Файл: Оглавление Введение Ипотекаэто шанс для многих людей купить собственное жилье.doc

Но не все так гладко. По прошествии года основным негативным фактором льготной ипотеки является резкий рост цен на жилье. В некоторых регионах стоимость жилья за год выросла на 20-39%. Лидерами роста являются Нижний Новгород, Пермь, Москва, Санкт-Петербург и другие города-миллионники.

Рост был настолько значительным, что даже Владимир Путин обратил внимание на эту проблему. Президент поручил Минстрою совместно с Федеральной антимонопольной службой проверить ситуацию на рынке жилья на предмет добросовестной конкуренции и искусственно завышенных цен в строительной отрасли.

---

3 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

2020 и 2021 годы, безусловно, запомнятся не только россиянам, но и жителям других развивающихся стран, подорожанием недвижимости на 15-50% от прежней стоимости, в зависимости от региона. Неудивительно, ведь свою лепту в строительную отрасль во всем мире внес коронавирус: часть проектов возведения зданий была временно заморожена с введением карантина, из-за кризиса подорожали строительные и отделочные материалы, снизилось количество рабочей силы. При этом нельзя опустить и тот факт, что в развивающихся странах девелопмент является одной из самых больших отраслей в экономике. Когда начинается кризис, именно поддержание строительства может удержать государственный бюджет на плаву. Возможно, вы удивитесь, но на шаг впереди большинства стран в этом плане идет Россия. Несмотря на всеобщее подорожание, игра на рынке недвижимости в 2021 году остается в нашей стране весьма прибыльным занятием. О том, как не прогадать при выборе объекта для вложений и грамотно довести свой бизнес-план до его логического завершения — получения прибыли.

Благодаря льготной ипотеке и ужесточению Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (214-ФЗ) с 2018 года рынок строительства покинуло более 1500 мелких, недобросовестных и ненадежных застройщиков. С одной стороны, это существенно снизило риски для покупателя, но с другой — сократило и количество строящегося жилья.

Скорее всего, такая тенденция будет продолжаться еще какое-то время. После того, как такие застройщики достроят дома по ранее выданным разрешениям на строительство, они не смогут перейти на проектное финансирование и уйдут из отрасли. Вдобавок снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию в связи с пандемией коронавируса. Все эти факторы в совокупности привели на рынок новостроек не только игроков, которые приобретали квартиры для себя, но и инвесторов, которые покупали недвижимость с тем, чтобы не потерять обесценивающиеся рублевые накопления и заработать на этом. Волна спроса как раз и взвинтила цены на квартиры».

Чтобы начать инвестировать, как говорится, не выходя из дома, рекомендуется придерживаться простых правил.

---

1. Приобрести в ипотеку инвестиционно привлекательную новостройку, которая точно подорожает, на следующих условиях:

ранний этап строительства объекта (на стадии котлована или фундамента);

минимальный первоначальный взнос (15% и меньше);

максимальный срок ипотечного кредитования (30 лет);

минимальная процентная ставка по ипотеке (6,5% и менее).

2. Не гасить ипотеку досрочно.

3. Продать квартиру за три месяца до сдачи дома по цене на 5-10% ниже, чем у застройщика.

Не так важно, в каком городе проживает инвестор, гораздо важнее то, в каком городе он будет приобретать квартиру. Это правило действует как с точки зрения покупки жилых объектов, так и в отношении инвестиций в апартаменты.

Надо обратить внимание на перспективные развивающиеся города, в которых жителей становится больше и они хотят и могут улучшать свои жилищные условия. Это, конечно, прежде всего Москва и Санкт-Петербург, а также, к примеру, Калининград, Белгород, Владимир, Киров, Воронеж, Ижевск, Казань, Екатеринбург, Краснодар, Липецк, Новосибирск, Челябинск, Пенза, Самара, Пермь, Ростов-на-Дону, Уфа, Сочи, Крым и Черноморское побережье (Туапсе, Анапа, Геленджик). При этом инвестиции в недвижимость в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге могут принести максимальную выгоду, ведь именно эти города являются лидерами прироста. Но, с другой стороны, и «порог входа» в них в два-три раза выше, чем в остальных».

В инвестициях в недвижимость доход зависит не столько от везения, сколько от сухого математического расчета. На сегодняшний день система работает таким образом, что можно как минимум на 100% нарастить вложенные денежные средства за два года.

Раскрывая секреты удачных инвестиций в недвижимость, рассмотрим три абсолютно законных и рабочих способа продать свою ипотечную квартиру:

погасить ипотечный долг перед продажей за собственные средства (при их наличии);

погасить ипотечный долг перед продажей за средства покупателя, через предварительный договор купли-продажи;

продать квартиру вместе с ипотекой по схеме «выкуп из-под залога».

Предложенная схема действительно очень проста и эффективна, если знать, какую именно квартиру купить. Но тогда возникает логичный вопрос, почему же этот принцип все еще не использует большое количество людей?

