнейшей реализации квартир и было ориентировано на внутрикраевую потребность в жилье. Это позволяло вводить ежегодно около 3015,0 тыс. кв. метров жилья на сумму 2,8 млрд. руб. с коэффициентом эффективности использования кап. вложений 0,92. За период 1998 - 2004 гг. произошли значительные изменения финансирования строительных корпораций (долевое участие, ипотечное кредитование). Это привело к резкому увеличению строительства и ввода в эксплуатацию жилья до 7950,0 тыс. кв. метров в год. Подобная информация позволяет инвесторам сделать вывод о том, что за последние 5 лет объемы реализации жилья в Краснодарском крае выросли более, чем в 2 раза.

---

Далее автор указывает на тот факт, что спрос на комфортабельное жилье постоянно растет. Именно строительство элитных жилых домов имеет сейчас наибольшую приоритетность. Что касается проса на жилье, то маркетинговые исследования рынка недвижимости показали, что более 80% населения России в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Краснодар не является исключением.

Даются результаты социологического опроса, который показал, что 96% опрошенных заинтересованы в приобретении жилья, а 68% из них планируют приобрести квартиру.

Далее автор указывает на преимущества, которые имеет строительство по принципу долевого участия в г. Краснодаре. К основному преимуществу относится отсутствие жесткой конкуренции. Количество фирм-конкурентов, занимающихся строительством жилья по принципу долевого участия – 5. Три из них ориентированы на клиента с высоким уровнем доходов и предлагают элитное, престижное жилье. При этом стоимость за 1 кв. м. составляет 28411 рублей за 1 м². ООО «Стройдормаштехника» предлагает жилье доступное по цене от 15 626 руб. до 18 467 руб. за 1 м² и при этом имеет целый ряд преимуществ.

Таким образом, автору удалось доказать, что рынок жилищного строительства в г. Краснодаре испытывает довольно сильный подъем. И у ООО «Стройдормаштехника» есть все условия для успешной реализации настоящего проекта.

В организационном плане описываются эффективность работы специалистов и вовлеченных предприятий. Автор указывает на то, что команда имеет опыт работы с кредитными ресурсами и способна в кратчайшие сроки вести любое строительство. Также положительный эффект дают сложившиеся отношения с муниципальными органами власти; постоянное изучение рынка спроса и предложения на готовое жилье; ориентация на новые технологии в проектировании и строительстве, в том числе наличие проектных разработок, удешевляющих строительство; умение проводить рекламные компании, обеспечивающие привлечение дольщиков для финансирования строительства на ранних стадиях.

Финансовый план строительства и стратегия реализации квартир. Отправной точкой финансового плана любого строительного проекта является сводный сметный расчет - расчет стоимости потребных ресурсов на строительство, составленный по рабочим чертежам конкретного спроектированного здания (сооружения) и графика финансирования строительства.

---

Из сметы видно, что один этаж (2 подъезда) строящегося жилого дома требует материальных ресурсов общей стоимостью 1 179 964 рубля. То есть на возведение 6 оставшихся этажей потребуется 1179964 * 6 = 7 076 184 рубля.

Статьями, на которые приходятся самые большие расходы на возведение одного этажа являются:

- строительно-монтажные работы – 1 179 964 рубля;

- фонд оплаты труда – 1 150 000 рублей;

- налоги с фонда оплаты труда – 299 000;

- затраты на благоустройство – 299 200 рублей;

- прочие расходы – 215 000 рублей.

Всего затрат на возведение одного этажа – 3 288 164 рубля. Получаем общие расходы на строительство: 3288164 * 6 = 19 728 964 рубля.

До реализации квартир ООО «Стройдормаштехника» планирует использовать заемные средства кредиторов. Необходимость денежных средств по месяцам приведем в виде таблицы.

Таблица 1 – Объемы кредитования

Необходимые объемы кредитования проекта по возведению шести этажей 10-этажного дома

Месяц	1	2	3	4	5	6	7	8	9
Объемы млн. руб.	10,6	4,7	3,1	3,1	3,1	2,4	1	1	1

Проанализируем эффективность капиталовложений с учетом этапов реализации квартир.

