Файл: Организационн отехнологическо епроектировани естроительств а.pdf

163
Результатом этапа предпроектной подготовки строительст- ва объекта является оценка жизнеспособности проекта, выводы и заключение по материалам обоснования инвестиций. Итогом проведенных исследований является задание на разработку тех- нико-экономических обоснований (ТЭО) строительства объекта.
Заказчик подает заявку в комитет архитектуры территориально- го органа власти для подготовки исходно-разрешительной до- кументации на строительство объекта. При положительном ре- шении комитет по архитектуре выдает градостроительное за- ключение, требования и рекомендации по размещению и объем- но-планировочному решению объекта, особым условиям строи- тельства, а также требования и рекомендации согласовывающих организаций. В случае положительных согласований заказчик получает разрешение на проектирование и строительство объек- та. Схема организации предпроектной подготовки строительства представлена на рис. 46.
Задание на разработку проектной документации развивает и уточняет диапазон проектных решений, задачи и уровень каче- ства СМР, ставит перед проектировщиками цели и определяет критерии для их достижения.
Наличие пакета исходно-разрешительной документации да- ет право на выполнение комплекса инженерно-технических и
экономических исследований, инженерных изысканий в строи- тельстве. Такие исследования позволяют уточнить и определить возможности строительства объекта на выбранном земельном участке с учетом особенностей региона.
Организация и проведение инженерных изысканий в строи- тельстве осуществляются в соответствии с действующей норма- тивно-технической документацией [49]. Инженерные изыскания в строительстве содержат следующие мероприятия:
–
геодезические изыскания – разработку топопланов, трасс, геонаблюдения и др.;
–
геологические изыскания – геологическую съемку, ис- следование состава, характеристик грунтов и др.;
–
гидрометеорологические изыскания – анализ темпера- турного, водного режимов и др.;

164
ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА
Генеральный план города, поселения
Проект планировки территории
Градостроительный план округа, района
Градостроительное обоснование развития объекта
Исходно-разрешительная документация на объект
Рабочая документация
Проект застройки
Технико- экономическое обоснование
Разрешение на строительство объекта
ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА
Рис. 46. Схема организации предпроектной подготовки строительства объекта
–
экологические изыскания – исследования почв, воды, за- грязнения воздуха, почвы и др.;
–
геотехнические изыскания – полевые исследования спе- циальных характеристик грунтов и др.;
–
обследования состояния грунтов и оснований фундамен- тов, в том числе рядом расположенных зданий.
На этапе подготовки исходно-разрешительной документа- ции проектировщики при участии заказчика определяют поря- док и последовательность подготовки комплекта документов.
Схема подготовки исходно-разрешительной документации
(ИРД) представлена на рис. 47.

165
Заказчик
(застройщик)
Инвестор
Правительство субъекта
Российской Федерации
Распоряжение о строительстве объекта и предоставлении участка земли под застройку
Комитет по архитектуре
Подготовка комплекта исходно-разрешительной документации
Градостроительное заключение
Заключение по инженерному обеспечению
Экологическая экспертиза
Рис. 47. Схема подготовки исходно-разрешительной документации
В ходе исследований и изысканий генпроектировщик по утвержденному заказчиком заданию и программе изысканий определяет исходные данные для проектирования объекта. По- лучив все необходимые положительные ответы на все вопросы в ходе проведения исследований, изысканий, заказчик готовит, утверждает и передает генпроектировщику задание на разработ- ку проектной документации [2, 7].
На этапе подготовки исходно-разрешительной документа- ции проектная организация с участием заказчика составляет
бизнес-план проекта, в котором анализируются все проблемы и определяются способы их решения.
В бизнес-плане раскрываются этапы развития проекта. Этот документ предназначен для участников реализации проекта строительства жилого дома (комплекса):
–
менеджеров проектных и строительных организаций в целях наиболее полного и четкого представления ими ситуации, в которой будет развиваться проект;

166
–
заказчиков в целях успешной реализации будущей строительной продукции, а также эффективного ее функциони- рования в процессе эксплуатации;
–
инвесторов (кредиторов, банков и др.) для подтвержде- ния коммерческой привлекательности проекта и ознакомления с его основными показателями.
Бизнес-план проекта дает возможность понять настоящее состояние дел и процессов проектирования и строительства жи- лых зданий, комплексов, а также представить качественный стандарт, который может быть достигнут в результате реализа- ции проекта. Бизнес-план проекта обычно утверждается в мест- ных органах власти.
В структуре бизнес-плана проекта предусматриваются сле- дующие разделы [43]:
1.
Вводная часть (реклама объекта строительства для заин- тересованных лиц, потребителей).
2.
Анализ положения дел в данной области строительства
(анализ развития жилищного строительства в Российской Феде- рации, регионе, городе, поселении).
3.
Существо предлагаемых проектных решений объекта
(описание уникальных, оригинальных, отличительных свойств объекта строительства, в том числе по показателям сравнитель- ной стоимости продукции).
4.
Анализ рынка потребителей данного типа жилых зданий
(например, сборные крупно-панельные дома – для муниципаль- ного жилья, монолитные – для среднего класса, элитные дома повышенной комфортности – для бизнес-класса).
5.
План маркетинга (анализ рынков, в том числе потреби- тельского рынка, рынка труда, рынка капитала и др.).
6.
Производственный план (описание объемов работ, под- лежащих выполнению, требуемых производственных мощностей, поставщиков материальных ресурсов и услуг, порядка заключе- ния договоров подряда и субподряда по видам СМР и др.).
7.
Организационно-технологическое проектирование стро- ительства объекта (календарное планирование, строительный генеральный план в составе ПОС, ППР, ПОР и др.).