Дело в том, что психологически человеку очень сложно купить то, что он еще не может увидеть. Однако сегодня 214-ФЗ защищает все наши вложения таким образом, что если застройщик обанкротится, то денежные средства в полном объеме возвращаются покупателю. Это действительно уникальное явление в бизнесе, ведь ни один финансовый инструмент в мире не дает

---

соотношения прибыли к риску как сто к нулю, а ипотека в России дает.

Нельзя не вспомнить, что в 2014 году цены на квартиры снизились на 20% и продержались на этом уровне около двух-трех лет.

Чтобы начать инвестировать уже сегодня, не обязательно быть богатым, убежден наш эксперт. Первоначальный инвестиционный взнос может разниться в зависимости от региона. Например, в Санкт-Петербурге это 400-500 тысяч рублей, в Краснодаре — 300 тысяч, в Москве — 800. К слову, на рынке вторичной недвижимости существует и серая схема покупки квартир без первоначального взноса, когда банки выдают кредит на всю стоимость квартиры, а мнимый первоначальный взнос якобы передается продавцу. Данная схема близка к криминальной и уж точно не является инвестиционно привлекательной. Однако на рынке новостроек можно приобрести квартиру без первого взноса полностью в рамках закона.

Схемы бывают различные: например, первоначальный взнос оформляется в виде пожертвования от застройщика к покупателю. Несмотря на то, что за такое пожертвование надо заплатить налог, это в семь-восемь раз дешевле, чем полноценный первоначальный взнос.

Планируя приобретение недвижимости, стоит иметь в виду, что отсутствие первоначального взноса никак не гарантирует, что квартира вырастет в цене и будет пользоваться высоким спросом при ее последующей продаже. Будущий спрос зависит от множества факторов, в том числе развитости инфраструктуры вокруг жилого комплекса.

Один из принципов выбора квартир для инвестирования — это ориентирование на массовый сегмент, то есть на среднего покупателя.

Банки могут сократить количество одобренных ипотечных кредитов на 10% в связи с повышением ключевой ставки и возможным повышением ставок по ипотечным кредитам.

Центробанк на прошлой неделе повысил ключевую ставку второй раз подряд, с 26 апреля она составляет 5%, повышение составило 5 п. п. Скорее всего, это повлияет на уровень базовых ставок по ипотеке, которые в июле могут вырасти до 8-8, 5%. В сочетании с ростом цен на жилье эти факторы могут привести к снижению одобрения кредитов.

Сумма первоначального взноса, скорее всего, будет увеличена. Это связано с ростом долговых обязательств россиян. Но в то же время снижение доли одобренных ипотечных кредитов может снизить спрос на новостройки, а это, в свою очередь, приведет к увеличению предложения и стабилизации цен.

---

Программа льготного ипотечного кредитования квартир в новостройках действует с весны прошлого года. Его действие должно завершиться в июле этого года, но в то же время программа может быть продлена в 24 регионах. Это Башкортостан, Удмуртия, Дагестан, Чечня, Алтай и другие.

Кроме того, с 17 марта налоговые органы получили доступ к банковской тайне. И работникам с серой зарплатой будет сложно подтвердить свои доходы.

Как сообщалось ранее, закон, уточняющий целевое назначение ипотечного кредита в рамках госпрограммы софинансирования ипотеки для многодетных семей в размере 450 тысяч рублей, подписал президент России Владимир Путин. Теперь эти средства можно использовать для строительства жилья или покупки недостроенного дома.

В России рост спроса на недвижимость и ипотечные кредиты обусловлен в первую очередь экономическим кризисом, который выражается в стремлении наиболее влиятельных слоев населения сохранить свой капитал в недвижимости. Об этом сообщает "Рамблер".

Низкие ставки по ипотеке для бюджетников, молодых семей или очередников предлагают регионы. В дополнение к общероссийским льготным ипотечным программам, таким как ипотека с государственной поддержкой, семейная ипотека или дальневосточная ипотека, регионы также запускают свои собственные. Условия получения льготного ипотечного кредита в каждом регионе разные.

Региональные программы действуют в банке с 2017 года, рассказал директор по ипотечному бизнесу Банка "ДОМ.Рф" Игорь Ларин, и с каждым годом их популярность растет. С помощью этих программ уже купили жилье около 5 тысяч семей, объем выданных банком кредитов составляет около 10 миллиардов рублей. Более того, с начала 2021 года по совместным программам с регионами выдано более тысячи кредитов на сумму 2,8 млрд рублей, что в восемь раз больше, чем год назад. В этом году региональные ипотечные кредиты чаще всего выдаются в Пензенской, Омской, Вологодской, Московской областях и Приморском крае.

Такие кредиты субсидируются региональными властями, что иногда позволяет снизить минимальную ставку до 1,4%, сообщили в пресс - службе банка. Они также определяют, кто именно может подать заявку на получение кредита и как долго продлится программа.

В настоящее время банк имеет соглашения с 26 регионами, а до конца года планируется запустить аналогичные программы еще в 15 регионах - в частности, в Чувашии, Кабардино-Балкарии и Республике Алтай. Ставки фиксированы на весь срок кредита.

---