Таблица 2 – Этапы реализации квартир

Этапы реализации квартир

(Возведения 6 этажей)

10 этажного жилого дома по ул.1 Мая

Период	Срок реализации, месяц	Цена за 1 м2		Объем реализации, м2	Стоимость реализации, руб.
		$	Руб.
I этап	3	550	15626	736,5	11.508.549
II этап	2	600	17046	347	5.916.234,2
III этап	1	650	18467	181	3.348.559
ИТОГО				1264,5	20.773.342,2

---

Как уже отмечалось, финансирование проекта будет осуществляться с помощью поэтапной реализацией квартир, то есть по методу долевого участия. За счет вырученных средств будут возвращаться долги кредиторам. Как видно из таблицы, 1 этап самый долгий, так как за это время нужно реализовать наибольшую площадь жилья общей суммой 11 508 649 рублей. Для этого ООО «Стройдормаштехника» снизила цену одного квадратного метра до 15 626 рублей. Со средней площадью квартиры в 60 м² за 3 месяца нужно продать примерно: 736 / 60 = 12 квартир, что вполне по силам реализаторам компании, учитывая ситуацию на жилищном рынке.

Последующее финансирование потребует меньше денежных средств. В общей сложности на 2 последних этапа потребуется ресурсы в денежном объеме на 9 264 793 рубля.

В отдельный документ был выведен отчет о прибылях и убытках (Приложение Г). Планируемая чистая прибыль – 16 288 000 рублей.

Также имеются помесячная таблица видов источников финансирования и реализации квартир (Приложения Д и Е), из которых видно, что проект способен обеспечивать своевременные платежи по заемным средствам.

Таким образом, финансовый план проекта позволяет понять, что ООО «Стройдормаштехника» вполне способна реализовать требуемую площадь квартир для полного возврата заемных средств.

Оценка рисков. В данном разделе приводятся основные возможные риски реализации проекта и возможность их возникновения. Приведем их наглядно в виде таблицы:

Таблица 3 – Оценка рисков

Тип риска	Вероятность
Риски от действий конкурентов	Ниже среднего
Риски от слабости персонала и руководства проектом	Отсутствуют
Риски изменений условий на рынке по цене	Ниже среднего
Риск изменения емкости рынка	Отсутствуют
Социально-политические риски	Отсутствуют
Риски, связанные с контрагентами и партнерами	Отсутствуют
Риски расторжения договоров с субподрядными организациями	Отсутствуют

Из таблицы видно, что риски проекта минимальны. Относительная конкуренция возможна только при условии создания подобного проекта на территории г. Краснодара. Персонал и руководство имеют высокую квалификацию. Риски изменения емкости рынка в

---

течение срока реализации проекта отсутствуют, так как по приведенному выше анализу рынка 96% респондентов заинтересованы в приобретении жилья, а 68% - планируют приобрести жилье уже на данном этапе. Социально-политические риски отсутствуют, так как в недорогом комфортабельном жилье нуждаются все граждане. Риски, связанные с контрагентами и партнерами невозможны, так как все взаиморасчеты будут происходить через один расчетный счет и по факту поставки. Риски расторжения договоров с субподрядными организациями невозможны, так как окончательный расчет со всеми субподрядными организациями по условиям подписанных сторонами договоров будет произведен только после сдачи комплекса в эксплуатацию, что повышает заинтересованность в дальнейшем развитии проекта.

В выводе автор указывает, что данный проект является весьма перспективным, так как для его реализации объединились предприятия, имеющие значительный опыт и навыки руководства реализацией проектов жилищного строительства, несущие реальную юридическую и экономическую ответственность за ввод объекта и гибко реагирующие на изменения на рынке строительства готового жилья.

Кроме того, для реализации данного проекта используются новые технологии строительства, позволяющие достигать приемлемого уровня цены на жилье и офисные помещения при наличии высокого качества строительных работ. Месторасположение комплекса весьма удачное, так как исторически данный район предназначался для комплексного жилищного строительства.

Также подчеркивается, что в качестве одного из методов финансирования строительства используется принцип «долевого участия», что снижает уровень налогообложения проекта и позволяет привлекать заинтересованных в приобретении жилья лиц уже на начальной стадии строительства.

В настоящее время ООО «Стройдормаштехника» получено согласие главного архитектора города Краснодара Ю. Д. Щербинина для оформления землеотводных документов на строительство еще трех 10-ти этажных 2-х подъездных жилых домов по ул. 1 Мая.

Таким образом, бизнес-план проекта ООО «Стройдормаштехника» по реализации квартир и поэтапного возведения 6 этажей 10-этажного жилого дома по ул. 1 Мая в г. Краснодаре является весьма эффективным как с точки зрения реализации, так и с точки зрения привлечения денежных ресурсов потенциальных инвесторов и кредиторов. Автору удалось представить основополагающие преимущества настоящего проекта и обосновать возможность его успешной реализации. Но все же бизнес-план имеет ряд некоторых упущений, которые мы разберем в следующей главе.

---