167 8.
Анализ и оценка рисков в ходе реализации проекта.
9.
Финансовый план реализации проекта.
4.1.2. Особенности проектирования жилого объекта
Требования к проектной документации установлены в По- становлении Правительства РФ № 87 от 16.02.2007. Разработка проектной документации осуществляется организациями, побе- дившими в результате конкурсного отбора, по договору с заказ- чиком. Для защиты интересов заказчиков, инвесторов устанав- ливается обязательная государственная или добровольная неза- висимая экспертиза проектной документации. Сроки разработки проектной документации, стадии проектирования, а также стоимость определяются договорами, контактами. Каждая по- следующая стадия детализирует состав и объем проектной до- кументации. На стадии разработки проектной документации выполняется 20–40 % от всего объема проектной документации, при разработке рабочей документации – 60–80 %. Для обосно- вания принятых проектных решений состав и объем информа- ции, содержащейся в проектной документации, должен быть наиболее полным. Рабочая документация должна выполняться в соответствии с требованиями государственных стандартов, а также требованиями, предъявляемыми к системе проектной до- кументации для строительства жилых объектов на территории
Российской Федерации.
В настоящее время ряд международных организаций совме- стно разрабатывают основные принципы единого технического регулирования проектно-строительной деятельности для всех европейских стран, входящих во всемирную торговую органи- зацию (ВТО). Целью такого регулирования является создание для всех стран Европы единой нормативной базы, способной повысить качество строительной продукции и создать возмож- ность для развития строительной сферы, а также всех других отраслей экономики на основе единства требований.
Опыт многих развитых стран свидетельствует о том, что стандарты жилых зданий и сооружений определяются тремя факторами:

168
–
уровнем требований, заложенных в проектно-строитель- ные нормы;
–
соблюдением установленных требований;
–
культурой исполнения установленных требований.
Система нормативных документов в строительстве является составной частью системы технического регулирования Россий- ской Федерации, функционирующей на основе федерального за- кона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании».
На региональном и местном уровнях разрабатываются со- ответствующие территориальные строительные нормы (ТСН) и ведомственные строительные нормы (ВСН).
Сравнительный анализ отечественного и зарубежного нор- мирования показывает, что повышение эффективности проекти- рования и строительства возможно в том случае, если приме- няемые нормы имеют перспективный характер. Такое опере- жающее нормирование может быть построено двумя путями:
–
фиксированием достигнутого уровня и условий обеспе- чения общества жилыми зданиями и сооружениями;
–
прогнозированием стандартов качества проектирования и строительства жилых зданий и сооружений на пер- спективу.
Нормы должны определять образцы и типы жилых зданий, выявленных на основе оценки будущих потребностей населения и развития общества в целом. В будущих нормах должны быть установлены наиболее прогрессивные показатели качества бу- дущих объектов строительства. Новейшие достижения науки и техники, выявленные на базе научных исследований и экспери- ментальных разработок, должны являться основой технического прогресса в сфере строительства. В опережающем нормирова- нии необходимо применять методику технико-экономического анализа и расчета эффективности проектных решений. Кроме того, необходимо учитывать результаты предыдущей работы по внедрению стандартов на практике, знать объективные законо- мерности развития жилых зданий, эволюцию показателей каче- ства во времени.

169
На ближайшую перспективу можно предположить модер- низацию существующих типов жилых зданий, выраженную в виде развития общей структуры жилой ячейки, вариантной пла- нировки помещений, увеличения площади квартир и количества помещений в них. В отдаленной перспективе предполагается использование новых технологий в строительстве, обусловлен- ных развитием его материально-технической базы. Это приве- дет, прежде всего, к повышению уровня оснащенности жилых зданий наиболее совершенной инженерной и бытовой техникой.
На этапе прогнозирования будущих жилых зданий предпо- лагается использование принципов регулирования и управляе- мости жилой средой в процессе функционирования и эксплуа- тации помещений квартир.
Федеральный закон Российской Федерации от 27.12.2002
№ 184-ФЗ «О техническом регулировании» устанавливает ряд требований, которые необходимо соблюдать при разработке проектов строительства объектов, в том числе:
–
общие требования к процессам производства строитель- ной продукции;
–
требования к планировке, застройке городских и сель- ских территорий, размещению объектов строительства;
–
разработке объемно-планировочных решений зданий, со- оружений, предприятий, жилых и общественных зданий;
–
изготовлению промышленных изделий строительства.
В соответствии с требованиями технических регламентов и сводов правил, действующих в строительстве, нормативные до- кументы разделены на пять разделов:
1)
организационно-методические документы;
2)
общие технические нормативные документы;
3)
нормативные документы по градостроительству;
4)
нормативные документы по оборудованию зданий, со- оружений и внешним сетям к ним;
5)
нормативные требования на строительные конструкции и изделия.
Конечным результатом функционирования строительной системы служит законченный строительный объект. Для харак-

170
теристики строительного процесса используется термин «жиз-
ненный цикл строительного объекта» (ЖЦСО), под которым понимается хронологически выраженная последовательность стадий его создания и утилизации. Выделение последовательно- сти стадий ЖЦСО связано с тем, что в международных стандар- тах ИСО предусматривается создание обязательного оператив- ного контроля за продвижением строительной продукции по всему жизненному циклу строительного объекта – от проекти- рования до утилизации.
Жизненный цикл проекта строительства объекта – это промежуток времени между моментом начала разработки про- ектной документации (концепции, идеи проекта) и моментом завершения строительства, сдачи объекта в эксплуатацию.
Жизненный цикл проекта принято разделять на следующие фазы:
1.
Начальная фаза (табл. 10) – предпроектная фаза, в про- цессе которой осуществляется разработка концепции, опреде- ляются цели и задачи проекта, составляется бизнес-план с оцен- кой жизнеспособности и эффективности проекта.
Таблица 10
Задачи предпроектной фазы жизненного цикла проекта
Начальная фаза
Описание задач
Результат
Выполнение ком- плекса предпроект- ных работ и подготовка соот- ветствующей доку- ментации
Формулировка гене- ральной концепции проекта, его целей, за- дач и способов их дос- тижения; составление бизнес- плана с оценкой жиз- неспособности; обоснование преиму- ществ проекта; представление будуще- го образа объекта
Предпроектная доку- ментация (проработки, эскизы); согласованная и утвер- жденная заказчиком концепция проекта

171
По различным оценкам продолжительность предпроектной фазы может составлять от 5 до 8 % от продолжительности жиз- ненного цикла проекта. На этой стадии определяется функцио- нальное содержание будущего объекта, которое должно быть наиболее полно и убедительно выражено в архитектурных фор- мах. В сознании архитектора и заказчика должно созреть четкое представление (образ) будущего объекта.
2.
Проектная фаза (табл. 11) – это фаза, в процессе которой осуществляется разработка проекта, определяются последова- тельность этапов проектирования, сроки исполнения, основные компоненты проекта, назначаются руководители и исполнители проектных решений, рассчитывается бюджет проекта, распреде- ляются риски среди всех участников проекта, осуществляется подготовка к реализации проекта на строительной площадке.
Продолжительность проектной фазы составляет до 20 % от продолжительности жизненного цикла проекта.
Таблица 11
Задачи проектной фазы жизненного цикла проекта
Проектная фаза
Описание задач
Результат
Решение организа- ционных вопросов; разработка проект- ной документации
Назначение руководи- теля проекта; распределение работы между исполнителями; утверждение бюджета; определение сроков разработки проекта в целом и по отдельным разделам
Пояснительная записка; проектная и рабочая документация; сметная документация
3.
Фаза реализации проекта (табл. 12) – фаза жизненного цикла проекта, когда осуществляются строительство объекта и авторский надзор за ходом реализации проектных решений при выполнении СМР.
Продолжительность фазы реализации проекта составляет до
60 % от продолжительности жизненного цикла проекта.

172
Таблица 12
Задачи фазы реализации проекта
Фаза реализации
Описание задач
Результат
Реализация проекта в строительстве объекта
Оценка, выбор всех видов ресурсов и процессов строительного произ- водства; разработка организационно- технологической документации строительства объекта; подготовка строительной площадки; контроль и надзор за ходом выпол- нения СМР; решение всех возникающих про- блем в ходе строительства; завершение всех предусмотренных проектом работ; подготовка к сдаче объекта в эксплуатацию
Законченный строительством объект
4. Фаза завершения жизненного цикла проекта (табл. 13) – это фаза реализации жизненного цикла проекта, когда осущест- вляется сдача законченного строительством объекта и ввод его в эксплуатацию с оформлением соответствующих документов. По- сле сдачи объекта в эксплуатацию участники проекта подводят итоги его реализации. Заказчик, инвесторы, потребители делают оценку проекта по срокам, качеству, удовлетворенности и т.д.
В жизненном цикле проекта продолжительность фазы за- вершения составляет 12 %.
Таблица 13
Задачи фазы завершения жизненного цикла проекта
Фаза завершения
Описание задач
Результат
Завершение про- екта
Оценка проекта; анализ затрат, эффективности реализации проекта, причин допущенных отклонений от проекта; подведение итогов работы ру- ководителя и исполнителей проекта
Отчет о завер- шении проекта